房产律师：商品房和二手房买卖合同解除有什么区别

【案情简介】2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司(以下简称“宝鼎公司”)签定《上海市商品房预售合同》，被告购买坐落上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同约好“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房子交付给被告，两边处理了预售挂号。2003年5月26日，被告与上海广达房地产生意有限公司(以下简称“广达公司”)签定《房地产居间合同(出售)》，约好被告托付广达公司居间出售401室房子。同年5月27日，原、被告经过“广达公司”居间，签定《转让协议》一份。该转让协议约好：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签定协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签定本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商告诉交房之日付清一切房款，并告诉原告处理进户手续，原告付出房款22.8万元。开发商大产证办出后，告诉被告处理小产证，待被告小产证办出后，处理原告小产证，一起原告经过银行贷款付出剩下房款。原、被告任何一方，未按协议约好全面实行相应的责任，且逾期达15日，则守约方有权单方面停止协议，违约方应向守约方付出违约金114,000元。此外，原、被告两边还对其他的权力责任作了约好。签约当日，原告从中国建设银行上海市分行别离取出房款114,000元及中介费5,700元，广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具承认书，载明：因为自己本身原因不出售系争房子，自己不前往中介方收取原告暂存中介方的首笔房款，现赞同中介方将上述房款退还给原告。另，系争房子于2003年6月2日经查核准挂号的权力人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”处理初始挂号获得大产证。因原告无产业可供担保，故其向代理律师出具书面材料承认不处理产业保全。在诉讼期间，被告将系争房子再次转让，并于2004年4月1日处理了产权过户手续。
【法院审理】原告诉称：2003年5月27日，原、被告签定《转让协议》合法有用，且《转让协议》具有实行根底。因房价上涨要素，被告单方面违约，故恳求判令被告实行《转让协议》、实行交房责任并与原告处理产权过户手续。2004年7月22日，因得知被告已将系争房子再次转让给结案外人，并已处理过户挂号手续，故原告被逼改变诉讼恳求，吊销原第一条诉讼恳求，判令被告补偿经济丢失人民币905,550元。被告辩称：被告在签定《转让协议》时并未获得房地产权证，且现上海市已制止期房转让，故其与原告签定的《转让协议》无效。其次，被告并未收到原告房款，过错责任在原告。在原告改变诉讼恳求后，被告辩称原告建议的补偿金额过火高于《转让协议》约好的违约金金额，恳求法院驳回原告诉请。
一审法院以为：当事人行使权力、实行责任应当遵从诚笃信用原则。本案原、被告所签定的《转让协议》系两边当事人实在意思表明，并不违背法令、行政法规的强制性规则，应确定有用，两边均应按约全面实在实行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。原告于签约当日取款人民币114,000元、中介公司就此出具收条以及被告出具的承认书，能够确定原告已按约将首笔房款暂存于中介公司处。而证人刘锋的证言、被告出具的承认书均证明中介公司已尽告诉转付责任，而是被告回绝收取该款并将系争房子再次转让，致使协议无法持续实行，依据法令规则，“当事人为自己的利益不正当地阻挠条件成果的，视为条件已成果”，故被告无权单方面免除协议，且其行为已构成违约，依法应承当相应违约责任。现原告以为实践丢失大于违约金的约好而建议实践丢失，鉴于原告仅付出了首笔房款，从均衡两边利益动身，裁夺判定被告补偿原告丢失人民币450,000元。【事例剖析】一、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规则：违背法令、行政法规的强制性规则，合同无效。本案中两边签定的《转让协议》并未与全国人大公布的法令及国务院公布的行政法规的强制性规则相冲突，应为有用合同。