房地产买卖合同未谈成 中介公司能否要求买方支付违约金
来源：听讼网整理 2018-07-27 23:36
房地发生意合同未谈成 中介公司能否要求买方付出违约金
[案情]：
2004 年6月，毛小姐为了购买住宅，与某房产中介公司签定了一份《房地发生意居间协议》，约好由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房子介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，两边在《协议》中约好了付款方法、意向金的数额及处理方法等事项。其间，还在第十条约好：“因为毛小姐的原因导致房地发生意合同未签定的，毛小姐应向中介公司付出总房款3％的违约金”。协议签定后，毛小姐按约付出给中介公司意向金5000元。后因为毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能到达一致意见，生意合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐回绝签定生意合同为由，恳求判令毛小姐依照约好付出违约金49000元。
[争议]：
两边的争议焦点会集在两个方面：
一、中介公司与毛小姐签定的《房地发生意居间协议》第十条约好的“因为毛小姐的原因导致房地发生意合同未签定的，应向中介公司付出总房款3％违约金”是否有用；
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未签定《房地发生意合同》时，是否可收取相应费用。
中介公司表明，《房地发生意居间协议》中约好“如三方有任何一方不能实施协议约好的，应对对方承当违约职责”，契合《中华人民共和国合同法》榜首百一十四条“当事人能够约好一方违约时应当依据违约状况向对方付出必定数额的违约金，也能够约好因违约发生的丢失赔偿额的计算方法。”的规则，据此追查毛小姐的违约职责是有法令依据的；毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间作业无果，形成必定的经济丢失，毛小姐应按《协议》约好承当违约职责。
毛小姐则以为，《协议》中约好，房子生意一旦不成，自己及上家均应向中介公司付出违约金，显然是“霸王条款”，要求法院予以吊销。
[裁判关键]：
法院经审理后以为，《中华人民共和国合同法》第四十条规则：“供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、扫除对方首要权力的，该条款无效。”本案中，《房地发生意居间协议》系中介公司供给的格局条款，其间第十条约好的内容，掠夺了生意两边进一步洽谈的权力，意味着房子生意有必要成交，不然委托人即应承当违约职责。而中介公司却使自己居于不管居间行为是否成功均可取得相应酬劳的有利位置，显与当事人应当遵从公正准则确认各方的权力和责任的法令规则相悖，故该约好的条款无效。中介公司依此收取违约金的建议不受法令保护。
《中华人民共和国合同法》规则：“居间人促进合同建立的，委托人应当依照约好付出酬劳。”、“居间人未促进合同建立的，不得要求付出酬劳，但能够要求委托人付出从事居间活动开销的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人供给权籍查询、使用状况查询、行情查询、确认成交意向、缔结生意合平等根本服务内容，而要完结这些服务内容，居间人需有必定的经济本钱开销。因而，中介公司在毛小姐与上家签定《房地发生意合同》之前，只能向毛小姐建议其进行居间活动所开销的经济丢失。
法院判定，对中介公司要求毛小姐付出违约金的诉讼恳求不予支撑。
[分析]：
二手房生意中，中介公司的活动能否终究到达效果，促进上下家顺畅签约具有不确认性，不是彻底可由中介公司的毅力决议的。有时，虽然中介公司为了促进合同的建立也尽了向委托人陈述或许前言的责任，但合同却因种种原因没有建立，乃至有些委托人违反诚笃信用准则抛开中介与第三人“手拉手”暗里成交。对此状况，法令赋予了中介公司恳求委托人付出中介活动必要费用的权力。但必要费用与酬劳究竟不是同一概念，并且在数额上往往也相差很大。因而，中介公司在与委托人签定居间合一起，就中介公司前期的陈述、前言、伴随看房、参加洽谈等服务活动，可约好按服务项目实施菜单式收费。如此才能够有用起到限制委托人以及补偿中介公司本钱丢失的效果，终究到达削减两边纷争的意图。
[案情]：
2004 年6月，毛小姐为了购买住宅，与某房产中介公司签定了一份《房地发生意居间协议》，约好由中介公司作为居间人将庄先生座落于浦明路的一套房子介绍给毛小姐，房款为人民币245万元，两边在《协议》中约好了付款方法、意向金的数额及处理方法等事项。其间，还在第十条约好：“因为毛小姐的原因导致房地发生意合同未签定的，毛小姐应向中介公司付出总房款3％的违约金”。协议签定后，毛小姐按约付出给中介公司意向金5000元。后因为毛小姐与上家庄先生在付款问题上不能到达一致意见，生意合同没有签成。中介公司遂诉至法院，以毛小姐回绝签定生意合同为由，恳求判令毛小姐依照约好付出违约金49000元。
[争议]：
两边的争议焦点会集在两个方面：
一、中介公司与毛小姐签定的《房地发生意居间协议》第十条约好的“因为毛小姐的原因导致房地发生意合同未签定的，应向中介公司付出总房款3％违约金”是否有用；
二、中介公司在被毛小姐及案外人因故未签定《房地发生意合同》时，是否可收取相应费用。
中介公司表明，《房地发生意居间协议》中约好“如三方有任何一方不能实施协议约好的，应对对方承当违约职责”，契合《中华人民共和国合同法》榜首百一十四条“当事人能够约好一方违约时应当依据违约状况向对方付出必定数额的违约金，也能够约好因违约发生的丢失赔偿额的计算方法。”的规则，据此追查毛小姐的违约职责是有法令依据的；毛小姐的违约行为致使自己前期所做的居间作业无果，形成必定的经济丢失，毛小姐应按《协议》约好承当违约职责。
毛小姐则以为，《协议》中约好，房子生意一旦不成，自己及上家均应向中介公司付出违约金，显然是“霸王条款”，要求法院予以吊销。
[裁判关键]：
法院经审理后以为，《中华人民共和国合同法》第四十条规则：“供给格局条款一方革除其职责、加剧对方职责、扫除对方首要权力的，该条款无效。”本案中，《房地发生意居间协议》系中介公司供给的格局条款，其间第十条约好的内容，掠夺了生意两边进一步洽谈的权力，意味着房子生意有必要成交，不然委托人即应承当违约职责。而中介公司却使自己居于不管居间行为是否成功均可取得相应酬劳的有利位置，显与当事人应当遵从公正准则确认各方的权力和责任的法令规则相悖，故该约好的条款无效。中介公司依此收取违约金的建议不受法令保护。
《中华人民共和国合同法》规则：“居间人促进合同建立的，委托人应当依照约好付出酬劳。”、“居间人未促进合同建立的，不得要求付出酬劳，但能够要求委托人付出从事居间活动开销的必要费用。”鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人供给权籍查询、使用状况查询、行情查询、确认成交意向、缔结生意合平等根本服务内容，而要完结这些服务内容，居间人需有必定的经济本钱开销。因而，中介公司在毛小姐与上家签定《房地发生意合同》之前，只能向毛小姐建议其进行居间活动所开销的经济丢失。
法院判定，对中介公司要求毛小姐付出违约金的诉讼恳求不予支撑。
[分析]：
二手房生意中，中介公司的活动能否终究到达效果，促进上下家顺畅签约具有不确认性，不是彻底可由中介公司的毅力决议的。有时，虽然中介公司为了促进合同的建立也尽了向委托人陈述或许前言的责任，但合同却因种种原因没有建立，乃至有些委托人违反诚笃信用准则抛开中介与第三人“手拉手”暗里成交。对此状况，法令赋予了中介公司恳求委托人付出中介活动必要费用的权力。但必要费用与酬劳究竟不是同一概念，并且在数额上往往也相差很大。因而，中介公司在与委托人签定居间合一起，就中介公司前期的陈述、前言、伴随看房、参加洽谈等服务活动，可约好按服务项目实施菜单式收费。如此才能够有用起到限制委托人以及补偿中介公司本钱丢失的效果，终究到达削减两边纷争的意图。