住宅建筑区划内的车位产权归谁

再议住所修建区划内的车位产权问题 
安得广厦千万间，大庇全国寒士俱欢颜。这句出自杜甫之手的闻名诗句，被许多媒体竞相引证，借以阐明房子自古便是较为稀缺的生活资料。但是在现代市场经济条件下，人们关于房子(本文仅指居民住宅)的需求已不只是限于挡风遮雨的生计需求，高雅的寓居环境、完全的配套设备、诚信的物业服务、巨大的增值潜力无疑不成为影响人们购房的重要因素。车位关于大多数小区的业主而言无疑是小区中至为稀缺的重要配套设备，跟着人们生活水平的不断提高，有车一族的日益壮大，对小区内车位归属问题的研讨已然成为法学界重视的焦点。　　2007年，我国公布的《物权法》在第六章业主的修建物区别所有权中对车位的归属问题给予了清晰规则。
《物权法》的公布、实施为广阔业主供给了实实在在的法令保证，但是，从底层法院的受案状况来看，开发商、物业公司侵略业主或购房者权力的事例仍时有发作。本文仅以实践中发作的涉“车位产权”案子为视角，谈谈有关住所小区内的车位产权归属问题。　　
一、小区内车位品种的区分　　就现在的状况而言，车位首要分为地上车位和地下车位两种。地上车位可分为两种：一种是敞开式的地上车位，这种车位占用业主共有的路途或许其他场所，一般是经过划线和编号来确认每个车位的详细位置;另一种是开发商在最初申报规划时独自取得规划答应而建成的有独立的用地面积和修建面积的地上车位，这种车位一般坐落小区内某个三面有围护的会集区域内。地下车位也可分为两种：一种地下车位是建于小区地下的面积已被归入小区业主公摊面积中的地下车位;另一种地下车位则是开发商独自取得规划答应而建成的具有独立的用地面积和修建面积的地下车位，该地下车位的面积没有被包括在业主公摊面积之中。归纳而言，本文所要评论的车位归属首要是修建区划内占用共有的路途或许其他场所泊车车位的归属和修建区划内规划用于停放轿车的地上车位和地下车位的归属。　　
二、解读《物权法》关于车位归属的规则《物权法》第七十四条规则：修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库应当首要满意业主的需求。　　修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库的归属，由当事人经过出售、附赠或许租借等方法约好。占用业主共有的路途或许其他场所用于停放轿车的车位，归于业主共有。第一款所涉车位是修建区划内的规划用于停放轿车的地上车位和地下车位。立法之所以着重该车位地处“修建区划内”，旨在树立车位与业主住宅间的密切关系，清晰此种车位属该小区的配套设备。修建规划部分赞同开发商开发此车位的原意旨在满意业主的需求，在西方许多国家的立法中都有清晰的规则，制止开发商将此车位出售或租借给业主以外的人，在我国上海、广东等地也以出台地方性法规的方法对开发商出售或租借车位予以约束。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式奉告本区域整体业主。以2008年11月28日表决经过的《广东省物业管理法令》为例，新法令规则，小区内的车位、车库，建设单位应当首要租借给本区域的业主、物业运用人，在满意本区域业主、物业运用人需求后，建设单位将车位、车库租借给本区域业主、物业运用人以外的其他人的，其租借合同期限不得超越6个月。我国的《物权法》尽管未对开发商出售或租借车位做出详细的约束，但也确立了规划用于停放轿车的车位应当首要满意业主需求的大原则。“首要满意业主的需求”这句话，应该理解为：小区内的业主购买和运用车位的优先权是肯定的，而不是平等条件下的优先购买权或优先承租权。在这种意义上而言，本款所用“首要”一词明显适当讲究，杰出的体现出了小区车位的配套性特征。本款规则亦对开发商提出了较高的要求，即便开发商开发独立的不属业主公摊面积之内的地上或地下车位，具有车位的所有权，在本款约束下，开发商不能以举高价格使广阔中小业主损失购买和承租车位的时机，不然将被认为是有违本款之立法精力，否定小区车位系小区配套设备的公益特点。