施工合同十大注意问题项目经理必须注意
来源：听讼网整理 2019-01-14 09:45
因为修建工程施工合同的标的为工程建造，其底子特色便是标的较大，标的大的直接成果便是风险大。故作为修建工程施工企业，在签定修建工程施工合同和具体施工中，应留意联系到切身利益的一些问题，以保证合同的顺畅施行和自己权力的完结，在施行合同进程中，应严厉、精确地依照合同约好进行施工。笔者依据修建工程合同的特色，结合自己执业的经历，提出在缔结和施行修建工程施工合同中应留意的十大问题，与各位同行交流。
一、签定修建工程施工合同的主体要合法
1、发包方主体瑕疵的景象
对发包人而言，具有独立产业，可以对外独立承当民事职责的民事主体都可以成为发包方，包含法人单位、其他安排、公民、单个工商户、个人合伙、联营体等，但并非具有了进行一般民事行为的资历和才能，就可以签定修建工程施工合同。依据《房地产开发企业资质办理规矩》，房地产开发企业资质可以分为四级，承受业主的规模各有不同。假如发包方不具有法令、法规对其的资质要求或不具有发包条件，发包方所签定的合同无效：
(1)发包人没有相应的资质或逾越资质签定的修建工程合同无效，关于房地产开发项目而言，开发商作为发包方要有相应的资质，关于非房地产项目的修建工程合同，则没有这方面的要求，比如说有些市政工程;
(2)工程没有立项或未获得建造用地规划答应证的;
(3)发包人不归于投标人;
(4)发包人未获得建造工程规划答应证;
(5)建造单位内部安排对外发包工程的合同未经建造单位的过后认可或追认，亦不能构成表见代理的，合同无效。别的，关于暂时安排对外发包工程合同的效能，应检查暂时安排是否是行政机关正式发文建立，有必定的职责，并在授权的规模内签定合同，具有以上条件并契合其他条件的，供认合同有用，不然合同无效。
笔者在这里特别提示的是，在发包方作为项目公司的状况下，承揽方要特别留意，因为项目公司是暂时组成的，其本来的修建规划答应证等有关批阅文件或许不再其名下，或许会导致合同不能正常施行及终究顺畅竣工检验。别的，项目公司的组成具有暂时性也决议了其履约才能较差，有随时刊出的或许性，这样关于后期付款，特别是项目预售状况欠安的状况睛，影响较大。
2、承揽方资质问题导致合同无效的状况
关于作为承揽方的施工单位，立法对其资质要求较之发包人更为严厉。《修建法》第13条规矩按修建企业的注册资本、专业技能人员、技能装备和已完结的工程成绩划分为不同的的资质等级，在获得相应资质证书后，方可在资质等级答应的规模内从事修建活动。假如承揽方不具有法令、法规对其的资质要求或违背了法令、法规的强制性规矩，发包方所签定的合同无效：
(1)无资质的施工企业所签定的修建工程合同无效，原因便是国家实践严厉的资质办理;
(2)逾越资质的施工企业所签定的修建工程合同无效。依据《修建法》第26条：“制止修建施工企业逾越本企业资质等级答应证的事务规模承揽工程”;
(3)两个施工单位联合一起承揽工程的，应按资质等级低的单位的事务答应规模承揽，不然合同无效;
(4)冒用、盗用别人资质的状况，实践上是没有资质，所以合同无效。可是，关于单个修建队、个人合伙修建队承建的一般农用修建，契合有关规矩的，供认有用。
3、不合法转包、违法分包、挂靠问题
所谓不合法转包，是指修建商(总包人或承揽人)违背法令、法规规矩，将其承揽的悉数工程转让给别人施工或分包后未在施工现场建立项目办理安排和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行安排办理的行为。在这类合同中，受让的第三人往往没有资质或许资质不行等级，从合同主体的视点讲，这种合同也是无效的。
违法分包是指建造工程承揽人违背合同的约好和未经建造单位认可，或许将工程分包给没有资质的分包人，或许将工程分包后不参与现场办理的行为。假如在分包中是将工程分包给没有资质的分包人，实践上是违背了国家有关资质的规矩，这种状况下，即使是建造单位赞同，也契合合同的约好，这一类分包合同也是无效的。
与转包、分包行为相似的行为便是挂靠，所谓挂靠行为，是指修建施工企业(即挂靠企业)或个人以其他修建施工企业(即被挂靠企业)的名义承揽工程的违法行为。挂靠现象的呈现的直接原因便是因为我国对建造工程承揽单位施行严厉的资质办理行为。因为挂靠行为是为《修建法》有相关行政法规严厉制止的行为，因而挂靠的方式总是以分包或许协作的方式呈现。
值得留意的是，依据2004年10月，最高人民法院《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的说明》，即使因为修建工程主体资质有不合法，但假如修建工程经竣工检验合格，承揽人恳求参照合同约好付出工程价款的，法院应当支撑。
二、修建工程施工合同方式的挑选问题
建造工程施工合同首要类型方式有：
1、勘测、规划或施工总承揽合同
勘测、规划和施工总承揽合同是指发包人将悉数勘测、规划和施工的使命别离发包给一个勘测、规划单位和一个施工单位作为总承揽人，经发包人赞同，总承揽人可以将勘测、规划或施工使命的一部分分包给其他契合资质的分包人。实践上这类合同是将勘测、规划和施工别离由不同的主体向业主担任。勘测、规划或施工总承揽人与其各自的分包人就作业效果对发包人承当连带职责。
2、单位工程施工承揽合同
单位工程施工承揽合同又称为平行发包合同，是指在大型、杂乱的工程中，发包人可以将专业很强的单位工程发包给不同的承揽人，与承揽人别离签定土木工程施工合同、电气与安排工程承揽合同等，这些承揽人之间为平行联系。单位工程施工承揽合同常见与大型工业修建安装工程。现在在房地产开发中，这一类合同有增多的趋势。
3、特许运营协议
是指政府或政府授权的安排颁发承揽人在必定的期限内，以自筹资金建造项目并自费运营和维护，向(当地)政府出售项目产品或服务，收取价款或酬金，期满后将项目悉数无偿移送政府的工程承揽方式，方式有BOT、BT等多种具体方式，操作方式比较杂乱。这类合同在大型根底建造中运用较多，比如说高速公路、电厂、地道等。
一般状况下，合同方式的挑选并不是取决与修建商，作为修建商，要留意的是几种方式下自己在合同项下权力职责的不同。比如在平行发包方式下，业主尽管与各承揽商都别离签定合同，但其往往是将“总承揽商”也作为合同的主体，实践上这时的总包与分包的联系是相对松懈的，作为总包商，要留意自己是否就分包的工程质量向业主负连带职责，是否有向分包付款的职责等等。
三、注重建造施工投标投标作业，削减胶葛
建造工程施行投标投标，是按商场经济规律，来安排建造工程的运营办理准则，它是经过报价竞赛，项目发包单位挑选承揽单位，签定合同，签定合同，依照两边约好的工期、质量和中标价格，定时交给产品的一种交易方式。实践中在建造工程施工投标投标作业中，往往呈现一些胶葛，首要表现在定标成果无效，中标后拒签合同、缔约过失胶葛、技能标准不清晰等等。构成建造施工投标投标呈现胶葛的原因有多个，首要有利益驱动、当地维护、法令不齐备等等。但作为施工企业，应该从自身动身，自我作起，削减建造施工投标投标作业中的胶葛。
投标投标当事人全面了解把握投标投标法令、法规及相关文件，防止呈现个人彻底可以防止的过错胶葛。实务中，这方面的胶葛不在少数。有条件的应让律师介入投标投标业主中，并实在让律师真实介入并承当起相应的法令职责，不能走过场，这样将能防止许多胶葛的发作。修建施工企业在检查投标文件时，要从项目的杂乱程度、项目规划的具体深度、建造工程项目选用的先进技能施工的程度、自身的技能人员条件、对进展要求的急迫程度等几方面来剖析，终究报出与自身才能相符的“合理贱价”。可是，因为企业间的剧烈竞赛，许多企业怕失掉对工程的承揽资历或盲目地寻求高的合同额，不注重对工程赢利的调查，盲目报价，承受一些严苛的条件，签定晦气的、显着导致亏本的合同，这种作法是不可取的。
四、工程改变中留意的问题
工程改变是指合同文件的任何部分的改变，其间触及最多的是施工条件改变和规划改变。依据修建工程施工合同演示文本的约好，其对工程规划改变的具体程序作为清晰的约好，业主与施工方在将这一格局条款作为合同内容的根底上，应当依据项目工程的具体状况，结合项目工程改变的的一些具体问题，添加一些条款。
在工程改变的常常遇到的一些问题有：
1、改变程序的完好性问题。工程改变程序首要包含：提出工程改变、检查工程改变、编制工程改变文件和下达改变指令。经两边洽谈赞同的工程改变，应有书面材料，并由两边正式托付的代表签字，触及规划改变的，还要有规划部分的代表签字，触及规划部分批阅的，应报规划部分批阅。
2、改变的合理性、合法性问题。因为施工方在修建工程施工合同施行中，处于“弱者”的位置，关于业主的违规规划，也采纳惟命是从的情绪，笔者以为，这种作法是不可取的，一是或许给工程质量带来风险;二是如一旦工程返工，也会给施工方带来一系列的负面影响。笔者曾遇到这样一个施工事例：一个项目在施工进程中，规划单位把本来的普通住所改为酒店式公寓，把本来的一梯4户改为一梯8户，这实践上是违背了我国《住所规划标准》的，彻底有不能经过竣工检验的风险。但甲方回绝改正。在施工中，如施工方遇到相似问题，应及时向业主和监理反映，和谐处理。
3、改变后引起工程量改变价款的供认。依据修建工程施工合同演示文本的约好，其对工程改变价款的处理现已约好适当清楚，但有个问题要留意：是在总价包干“包死价”的状况下，工程改变带来的价款增减怎么处理?对一这问题科学处理方式是在单价、量沉默的状况下，设置必定的可调条件，可调条件成果时，量与价款进行调整。比如说工程量添加或削减到达必定量时，如依据世界通用的作法，工程量添加或削减10%时，量予以调整。
五、修建工程施工合同付款条件及实行
从建造部修建工程施工合同演示文本看，在通用条款中有关修建工程施工合同付款条件的约好是非常清楚的，其清晰约好了预付款、进展款及竣工结算款。但在实践操作中简略呈现的问题有：
1、工程终究造价的供认问题。工程欠款一个杰出问题，是建造工程竣工结算难，供认工程终究造价更难。“付款没有依据”已成为建造单位拖欠工程款的异口同声的理由。所谓没有依据，是指工程造价决算未能审定。一项工程从竣工交给运用起，一年、二年乃至更长时刻未能结清工程款的举目皆是，一个最为首要的原因便是不能及时供认工程终究造价。假如托付审价部分进行审价，往往又是遥遥无期。在现在立法对有关审价期限、内容、依据没有清晰规矩的状况下，作为修建工程施工企业，在制定合同文本时，对工程竣工结算、工程未付出等重要条款时，尽或许制定齐备，用语清晰具体，文字紧密精确，终究到达维护当事人合法权益，防止终究价款难以供认。
2、工程竣工检验与结算款的付出问题。在修建工程施工合同工程款付出中，往往是在工程彻底竣工完毕后，总包拿到工程尾款，但问题是有些工程时刻跨度很长，终究的竣工检验往往因为一些小工程而不能按期进行，在平行发包的状况下，往往会因为单个承揽人不能顺畅竣工而不能竣工检验，也会存在业主以各种方式成心延迟工期，而终究的竣工检验不能正常按期进行，这样承揽商终究的尾款拖起来就遥遥无期。笔者就办过这样一个案件，在姑苏某开发商在房子预售欠安的状况下，开发商将自己作的一部分工程迟迟不竣工，工程无法进行竣工检验。而作为总包，两年过去也不能拿到终究几百万元的尾款，总包翻翻合同，清清楚楚，悉数工程竣工检验后，付出尾款。防止这一问题底子作法是将工程尾款的付出与中心检验与单体工程检验挂钩，而不能与悉数工程竣工检验挂钩。
3、“三边”项目工程量的供认及工程款的付出。针对建造工程“三边”状况以及合同造价失控的现状，作为承揽商的对策是在设定承发包合一起添加工程造价进程操控的内容，按工程形象进展分阶段进行预算并供认相应的操作程序，使承发包合同签约时不供认的工程造价，在合同施行进程中按约好的程序得以供认，然后防止或许呈现的造价胶葛。在造价进程操控中可以添加一些特别约好，比如说约好发包方按工程形象进展分阶段供给施工图的期限和发包方安排分阶段图纸会审的期限，约好承揽方收到分阶段施工图后供给相应工程预算是以及发包方批复分阶段预算的期限，约好发包方拨付承揽方各分阶段预算工程款的份额，以及备料款、进展款、工程量增减和规划改变签证、新式特别材料差价的分阶段结算办法等等。
六、合同中带垫资问题处理
建造工程施工合同中的带资、垫资是指建造工程的承、发包两边在签定施工合一起清晰约好，发包人不按有关规矩预付工程款、进展款、结算款，而由修建商自带资金先行施工，工程施行到某阶段或时刻时，发包人分期分批地付出修建商工程款行为。
在2004年10月25日最高人民法院出台《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的说明》出台之前，各地法院对代垫资问题的处理上有较大差异，法令实务界对此争议很大，有两种截然相反的观念，一种以为，带资、垫资施工合同含有不正当竞赛的成分，极易打乱我国的修建业商场，带资、垫资条款也违背了国家关于企业与企业之间禁绝互相假贷的规矩，因而应供认带资、垫资条款部分无效;而别的一种观念则以为，以为带资、垫资条款无效是方案经济下定式思想所构成的，即先付款，再施工，而在我国参加WTO后，我国的商场规矩应与世界接轨，国外的带资、垫资条款在建造工程施工合同中都是有用的。最高人民法院的说明对带资、垫资问题作了清晰规矩，即，当事人对带资、垫资利息有约好的，承揽人恳求依照约好返还垫资及其利息的，应予支撑，可是约好的利息核算标准高于我国人民银行发布的同期同类告贷利率的部分在外。当事人对垫资没有约好的，依照工程欠款处理。当事人驿垫资利息没有约好，承揽人恳求付出利息的，不予支撑。这和原则性的规矩在供认带资、垫资有用的根底上，也清晰了处理这一问题的基本原则，实践上起到了定纷止争的效果。所以，本律师主张，承揽商在带资、垫资承揽工程时，要依据工程的实践状况，对有关利息作出清晰约好。
七、工程质量条款的签定与实行
修建工程作为一种特别产品，其质量亦具有特别性，首要体现在：隐蔽性、相关性、派生性。隐蔽性是指其质量问题不易发现，相关性是指修建产品各环节互相影响，互相相关，派生性是指修建产品质量问题会引起修正、补偿问题外，或许会引起其别人身、产业危害的民事补偿。
在修建工程施工合同中，往往有些显失公正的条款，比如说合同约好：修建工程有必要到达“白玉兰”奖，不然工程结算款不予付出。这实践上对修建商是极不公正的。别的，在修建施工合同中，有关质量问题也有一些近似“荒诞”的约好，比如说约好：工程质量要工程师满足。这不只没办法量化的和衡量，并且会受较大人为要素的影响。在签定包含这些条款的合一起，对这些条款必定要留意，修建工程质量必定要约好一个可以操作检验的标准，有一个可以进行正常工程检验的标准。削减因工程检验不合格拿到工程款的景象。
影响施工项目质量的要素首要有五大方面：人、材料、机械、办法和环境，事前、事中、过后都要对这五方面的要素严加操控。施工项目质量操控的办法，首要是审阅有关技能文件，陈述和直接进行现场检查或必要的实验等。有些比较标准的修建工程企业，在实践操作中构成了一些比较老练的作法，比如说“在建工程质量每周例会并构成书面纪要”准则。具体的操作施行是建造、施工、规划、监理四方担任人每周就工程施工进程中的质量要求、问题、办法以及各方的职责开会清晰，各方签字记载在案。优点在于整个施工进程中各方的职责有书面依据，日后呈现事端谁的职责有案可查。
八、项目经理在合同施行进程中的权限问题
施工项目经理是施工企业项目经理的简称(以下简称"项目经理")，是施工承揽企业法定代表人在施工项目上的代表人。因而项目经理在项目办理中处于中心位置，是项目办理胜败的要害。笔者从前处理过一个案件，上海一家施工企业在江苏某地承揽一项工程，其派驻的项目经理在未经公司认可的状况下，私行将某项专业工程分包，并且经过了业主的认可，成果构成严峻的质量问题，不得不返工重造，假如在施工合同中约好了项目经理的权限，清晰其不得代表公司分包工程，不光其无权签定分包合同，业主也不或许明知项目经理没有权力签署分包合同的状况下，赞同工程分包。
依据修建工程施工合同演示文本第7条有关项目经理的约好中，其间约好了项目经理的一些程序性的权力，关于项目经理的权限规模、职责问题往往没有清晰的约好，一般施工项目操作中，项目经理的权限包含用人决议方案权、财政决议方案权、物资收购办理权、进展方案操控权、现场办理和谐权等。关于项目经理的职责权限业主与总包之间的施工合同并不清晰，了解往往不共同，所以要依据具体项目的状况、项目经理的个人本质、施工企业对项目的办理方式对项目经理的权力进行清晰与约束，并将这些内容尽量写进施工合同。别的，需经项目经理与监理人员一起签字处理的事项，比如说项目工程规划的改变、材料设备的出场等应严厉实行一起签字准则，不然，修建商一旦就这些问题与业主或供货商发作胶葛，现实状况或许说不清楚，职责无法分管。
九、“合同交底”作业不到位，实行中遇到问题
“合同交底”是指合同办理人员在合同签定后，向各层次办理者把合同职责实行到职责人和合同施行的具体作业上。众所周知，合同和合同剖析的材料是工程施行办理的依据，可是合同自身条文往往不直观明晰，一些法令言语不简略了解，遇到具体问题，即使查询合同，查阅人也很难精确地全面地了解。合同条文的说明权有必要归合同办理人员。假如在合同施行前，不对合同作剖析和共同的说明，而让各个人员在实行中去翻阅合同文本，简略构成说明不共同和工程施行中的紊乱。特别是关于杂乱的合同，或承揽商不了解的合同，以及各方面合同联系比较杂乱的工程，该工程极为重要。合同施行前的合同交底，则可以将合同约好用最简略易懂的言语和方式表达出来，使得日常合同办理作业简略便利。
合同交底可选用上网查询和合同交底会两种方式。合同签定后，合同办理人员立行将合同交底作业输入电脑，并担任告诉各功能部分人员上网检查。定时举行项目整体办理人员合同交底会，对网上合同交底中仍未了解事项进行答疑，在项目内部构成全员、全进程、全方位的合同办理认识，使有关项目办理人员可以了解把握合同内容，依据性质，规模不不同别离实行职责制。
在有些修建施工企业的实践操作中，往往合同交底作业注重不行，施工合同签定后，合同办理人员仅仅对项目经理或其它有关项目办理人员就合同内容进行简略的口头交待，而项目经理或其他有关有项目办理人员，用到合一起就翻看查阅一下，这样在项目整个办理团队中对合同的了解与剖析往往会导致一些不合，终究出了问题尽管都能依据自己对合同的了说明出道理来，但终究丢失的却是施工企业。
十、未认识到对合同和文件办理重要性
现阶段，各修建企业基本上都是按合同办理要求仔细进行合同标前及标后的评定，对合同的履约进行检查，但在工程施工时怎么有用地把合同遵循下去，各单位实行还不行。一是合同办理员仅仅把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约状况进行具体交底;二是合同实行人即项目经理，仅仅安排正常的施工办理，如加强工期及质量安全等方面的办理等，没有仔细对合同的其他内容进行仔细学习。成功的企业合同办理，是把合同的权力职责按功能分工分化到各部分，由各部分去施行归于自己功能规模内的权力职责。可以说，企业合同办理是一个系统工程，需求各子系统，分系共同起合作。假如对合同缺少办理，就会构成部分之间的施行职责不清晰、不交流、不实行，构成践约乃至对合同相对方的违约。
不只修建工程施工合同的办理非常重要，在施工中呈现的各种材料还要作好记载与保存作业，包含两边达到的书面协议、签证事项、会议纪要、来信信函。特别是关于两边未签证或未达到共同的事项，更是要作好有关材料的搜集与保管，以便今后经过法令途径维护自己的合法权益。材料的有用办理还包含对各类函件、恳求、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同改变文件等做文件材料的检查与操控，并记载在案，及时防备行为的法令成果，补偿自己作业上的缝隙，并且有利于寻觅对方作业中的缝隙，及时提出索赔要求。
(来历：黑帽子)
编后语：
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一、签定修建工程施工合同的主体要合法
1、发包方主体瑕疵的景象
对发包人而言，具有独立产业，可以对外独立承当民事职责的民事主体都可以成为发包方，包含法人单位、其他安排、公民、单个工商户、个人合伙、联营体等，但并非具有了进行一般民事行为的资历和才能，就可以签定修建工程施工合同。依据《房地产开发企业资质办理规矩》，房地产开发企业资质可以分为四级，承受业主的规模各有不同。假如发包方不具有法令、法规对其的资质要求或不具有发包条件，发包方所签定的合同无效：
(1)发包人没有相应的资质或逾越资质签定的修建工程合同无效，关于房地产开发项目而言，开发商作为发包方要有相应的资质，关于非房地产项目的修建工程合同，则没有这方面的要求，比如说有些市政工程;
(2)工程没有立项或未获得建造用地规划答应证的;
(3)发包人不归于投标人;
(4)发包人未获得建造工程规划答应证;
(5)建造单位内部安排对外发包工程的合同未经建造单位的过后认可或追认，亦不能构成表见代理的，合同无效。别的，关于暂时安排对外发包工程合同的效能，应检查暂时安排是否是行政机关正式发文建立，有必定的职责，并在授权的规模内签定合同，具有以上条件并契合其他条件的，供认合同有用，不然合同无效。
笔者在这里特别提示的是，在发包方作为项目公司的状况下，承揽方要特别留意，因为项目公司是暂时组成的，其本来的修建规划答应证等有关批阅文件或许不再其名下，或许会导致合同不能正常施行及终究顺畅竣工检验。别的，项目公司的组成具有暂时性也决议了其履约才能较差，有随时刊出的或许性，这样关于后期付款，特别是项目预售状况欠安的状况睛，影响较大。
2、承揽方资质问题导致合同无效的状况
关于作为承揽方的施工单位，立法对其资质要求较之发包人更为严厉。《修建法》第13条规矩按修建企业的注册资本、专业技能人员、技能装备和已完结的工程成绩划分为不同的的资质等级，在获得相应资质证书后，方可在资质等级答应的规模内从事修建活动。假如承揽方不具有法令、法规对其的资质要求或违背了法令、法规的强制性规矩，发包方所签定的合同无效：
(1)无资质的施工企业所签定的修建工程合同无效，原因便是国家实践严厉的资质办理;
(2)逾越资质的施工企业所签定的修建工程合同无效。依据《修建法》第26条：“制止修建施工企业逾越本企业资质等级答应证的事务规模承揽工程”;
(3)两个施工单位联合一起承揽工程的，应按资质等级低的单位的事务答应规模承揽，不然合同无效;
(4)冒用、盗用别人资质的状况，实践上是没有资质，所以合同无效。可是，关于单个修建队、个人合伙修建队承建的一般农用修建，契合有关规矩的，供认有用。
3、不合法转包、违法分包、挂靠问题
所谓不合法转包，是指修建商(总包人或承揽人)违背法令、法规规矩，将其承揽的悉数工程转让给别人施工或分包后未在施工现场建立项目办理安排和派驻相应人员，并未对该工程的施工活动进行安排办理的行为。在这类合同中，受让的第三人往往没有资质或许资质不行等级，从合同主体的视点讲，这种合同也是无效的。
违法分包是指建造工程承揽人违背合同的约好和未经建造单位认可，或许将工程分包给没有资质的分包人，或许将工程分包后不参与现场办理的行为。假如在分包中是将工程分包给没有资质的分包人，实践上是违背了国家有关资质的规矩，这种状况下，即使是建造单位赞同，也契合合同的约好，这一类分包合同也是无效的。
与转包、分包行为相似的行为便是挂靠，所谓挂靠行为，是指修建施工企业(即挂靠企业)或个人以其他修建施工企业(即被挂靠企业)的名义承揽工程的违法行为。挂靠现象的呈现的直接原因便是因为我国对建造工程承揽单位施行严厉的资质办理行为。因为挂靠行为是为《修建法》有相关行政法规严厉制止的行为，因而挂靠的方式总是以分包或许协作的方式呈现。
值得留意的是，依据2004年10月，最高人民法院《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的说明》，即使因为修建工程主体资质有不合法，但假如修建工程经竣工检验合格，承揽人恳求参照合同约好付出工程价款的，法院应当支撑。
二、修建工程施工合同方式的挑选问题
建造工程施工合同首要类型方式有：
1、勘测、规划或施工总承揽合同
勘测、规划和施工总承揽合同是指发包人将悉数勘测、规划和施工的使命别离发包给一个勘测、规划单位和一个施工单位作为总承揽人，经发包人赞同，总承揽人可以将勘测、规划或施工使命的一部分分包给其他契合资质的分包人。实践上这类合同是将勘测、规划和施工别离由不同的主体向业主担任。勘测、规划或施工总承揽人与其各自的分包人就作业效果对发包人承当连带职责。
2、单位工程施工承揽合同
单位工程施工承揽合同又称为平行发包合同，是指在大型、杂乱的工程中，发包人可以将专业很强的单位工程发包给不同的承揽人，与承揽人别离签定土木工程施工合同、电气与安排工程承揽合同等，这些承揽人之间为平行联系。单位工程施工承揽合同常见与大型工业修建安装工程。现在在房地产开发中，这一类合同有增多的趋势。
3、特许运营协议
是指政府或政府授权的安排颁发承揽人在必定的期限内，以自筹资金建造项目并自费运营和维护，向(当地)政府出售项目产品或服务，收取价款或酬金，期满后将项目悉数无偿移送政府的工程承揽方式，方式有BOT、BT等多种具体方式，操作方式比较杂乱。这类合同在大型根底建造中运用较多，比如说高速公路、电厂、地道等。
一般状况下，合同方式的挑选并不是取决与修建商，作为修建商，要留意的是几种方式下自己在合同项下权力职责的不同。比如在平行发包方式下，业主尽管与各承揽商都别离签定合同，但其往往是将“总承揽商”也作为合同的主体，实践上这时的总包与分包的联系是相对松懈的，作为总包商，要留意自己是否就分包的工程质量向业主负连带职责，是否有向分包付款的职责等等。
三、注重建造施工投标投标作业，削减胶葛
建造工程施行投标投标，是按商场经济规律，来安排建造工程的运营办理准则，它是经过报价竞赛，项目发包单位挑选承揽单位，签定合同，签定合同，依照两边约好的工期、质量和中标价格，定时交给产品的一种交易方式。实践中在建造工程施工投标投标作业中，往往呈现一些胶葛，首要表现在定标成果无效，中标后拒签合同、缔约过失胶葛、技能标准不清晰等等。构成建造施工投标投标呈现胶葛的原因有多个，首要有利益驱动、当地维护、法令不齐备等等。但作为施工企业，应该从自身动身，自我作起，削减建造施工投标投标作业中的胶葛。
投标投标当事人全面了解把握投标投标法令、法规及相关文件，防止呈现个人彻底可以防止的过错胶葛。实务中，这方面的胶葛不在少数。有条件的应让律师介入投标投标业主中，并实在让律师真实介入并承当起相应的法令职责，不能走过场，这样将能防止许多胶葛的发作。修建施工企业在检查投标文件时，要从项目的杂乱程度、项目规划的具体深度、建造工程项目选用的先进技能施工的程度、自身的技能人员条件、对进展要求的急迫程度等几方面来剖析，终究报出与自身才能相符的“合理贱价”。可是，因为企业间的剧烈竞赛，许多企业怕失掉对工程的承揽资历或盲目地寻求高的合同额，不注重对工程赢利的调查，盲目报价，承受一些严苛的条件，签定晦气的、显着导致亏本的合同，这种作法是不可取的。
四、工程改变中留意的问题
工程改变是指合同文件的任何部分的改变，其间触及最多的是施工条件改变和规划改变。依据修建工程施工合同演示文本的约好，其对工程规划改变的具体程序作为清晰的约好，业主与施工方在将这一格局条款作为合同内容的根底上，应当依据项目工程的具体状况，结合项目工程改变的的一些具体问题，添加一些条款。
在工程改变的常常遇到的一些问题有：
1、改变程序的完好性问题。工程改变程序首要包含：提出工程改变、检查工程改变、编制工程改变文件和下达改变指令。经两边洽谈赞同的工程改变，应有书面材料，并由两边正式托付的代表签字，触及规划改变的，还要有规划部分的代表签字，触及规划部分批阅的，应报规划部分批阅。
2、改变的合理性、合法性问题。因为施工方在修建工程施工合同施行中，处于“弱者”的位置，关于业主的违规规划，也采纳惟命是从的情绪，笔者以为，这种作法是不可取的，一是或许给工程质量带来风险;二是如一旦工程返工，也会给施工方带来一系列的负面影响。笔者曾遇到这样一个施工事例：一个项目在施工进程中，规划单位把本来的普通住所改为酒店式公寓，把本来的一梯4户改为一梯8户，这实践上是违背了我国《住所规划标准》的，彻底有不能经过竣工检验的风险。但甲方回绝改正。在施工中，如施工方遇到相似问题，应及时向业主和监理反映，和谐处理。
3、改变后引起工程量改变价款的供认。依据修建工程施工合同演示文本的约好，其对工程改变价款的处理现已约好适当清楚，但有个问题要留意：是在总价包干“包死价”的状况下，工程改变带来的价款增减怎么处理?对一这问题科学处理方式是在单价、量沉默的状况下，设置必定的可调条件，可调条件成果时，量与价款进行调整。比如说工程量添加或削减到达必定量时，如依据世界通用的作法，工程量添加或削减10%时，量予以调整。
五、修建工程施工合同付款条件及实行
从建造部修建工程施工合同演示文本看，在通用条款中有关修建工程施工合同付款条件的约好是非常清楚的，其清晰约好了预付款、进展款及竣工结算款。但在实践操作中简略呈现的问题有：
1、工程终究造价的供认问题。工程欠款一个杰出问题，是建造工程竣工结算难，供认工程终究造价更难。“付款没有依据”已成为建造单位拖欠工程款的异口同声的理由。所谓没有依据，是指工程造价决算未能审定。一项工程从竣工交给运用起，一年、二年乃至更长时刻未能结清工程款的举目皆是，一个最为首要的原因便是不能及时供认工程终究造价。假如托付审价部分进行审价，往往又是遥遥无期。在现在立法对有关审价期限、内容、依据没有清晰规矩的状况下，作为修建工程施工企业，在制定合同文本时，对工程竣工结算、工程未付出等重要条款时，尽或许制定齐备，用语清晰具体，文字紧密精确，终究到达维护当事人合法权益，防止终究价款难以供认。
2、工程竣工检验与结算款的付出问题。在修建工程施工合同工程款付出中，往往是在工程彻底竣工完毕后，总包拿到工程尾款，但问题是有些工程时刻跨度很长，终究的竣工检验往往因为一些小工程而不能按期进行，在平行发包的状况下，往往会因为单个承揽人不能顺畅竣工而不能竣工检验，也会存在业主以各种方式成心延迟工期，而终究的竣工检验不能正常按期进行，这样承揽商终究的尾款拖起来就遥遥无期。笔者就办过这样一个案件，在姑苏某开发商在房子预售欠安的状况下，开发商将自己作的一部分工程迟迟不竣工，工程无法进行竣工检验。而作为总包，两年过去也不能拿到终究几百万元的尾款，总包翻翻合同，清清楚楚，悉数工程竣工检验后，付出尾款。防止这一问题底子作法是将工程尾款的付出与中心检验与单体工程检验挂钩，而不能与悉数工程竣工检验挂钩。
3、“三边”项目工程量的供认及工程款的付出。针对建造工程“三边”状况以及合同造价失控的现状，作为承揽商的对策是在设定承发包合一起添加工程造价进程操控的内容，按工程形象进展分阶段进行预算并供认相应的操作程序，使承发包合同签约时不供认的工程造价，在合同施行进程中按约好的程序得以供认，然后防止或许呈现的造价胶葛。在造价进程操控中可以添加一些特别约好，比如说约好发包方按工程形象进展分阶段供给施工图的期限和发包方安排分阶段图纸会审的期限，约好承揽方收到分阶段施工图后供给相应工程预算是以及发包方批复分阶段预算的期限，约好发包方拨付承揽方各分阶段预算工程款的份额，以及备料款、进展款、工程量增减和规划改变签证、新式特别材料差价的分阶段结算办法等等。
六、合同中带垫资问题处理
建造工程施工合同中的带资、垫资是指建造工程的承、发包两边在签定施工合一起清晰约好，发包人不按有关规矩预付工程款、进展款、结算款，而由修建商自带资金先行施工，工程施行到某阶段或时刻时，发包人分期分批地付出修建商工程款行为。
在2004年10月25日最高人民法院出台《关于审理建造工程施工合同胶葛案件适用法令问题的说明》出台之前，各地法院对代垫资问题的处理上有较大差异，法令实务界对此争议很大，有两种截然相反的观念，一种以为，带资、垫资施工合同含有不正当竞赛的成分，极易打乱我国的修建业商场，带资、垫资条款也违背了国家关于企业与企业之间禁绝互相假贷的规矩，因而应供认带资、垫资条款部分无效;而别的一种观念则以为，以为带资、垫资条款无效是方案经济下定式思想所构成的，即先付款，再施工，而在我国参加WTO后，我国的商场规矩应与世界接轨，国外的带资、垫资条款在建造工程施工合同中都是有用的。最高人民法院的说明对带资、垫资问题作了清晰规矩，即，当事人对带资、垫资利息有约好的，承揽人恳求依照约好返还垫资及其利息的，应予支撑，可是约好的利息核算标准高于我国人民银行发布的同期同类告贷利率的部分在外。当事人对垫资没有约好的，依照工程欠款处理。当事人驿垫资利息没有约好，承揽人恳求付出利息的，不予支撑。这和原则性的规矩在供认带资、垫资有用的根底上，也清晰了处理这一问题的基本原则，实践上起到了定纷止争的效果。所以，本律师主张，承揽商在带资、垫资承揽工程时，要依据工程的实践状况，对有关利息作出清晰约好。
七、工程质量条款的签定与实行
修建工程作为一种特别产品，其质量亦具有特别性，首要体现在：隐蔽性、相关性、派生性。隐蔽性是指其质量问题不易发现，相关性是指修建产品各环节互相影响，互相相关，派生性是指修建产品质量问题会引起修正、补偿问题外，或许会引起其别人身、产业危害的民事补偿。
在修建工程施工合同中，往往有些显失公正的条款，比如说合同约好：修建工程有必要到达“白玉兰”奖，不然工程结算款不予付出。这实践上对修建商是极不公正的。别的，在修建施工合同中，有关质量问题也有一些近似“荒诞”的约好，比如说约好：工程质量要工程师满足。这不只没办法量化的和衡量，并且会受较大人为要素的影响。在签定包含这些条款的合一起，对这些条款必定要留意，修建工程质量必定要约好一个可以操作检验的标准，有一个可以进行正常工程检验的标准。削减因工程检验不合格拿到工程款的景象。
影响施工项目质量的要素首要有五大方面：人、材料、机械、办法和环境，事前、事中、过后都要对这五方面的要素严加操控。施工项目质量操控的办法，首要是审阅有关技能文件，陈述和直接进行现场检查或必要的实验等。有些比较标准的修建工程企业，在实践操作中构成了一些比较老练的作法，比如说“在建工程质量每周例会并构成书面纪要”准则。具体的操作施行是建造、施工、规划、监理四方担任人每周就工程施工进程中的质量要求、问题、办法以及各方的职责开会清晰，各方签字记载在案。优点在于整个施工进程中各方的职责有书面依据，日后呈现事端谁的职责有案可查。
八、项目经理在合同施行进程中的权限问题
施工项目经理是施工企业项目经理的简称(以下简称"项目经理")，是施工承揽企业法定代表人在施工项目上的代表人。因而项目经理在项目办理中处于中心位置，是项目办理胜败的要害。笔者从前处理过一个案件，上海一家施工企业在江苏某地承揽一项工程，其派驻的项目经理在未经公司认可的状况下，私行将某项专业工程分包，并且经过了业主的认可，成果构成严峻的质量问题，不得不返工重造，假如在施工合同中约好了项目经理的权限，清晰其不得代表公司分包工程，不光其无权签定分包合同，业主也不或许明知项目经理没有权力签署分包合同的状况下，赞同工程分包。
依据修建工程施工合同演示文本第7条有关项目经理的约好中，其间约好了项目经理的一些程序性的权力，关于项目经理的权限规模、职责问题往往没有清晰的约好，一般施工项目操作中，项目经理的权限包含用人决议方案权、财政决议方案权、物资收购办理权、进展方案操控权、现场办理和谐权等。关于项目经理的职责权限业主与总包之间的施工合同并不清晰，了解往往不共同，所以要依据具体项目的状况、项目经理的个人本质、施工企业对项目的办理方式对项目经理的权力进行清晰与约束，并将这些内容尽量写进施工合同。别的，需经项目经理与监理人员一起签字处理的事项，比如说项目工程规划的改变、材料设备的出场等应严厉实行一起签字准则，不然，修建商一旦就这些问题与业主或供货商发作胶葛，现实状况或许说不清楚，职责无法分管。
九、“合同交底”作业不到位，实行中遇到问题
“合同交底”是指合同办理人员在合同签定后，向各层次办理者把合同职责实行到职责人和合同施行的具体作业上。众所周知，合同和合同剖析的材料是工程施行办理的依据，可是合同自身条文往往不直观明晰，一些法令言语不简略了解，遇到具体问题，即使查询合同，查阅人也很难精确地全面地了解。合同条文的说明权有必要归合同办理人员。假如在合同施行前，不对合同作剖析和共同的说明，而让各个人员在实行中去翻阅合同文本，简略构成说明不共同和工程施行中的紊乱。特别是关于杂乱的合同，或承揽商不了解的合同，以及各方面合同联系比较杂乱的工程，该工程极为重要。合同施行前的合同交底，则可以将合同约好用最简略易懂的言语和方式表达出来，使得日常合同办理作业简略便利。
合同交底可选用上网查询和合同交底会两种方式。合同签定后，合同办理人员立行将合同交底作业输入电脑，并担任告诉各功能部分人员上网检查。定时举行项目整体办理人员合同交底会，对网上合同交底中仍未了解事项进行答疑，在项目内部构成全员、全进程、全方位的合同办理认识，使有关项目办理人员可以了解把握合同内容，依据性质，规模不不同别离实行职责制。
在有些修建施工企业的实践操作中，往往合同交底作业注重不行，施工合同签定后，合同办理人员仅仅对项目经理或其它有关项目办理人员就合同内容进行简略的口头交待，而项目经理或其他有关有项目办理人员，用到合一起就翻看查阅一下，这样在项目整个办理团队中对合同的了解与剖析往往会导致一些不合，终究出了问题尽管都能依据自己对合同的了说明出道理来，但终究丢失的却是施工企业。
十、未认识到对合同和文件办理重要性
现阶段，各修建企业基本上都是按合同办理要求仔细进行合同标前及标后的评定，对合同的履约进行检查，但在工程施工时怎么有用地把合同遵循下去，各单位实行还不行。一是合同办理员仅仅把合同发给项目经理，没有把合同的内容及签约状况进行具体交底;二是合同实行人即项目经理，仅仅安排正常的施工办理，如加强工期及质量安全等方面的办理等，没有仔细对合同的其他内容进行仔细学习。成功的企业合同办理，是把合同的权力职责按功能分工分化到各部分，由各部分去施行归于自己功能规模内的权力职责。可以说，企业合同办理是一个系统工程，需求各子系统，分系共同起合作。假如对合同缺少办理，就会构成部分之间的施行职责不清晰、不交流、不实行，构成践约乃至对合同相对方的违约。
不只修建工程施工合同的办理非常重要，在施工中呈现的各种材料还要作好记载与保存作业，包含两边达到的书面协议、签证事项、会议纪要、来信信函。特别是关于两边未签证或未达到共同的事项，更是要作好有关材料的搜集与保管，以便今后经过法令途径维护自己的合法权益。材料的有用办理还包含对各类函件、恳求、签字指令、会议纪要、索赔文件、合同改变文件等做文件材料的检查与操控，并记载在案，及时防备行为的法令成果，补偿自己作业上的缝隙，并且有利于寻觅对方作业中的缝隙，及时提出索赔要求。
(来历：黑帽子)
编后语：
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