房产租售的所得税筹划技巧有哪些

国家税务总局在对原房地产开发有关企业所得税问题的告诉从头修订的基础上，下发了《关于房地产开发事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发 [2006]31号)，新规则自本年1月1日起履行。告诉在清晰标准和一致房地产企业有关所得税征收的一起，也为房地产企业开发产品先租后售进行税收谋划供给了空间和依据。
例如，A企业为一房地产开发公司，现在有3000万元的开发产品因为各种原因暂时无法完成对外出售;为了削减丢失，增加收入，公司决议将该部分房产先行租借，待条件合当令再行出售。在这过程中按国税发[2006]31号文件的规则，公司既能够将上述房产转作固定财物，也能够持续按开发产品办理，二者的所得税处理因而也不相同。
若A企业选用将上述房产转作固定财物办理，五年后以3800万元的价格完成对外出售。依据国税发[2006]31号文件关于开发企业将开发产品转作固定财物时应视同出售，其收入(或赢利)承认办法和次序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格;由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值确认;按开发产品的本钱赢利率确认;开发产品的本钱赢利率不得低于 15%，详细份额由主管税务机关确认的规则。所以A公司当年在这一过程中的所得税为[3000×(1 15%)-3000]×33%=148.5(万元)(本钱赢利率按15%核算)。因而该固定财物的入账价值为3450万元，因为开发企业将开发产品转作固定财物办理，因而可按税法规则扣除折旧费用(折旧年限以20年计，不考虑残值和其他要素)，所以每年可抵免的所得税为(3450÷20)×33%=56.93(万元)，A企业上述行为的税负为91.57万元(148.5-56.93)，4年后的终值为91.57×1.2625=115.61(万元)(利率按6%核算，下同);后4年每年可抵免的所得税终值为56.93×4.3746=249.05(万元)。
假如将房产对外出售时，依据国税发[2006]31号文件的规则，按出售固定财物进行相关的税务处理，因为其转为固定财物时未交纳经营税，因而其税负为经营税=3800×5%=190(万元)，经营税金及附加为19万元，假定增值率未超越20%，不考虑承当土地增值税(下同)，所得税=[3800-3450 (3450÷20)×5-190-19)×33%=331.16(万元)(不考虑其他要素，下同)。5年算计总税负终值=331.16 190 19 115.61-249.05=406.72(万元)。
假如A公司将上述租借房产仍按开发产品办理，其他条件不变。则依据国税发[2006]31号文件的规则，凡未将租借的开发产品转作固定财物的，在出售时仍按出售开发产品进行相关的税务处理。所以其经营税为3800×5%=190(万元)，经营税金及附加为19万元，假定增值率仍未超越20%，因而不考虑土地增值税。因为开发企业未将其转作固定财物办理，因而不得扣除折旧费用。因而所得税=(3800-3000-190-19)×33%=195.03(万元)，总税负为404.03万元。
因为A公司仅仅对租借产品选用了不同的财物办理方法，而其他条件都相同，因而上述两种方法下税负的差额便是实践税负的差额。经过比较能够看出，开发企业将开发产品转作固定财物办理后再租借，虽然取得了提取折旧在税前扣除的优点，但因为开发产品转作固定财物时提早交纳了相关税收，丢失了资金的时刻价值，因而依然比作为开发产品办理多支出了2.69万元。当然，假如两种方法中的某一种产生了土地增值税，而另一种没有，则成果又将发作不同的改变。