二手房交易的详细流程是怎样的,有哪些注意事项

计划买二手房?需求留意什么呢?看完这个你就理解了。二手房买卖是指现已在房地产买卖中心备过案、完结初始挂号和总挂号的、再次上市进行买卖。那么，二手房买卖的具体流程是怎样的?有哪些留意事项呢?
第一步：买卖前的产权审阅
有必要细心检查业主的房产证，留意产证上有几个人的署名。假设是两个人，在签合一起就需求有两个人的姓名;其次，看购房时的相关凭证，如购房发票、契税发票等，作为辅佐证据以开始承认房子产权归属。
危险提示：
该环节最大的危险是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，有必要去查档并得到承认答案。假设房子处于典当状况，也有或许因为债款胶葛而处于查封状况，一旦房子产权有问题，买卖即宣布无效。
第二步：交定金与签合同
承认房子产权后，交定金便是顺畅成章的事儿。但交定金也是有诀窍的。
假设房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，应该交由第三方监管。
买卖两边都有可信赖的第三方，则能够签一个简略协议，约好赎楼结束后给卖房定金，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由回绝履行合同的，视为违约”。
两边没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖两边到银行去签一份监管协议即可，约好在买卖中心完结递件手续后，划拨到卖家账户上。
危险提示：
①、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约好高额违约金，进步违约本钱。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
②、为防止交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需求签一份交房确保金协议，约好从定金中扣除1万元左右的确保金。在查验家具、电器无缺，水电、物管等费用缴清，钥匙交代结束之后，再交还确保金。
第三步：赎楼
一般来讲，赎楼是业主方的职责。有两种操作办法：其一，业主经过担保公司，向银行借款赎楼，发作的是担保费用，以及短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家经过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其间只需求发作担保费，但买家需求提早供楼。
其实这儿还有一些小诀窍：假设经过同行转按揭，上述费用少不了，但能够节约不少时刻。别的，担保公司与银行有对接的联系，比方某个担保公司对应的银行或许就只有工行、中行等等。假设不知道怎样挑选担保公司，可到计划办按揭的银行咨询，不然先行挑选担保公司或许要空跑一趟。
危险提示：
因为赎楼发作的危险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己经过担保公司向银行借款赎楼，都是不可取的办法。假设发作买卖因意外原因停止、房子被查封等问题，买家会冒危险。好几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己经过担保公司向银行借款。
第四步：付首期款及资金监管
自主买卖除了产权问题之外，需忧虑的第二大问题便是资金监管。无论是经过何种办法买卖，首期款有必要放银行监管。
怎样操作呢?买卖两边到银行签一份资金监管协议，然后各安闲银行开一个账户，约好在买家过户结束、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。假设买卖顺畅完结，银行会把金钱打给卖方;假设中心呈现问题买卖停止，则把首期款再打回给买方。银行供给此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但假设你是经过要按揭的银行处理资金监管，则能够省去这笔费用。
公正起见，银行会要求买卖两边在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖两边不需求亲自到银行，也能防止买家到时分不合作放款给卖家带来困扰。
危险提示：
①、买家要确保首期款经过独立的第三方进行监管，防止资金危险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险;
②、假使放款书没有提早签字，卖家在买家过户结束之后要及时敦促冻结首期款，防止“人走茶凉”。
第五步：签定买卖合同
两边签定书面协议时，最主要要重视四个方面，是产权状况、房产总价、买卖税费及日期，其间要留意的是书面协议里边要清晰买卖税费两边怎样分管。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时刻，承认日期才干够确保买卖顺畅进行，例如规则赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。
危险提示：
①、假设房产有共有权人，要让共有权人一起签字;
②、假设有租约的，应该让租客签定抛弃优先购买权的证明;
③、假设房产有较为宝贵的家私家电，最好在附表中对家具家电的状况加以具体描述;
④、假设该房产附有户口，要在签定合一起写明户口迁出的日期及违约条件;
⑤、要清晰违约职责，特别是在现在房价上涨的状况下，业主违约的几率增大，清晰违约职责才干保证自己的权益。
第六步：选银行和办按揭
不是一次性付款，买家还需求到银行做按揭借款。去银行做借款请求需求买卖两边参与，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。请求借款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮助处理。一般来说当天就能够确批复。但有时分也会呈现借款额度不能到达预期的状况，像评价价高的银行需求再评价，一般会延伸二三个工作日。
挑选银行方面，四大国有银行的借款额度会较宽松，并且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行履行的方针根本共同，所以并不需求更多考虑。
危险提示：
①、假设借款额度达不到预期，买家需求做好付出更多首期款的预备，不然买卖不成将形成违约;
②、现在二套房贷有收紧趋势，有或许呈现借款批不下来的状况，那么为防备该状况发作后两边发作胶葛，能够在合同中约好解决办法，例如是解除合同仍是补偿违约金等。
第七步：过户及缴税
过户时，需求到房产所在地的产权挂号中心去处理过户手续。买卖两边需求带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就能够让银行放之前监管的定金。
缴税时，假设合同约好是各付税费，那么两人有必要一起参与;假设是业主实收，就只需求买家参与。至于拿新证，一次性付款就能够直接拿新的房产证;假设是按揭借款拿的便是房产证复印件，银行也会主动去国土房管局处理典当手续，在5个工作日后放尾款给业主。
危险提示：
①、房地产的危险职责，产权搬运前由转让人承当，产权搬运后由受让人承当。也便是说过户后房子呈现危害等危险，是由买方承当的，所以买方需求在过户前细心承认房子是否有质量问题;
②、现在房价上涨，有业主会以虚伪债款为由让法院查封房产，让过户期间的房产买卖停止，买方能够在合同中添加一条条款，约好假设在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，有必要承当违约职责。
第八步：后续事项
交房一般就触及物业、水电、有线电视、燃气等交代，假设房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被替换或搬走，终究业主才交钥匙，正式完结买卖。
危险提示：
①、假设交房时家具家电呈现损坏乃至被搬走，而交房确保金无法弥补时，买方一般很难找到卖家去索赔。所以最好在最初约好交房确保金时，尽量把确保金的数额做大;
②、户口问题也是交房时简单忽视的当地，所以在交房前，最好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是否现已迁出。