合法的土地租赁程序是怎样的
来源：听讼网整理 2019-01-17 15:44
当下，我国存在着很多私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或许租借用于非农业建造的现象。团体土地的不合法交易使团体所有制遭到危害和冲击，加重了土地危机，破坏了城乡规划，直接影响了我疆土地市场的开展和完善，给国家和团体构成了极大的危害。
一起，农人团体土地违法租借还大大危害乡民利益，引发各式各样的法令纠纷。因而，正确认识土地租借程序很有必要，了解相关法令的一起还要时刻防备违法租借现象的发作，并且一旦发作也能懂得拿起法令武器保护本身利益。
合法的土地租借程序
租借团体土地，有必要先行征用并转为国有土地。根据《标准国有土地租借若干意见》(疆土资发〔1999〕222号)的规则，租借期限六个月以上的国有土地租借，应当由市、县土地行政主管部分与土地运用者签定租借合同。
租借合同内容应当包含租借方、承租方、租借宗地的方位、规模、面积、用处、租借期限、土地运用条件、土地租金标准、付出时刻和付出方法、土地租金标准调整的时刻和调整起伏、租借方和承租方的权利义务等。租借土地运用权经挂号后，承租人能够拿到注明“租借”的土地运用权证书。土地租借年限届满后，租借土地运用权停止。
任何单位或个人进行建造，假如不契合规则的团体土地运用权主体资格，则有必要依法请求运用国有土地。在实际中，遍及存在着土地承租者直接与团体土地所属的村委会签署土地租借协议的操作方法，这一做法并不稳当，私行租借团体土地的行为会被法院确定为无效行为。两边当事人所签定的《土地租借合同》等也均因违背国家法令的强制性规则而成为无效合同。
确有特殊情况需求租借团体土地的，也有必要先行征用并转为国有土地后，再依照下列程序处理租借手续：
(1)与有关土地办理部分签定租借合同，就租借地块情况、规划用地性质、租借年限、租金及付出等事项做出清晰约好;
(2)在租借合同签署后，由承租人按规则向房地产挂号安排处理租借土地运用权挂号手续;
(3)租借土地运用权经挂号后，承租人能够拿到有关部分颁布的注明“土地租借”的房地产权证书。土地租借年限届满后，租借土地运用权停止。
除此外，企业可经过股转转让方法获得团体建造用地的运用权。可是这种方法会对需求处理用地问题的企业面临着整个企业的职业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可经过租借团体建造用地上已有的房子到达获得生产经营场所的需求。这种方法相关于前一种方法而言，获得生产经营场所的方法较为简略，也简单操作，但需求留意的前提条件是，已有的建造用地及地上房子，都是经过合法的批阅手续获得的。
不合法租借土地怎么处理
首先是洽谈处理。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行洽谈，达到一致意见后免除不合法租借合同。
其次是依法采纳行政强制手段处理。《土地办理法》第七十三条规则，“生意或许以其他方法不合法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部分没收违法所得;对违背土地利用总体规划私行将农用地改为建造用地的，期限撤除在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备，康复土地原状，对契合土地利用总体规划的，没收在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备”。
第八十一条规则，“私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或租借用于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部分责令期限改正，没收不合法所得，并处分款”。土地办理部分能够根据以上的法令规则对不合法租借乡村团体所有土地行为进行查办，要求村、组免除租借合同，责令期限改正，并可给予没收和罚款的行政处分。
别的，城市综合法律部分也能够承租土地的第三方无用地报批手续、地上修建无修建规划手续确定为违法修建为由，发期限整改及处分告诉，然后进行强制撤除。但有必要指出的是，政府功能部分动用行政强制手段撤除后，因为承租方和村、组的租借合同并未免除，承租方仍然能够合同违约为由，向村、组提出补偿要求。
第三是诉讼处理。由当事村委会或乡民小组向法院提起民事诉讼，要求免除土地租借合同。提起免除合同的民事诉讼后，法院能够对土地租借合同的有用性进行检查和确定，并据此作出判定。
私行租借团体土地现象怎么防备
要从根本上破解乡村土地不合法交易难题，抑止不合法租地的延伸气势，有必要从源头上防备和阻止团体土地的不合法租借行为。
一是政府功能部分要严厉履职。土地法律威慑力缺乏是构成土地不合法交易的一个重要原因。政府各功能部分一定要实在实行起自己的责任，加强交流，密切合作，严厉法律，加大对团体土地不合法交易的查办力度。对违法用地的单位或个人，规划部分不予核发建造工程规划许可证，建造部分不予核发修建工程施工许可证，供电部分不予供电，工商部分不予核发营业执照，从本源上实在根绝违法用地现象的发作和延伸，改动曩昔“多家用地，一家管地”的局势。树立多部分密切合作准则，齐抓共管，构成合力，充分发挥监督机制的全体效能。
二是应当把进行不合法交易所签定的合同确定为无效合同，依照无效合同的处理准则进行处理，进一步进步对土地不合法交易的冲击力度。
三是完善乡村团体土地地籍办理与土地点评准则。乡村土地地籍办理首要包含土地挂号、土地确权和权属争议调处、土地查询、土地计算、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍办理准则关于冲击土地不合法交易行为，标准团体土地办理有着重要的作用。一起，应树立健全团体土地点评准则，对乡村团体土地进行科学的分等定级，点评出合理的地价，使乡村团体土地交易树立在一个科学、标准的基础上，从根本上避免团体土地运用权的不合法交易。
四是树立查办土地违法行为行政问责机制。村级安排违法租借团体土地，村团体和乡民能够得到很大的经济收益，因而，团体土地租借很多是经过乡民或乡民代表会议，以乡民自治的方法团体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠疆土部分一家独自法律，势单力孤，作用并不显着。根据《乡民委员会安排法》的有关规则，城镇人民政府应实在承担起对乡民安排抉择合法性、合理性的监督、检查功能。应树立起对镇乡政府的行政问责和科学的查核点评机制，对未依法实行监督功能、办理不力、构成违法用地现实的镇乡首要负责同志进行问责，并与个人作业查核进行挂钩，多措并重，多管齐下，然后有用的遏止村级安排违法用地行为的发作。
一起，农人团体土地违法租借还大大危害乡民利益，引发各式各样的法令纠纷。因而，正确认识土地租借程序很有必要，了解相关法令的一起还要时刻防备违法租借现象的发作，并且一旦发作也能懂得拿起法令武器保护本身利益。
合法的土地租借程序
租借团体土地，有必要先行征用并转为国有土地。根据《标准国有土地租借若干意见》(疆土资发〔1999〕222号)的规则，租借期限六个月以上的国有土地租借，应当由市、县土地行政主管部分与土地运用者签定租借合同。
租借合同内容应当包含租借方、承租方、租借宗地的方位、规模、面积、用处、租借期限、土地运用条件、土地租金标准、付出时刻和付出方法、土地租金标准调整的时刻和调整起伏、租借方和承租方的权利义务等。租借土地运用权经挂号后，承租人能够拿到注明“租借”的土地运用权证书。土地租借年限届满后，租借土地运用权停止。
任何单位或个人进行建造，假如不契合规则的团体土地运用权主体资格，则有必要依法请求运用国有土地。在实际中，遍及存在着土地承租者直接与团体土地所属的村委会签署土地租借协议的操作方法，这一做法并不稳当，私行租借团体土地的行为会被法院确定为无效行为。两边当事人所签定的《土地租借合同》等也均因违背国家法令的强制性规则而成为无效合同。
确有特殊情况需求租借团体土地的，也有必要先行征用并转为国有土地后，再依照下列程序处理租借手续：
(1)与有关土地办理部分签定租借合同，就租借地块情况、规划用地性质、租借年限、租金及付出等事项做出清晰约好;
(2)在租借合同签署后，由承租人按规则向房地产挂号安排处理租借土地运用权挂号手续;
(3)租借土地运用权经挂号后，承租人能够拿到有关部分颁布的注明“土地租借”的房地产权证书。土地租借年限届满后，租借土地运用权停止。
除此外，企业可经过股转转让方法获得团体建造用地的运用权。可是这种方法会对需求处理用地问题的企业面临着整个企业的职业转化、债权债务重组等一系列其他问题。其次，企业可经过租借团体建造用地上已有的房子到达获得生产经营场所的需求。这种方法相关于前一种方法而言，获得生产经营场所的方法较为简略，也简单操作，但需求留意的前提条件是，已有的建造用地及地上房子，都是经过合法的批阅手续获得的。
不合法租借土地怎么处理
首先是洽谈处理。在政府主导下，由政府、村组、承租土地的第三方进行洽谈，达到一致意见后免除不合法租借合同。
其次是依法采纳行政强制手段处理。《土地办理法》第七十三条规则，“生意或许以其他方法不合法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部分没收违法所得;对违背土地利用总体规划私行将农用地改为建造用地的，期限撤除在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备，康复土地原状，对契合土地利用总体规划的，没收在不合法转让的土地上新建的修建物和其他设备”。
第八十一条规则，“私行将农人团体所有的土地的运用权出让、转让或租借用于非农业建造的，由县级以上人民政府土地行政主管部分责令期限改正，没收不合法所得，并处分款”。土地办理部分能够根据以上的法令规则对不合法租借乡村团体所有土地行为进行查办，要求村、组免除租借合同，责令期限改正，并可给予没收和罚款的行政处分。
别的，城市综合法律部分也能够承租土地的第三方无用地报批手续、地上修建无修建规划手续确定为违法修建为由，发期限整改及处分告诉，然后进行强制撤除。但有必要指出的是，政府功能部分动用行政强制手段撤除后，因为承租方和村、组的租借合同并未免除，承租方仍然能够合同违约为由，向村、组提出补偿要求。
第三是诉讼处理。由当事村委会或乡民小组向法院提起民事诉讼，要求免除土地租借合同。提起免除合同的民事诉讼后，法院能够对土地租借合同的有用性进行检查和确定，并据此作出判定。
私行租借团体土地现象怎么防备
要从根本上破解乡村土地不合法交易难题，抑止不合法租地的延伸气势，有必要从源头上防备和阻止团体土地的不合法租借行为。
一是政府功能部分要严厉履职。土地法律威慑力缺乏是构成土地不合法交易的一个重要原因。政府各功能部分一定要实在实行起自己的责任，加强交流，密切合作，严厉法律，加大对团体土地不合法交易的查办力度。对违法用地的单位或个人，规划部分不予核发建造工程规划许可证，建造部分不予核发修建工程施工许可证，供电部分不予供电，工商部分不予核发营业执照，从本源上实在根绝违法用地现象的发作和延伸，改动曩昔“多家用地，一家管地”的局势。树立多部分密切合作准则，齐抓共管，构成合力，充分发挥监督机制的全体效能。
二是应当把进行不合法交易所签定的合同确定为无效合同，依照无效合同的处理准则进行处理，进一步进步对土地不合法交易的冲击力度。
三是完善乡村团体土地地籍办理与土地点评准则。乡村土地地籍办理首要包含土地挂号、土地确权和权属争议调处、土地查询、土地计算、土地动态监测、地籍档案等内容，完善地籍办理准则关于冲击土地不合法交易行为，标准团体土地办理有着重要的作用。一起，应树立健全团体土地点评准则，对乡村团体土地进行科学的分等定级，点评出合理的地价，使乡村团体土地交易树立在一个科学、标准的基础上，从根本上避免团体土地运用权的不合法交易。
四是树立查办土地违法行为行政问责机制。村级安排违法租借团体土地，村团体和乡民能够得到很大的经济收益，因而，团体土地租借很多是经过乡民或乡民代表会议，以乡民自治的方法团体讨论决定的，有着相对广泛的民意基础。在此种情况下，单靠疆土部分一家独自法律，势单力孤，作用并不显着。根据《乡民委员会安排法》的有关规则，城镇人民政府应实在承担起对乡民安排抉择合法性、合理性的监督、检查功能。应树立起对镇乡政府的行政问责和科学的查核点评机制，对未依法实行监督功能、办理不力、构成违法用地现实的镇乡首要负责同志进行问责，并与个人作业查核进行挂钩，多措并重，多管齐下，然后有用的遏止村级安排违法用地行为的发作。