房企以自有房产投资该怎么缴纳土地增值税呢

【问题】
某房地产企业以其自有房产(非商品房)，作价入股出资一个工业企业，并获得该工业企业的部分股权。该工业企业拟运用此房产做办公楼。以上事务是否契合《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)文件第一条暂免征收土地增值税，仍是依照《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)文件第五条的内容交纳土地增值税?假如交纳土地增值税，怎么承认收入额和扣除额?
【回答】
关于以房地产进行出资或联营的征免税问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的告诉》(财税[2006]21号)文件第五条规则，关于以土地(房地产)作价入股进行出资或联营的，凡所出资、联营的企业从事房地产开发的，或许房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规则。
依据上述规则，房地产开发企业以其缔造的商品房进行出资，应交纳土地增值税;若以其缔造非商品房进行出资，暂免交纳土地增值税。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条规则，非直接出售和自用房地产的收入承认
(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：
1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用途时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
《北京市当地税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税清算办理办法>的告诉》(京地税地[2008]92号)第七条规则，房地产开发企业缔造的商品房，已自用或租借运用年限在一年以上再出售的，应依照转让旧房及建筑物的政策规则交纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的规模。<房地产开发企业土地增值税清算办理办法>
《土地增值税暂行条例实施细则》规则：
(四)旧房及建筑物的评价价格，是指在转让已运用的房子及建筑物时，由政府同意建立的房地产评价组织鉴定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价格。评价价格须经当地税务机关承认。
(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时交纳的营业税、城市保护缔造税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
依据上述规则，房地产开发企业缔造的商品房，已自用运用年限在一年以上对外出资，应视同出售房地产，依照转让旧房交纳土地增值税。应参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认收入，扣除经当地税务机关承认房地产评价组织鉴定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的评价价格和转让房地产有关的税金。