宅基地使用权有什么特征

近年来，乡村胶葛的问题越来越多，其间最为杰出的是宅基地的转让问题。本文侧重讨论宅基地的转让及其法令结果等问题。
一、宅基地及宅基地运用权
宅基地是乡村的农户或个人用作住所基地而占有、运用本团体一切的土地。第152条：宅基地运用权人依法对团体一切的土地享有占有和运用的权力，有权依法运用该土地缔造住所及其隶属设备。(宅基地具有福利性和社会保障性质)作为一种共同的用益物权，权力人对宅基地除了享有占有、收益等一般用益物权的内容外，还享有在土地上缔造住所、隶属设备及其他附着物并获得其一切权的权力。
二、宅基地运用权的特征：
(一)宅基地运用权主体严厉：仅为乡村团体经济安排的成员，该准则建立的意图在于处理乡村团体经济安排成员的寓居问题。
(二)客体：仅限于乡村团体经济安排一切的土地。
(三)内容：以“户”为单位。(四)获得：具有行政批阅性和无偿性的特色。乡村乡民住所用地，经乡(镇)人民政府审阅，由县级人民政府赞同;乡村居民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同。乡村居民未经赞同或许采纳诈骗手法骗得赞同，不合法占用土地缔造住所的，由县级以上人民政府主管部门责令交还不合法占用的土地，期限撤除在不合法占用的土地上新建的房子。超越省、自治区、直辖市规则的规范，多占的土地以不合法占用土地论处。(五)无期限性和不可分性。宅基地运用权的期限不存在约束，只需房子或建筑物存在，该房子或建筑物所占用土地范围内的宅基地运用权就一向存续着;若房子或建筑物毁损或灭失，只需一切权人和运用权人乐意修正或重建(必要时通过赞同)，那么其对土地的运用权便能够持久地存续下去。宅基地运用权不得和其上的建筑物、构筑物或附随设备相别离而独自转让或处置，只能遵从“地随房走”的准则进行转让或流通。
三、乡村宅基地上房子的效能
乡村宅基地上房子转让合同胶葛分为三类：一是乡村本团体经济安排成员之间的胶葛;二是乡村本团体经济安排成员与外团体经济安排成员之间的胶葛;三是乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的胶葛。由于合同主体的不同，在适用法令确定宅基地上房子转让合同效能时也会得出不同的定论。
1、乡村本团体经济安排成员之间乡村房子转让合同对本团体经济安排成员之间乡村房子转让，只需转让两边所缔结的转让合同契合关于有用合同要件，就应当确定转让合同有用。
2、本团体经济安排成员与外团体经济安排成员之间的房子转让合同我国相关法令、法规尽管制止将乡村宅基地运用权向本团体经济安排成员以外的人转让，但需注意的是，产权过户挂号规范的是物权行为，归于行为。进行过户挂号是收效房子当事人的责任之一，而不是合同有用的要件。没有处理过户挂号手续，是房子生意合同未实行结束，并不影响合同的效能因而，对这类乡村房子转让合同，只需其契合合同法关于有用合同其他要件，也应依法确定为有用合同。
3、对乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的房子转让合同国务院办公厅《关于加强土地转让处理、制止炒卖土地告诉》和国土资源部《关于加强乡村宅基地处理的定见》均有明确规则，农人住所不得向城市居民出售。因而，对乡村本团体经济安排成员与城镇居民之间的房子转让合同应确定无效。
四、关于宅基地的相关法令法规：
第十条第四款规则：“任何安排或个人不得侵吞、生意或许以其他方式不合法转让土地。土地的运用权能够按照法令的规则转让。”该条确立了宅基地一切权严厉制止生意，宅基地运用权转让需按照法令规则的准则。第六十二条：“乡村乡民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。”“乡村乡民建住所，应当契合乡(镇)土地运用总体规划，并尽量运用原有的宅基地和村内空闲地。”“乡村乡民住所用地，经乡(镇)人民政府审阅，由县级人民政府赞同;其间，触及占用农用地的，按照本法第四十四条的规则处理批阅手续。”“乡村乡民出卖、租借住所后，再请求宅基地的，不予赞同。”第三十七条规则：“下列产业不得典当：……(二)犁地、宅基地、自留地、自留山等团体一切的土地运用权，但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规则的在外……。”第三十四条规则：“下列产业能够典当：……(五)典当人依法承揽并经发包方赞同典当的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地运用权……。”根据该法，宅基地运用权不能独自典当。《中华人民共和国土地处理法施行法令》第六条规则：“依法改动土地一切权、运用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地运用权搬运的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地改变挂号请求，由原土地挂号机关依法进行土地一切权、运用权改变挂号。土地一切权、运用权的改变，自改变挂号之日起收效。”标明包含宅基地运用权在内的土地运用权的改变需进行相应的改变挂号。