房地产企业的拆迁补偿形式
来源：听讼网整理 2018-09-09 20:29
房地产企业的拆迁补偿办法可概括为两种，一是钱银补偿，即拆迁人将被撤除房子的价值以钱银结算办法补偿给被撤除房子的所有人;二是安顿房子补偿，即拆迁人以易地缔造或原地缔造的房子补偿给被撤除房子的所有人，使原所有人持续坚持其对房子的所有权，也便是咱们常说的“拆一还一”什物补偿办法。
关于房地产企业来说，假如被拆迁户挑选钱银补偿办法，该项开销作为“拆迁补偿费”计入开发本钱中的土地本钱;假如被拆迁户挑选就地安顿房子补偿办法，相当于被拆迁户用房地产企业付出的钱银补偿资金向房地产企业购入房子，要承认土地本钱中的“拆迁补偿费开销”，即以按公允价值或同期同类房子商场价格核算的金额以“拆迁补偿费”的办法计入开发本钱的土地本钱。别的，对补偿的房子应视同对外出售，视同出售收入应按其公允价值或参照同期同类房子的商场价格承认，一起应按照同期同类房子的本钱承认视同出售本钱。
【例】A公司2008年5月开发某项目(归于城中村改造)，该项目用地面积21000平方米，住所修建面积为31900平方米，可供出售面积29000平方米，其间用于安顿回迁户乡民的住所面积为7900平方米，其他21100平方米的住所由A公司自在出售或运用。该项目于2009年5月竣工。2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外出售，并于当月悉数出售结束。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，获得出售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发本钱为6400万元。其间，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，修建安装工程费3200万元，根底设备缔造费1600万元，公共配套设备费200万元，开发直接费300万元，向某公司告贷的利息400万元(假定不超越金融企业同类同期借款利率)。
核算进程如下。
1.付出修建施工等其他开发本钱6400万元。
2.拆迁补偿费开销=7900×0.7=5530(万元)。需求留意的是，这儿的拆迁补偿费不能以为仅仅拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需求在总可售面积29000平方米中分摊。
视同出售收入=7900×0.7=5530(万元)。
3.单位可售面积计税本钱=(6400 5530)&spanide;29000=4113.7931(元/平方米)。需求留意的是，这儿的29000平方米是作为总可售面积核算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，不然就会虚增本钱。
4.视同出售本钱=4113.7931×7900=3249.8965(万元);
视同出售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)。
管帐处理如下。
以非钱银性办法付出的拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销，适用《企业管帐准则第7号——非钱银财物交流》的规则，回迁房的非钱银性财物交流，估计未来能带来更多现金流，一般状况下是具有商业本质，且公允价值可以牢靠计量。
1.在开发产品竣工时，依据安顿时的同期同类价格，视同出售的管帐处理(单位：万元，下同)：
借：开发本钱———拆迁补偿费 5530
贷：应付账款———拆迁补偿费 5530
借：应付账款———拆迁补偿费 5530
贷：主营事务收入 5530
2.房地产企业开具出售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转本钱的管帐处理：
借：主营事务本钱——土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965
贷：开发产品 3249.8965
税务处理如下。
1.企业所得税的处理。
《企业所得税法施行法令》第六十六条第三款规则，经过捐献、出资、非钱银性财物交流、债款重组等办法获得的无形财物，以该财物的公允价值和付出的相关税费为计税根底。《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规则，企业将开发产品用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或运用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认。
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
因而，A公司2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续时，就要承认视同出售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)，交纳企业所得税=2280.1035×25%=570.0259(万元)。
需求留意的是，这儿不能按估计毛利率核算交税，而是要承认视同出售所得核算缴款。
2.土地增值税的处理。
国家税务总局《关于土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)规则，房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同出售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规则承认收入，一起将此承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。
与企业所得税不同的是，在与被拆迁户处理交代手续时，不需求当即进行土地增值税清算，只需求预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续时，要预缴土地增值税=5530×2%=110.6(万元)。回迁房视同出售所得最终是否作土地增值税清算，要看楼盘的出售状况。因为该项目现已悉数出售结束，因而土地增值税有必要清算。
该项目土地增值税清算核算进程如下：
不含利息开发本钱=5530 6400-400=11530(万元);
扣除项目金额=11530×130% 14770×5.5%=15801.35(万元);
关于房地产企业来说，假如被拆迁户挑选钱银补偿办法，该项开销作为“拆迁补偿费”计入开发本钱中的土地本钱;假如被拆迁户挑选就地安顿房子补偿办法，相当于被拆迁户用房地产企业付出的钱银补偿资金向房地产企业购入房子，要承认土地本钱中的“拆迁补偿费开销”，即以按公允价值或同期同类房子商场价格核算的金额以“拆迁补偿费”的办法计入开发本钱的土地本钱。别的，对补偿的房子应视同对外出售，视同出售收入应按其公允价值或参照同期同类房子的商场价格承认，一起应按照同期同类房子的本钱承认视同出售本钱。
【例】A公司2008年5月开发某项目(归于城中村改造)，该项目用地面积21000平方米，住所修建面积为31900平方米，可供出售面积29000平方米，其间用于安顿回迁户乡民的住所面积为7900平方米，其他21100平方米的住所由A公司自在出售或运用。该项目于2009年5月竣工。2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外出售，并于当月悉数出售结束。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，获得出售收入14770万元。
该项目工程已竣工决算，开发本钱为6400万元。其间，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，修建安装工程费3200万元，根底设备缔造费1600万元，公共配套设备费200万元，开发直接费300万元，向某公司告贷的利息400万元(假定不超越金融企业同类同期借款利率)。
核算进程如下。
1.付出修建施工等其他开发本钱6400万元。
2.拆迁补偿费开销=7900×0.7=5530(万元)。需求留意的是，这儿的拆迁补偿费不能以为仅仅拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需求在总可售面积29000平方米中分摊。
视同出售收入=7900×0.7=5530(万元)。
3.单位可售面积计税本钱=(6400 5530)&spanide;29000=4113.7931(元/平方米)。需求留意的是，这儿的29000平方米是作为总可售面积核算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，不然就会虚增本钱。
4.视同出售本钱=4113.7931×7900=3249.8965(万元);
视同出售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)。
管帐处理如下。
以非钱银性办法付出的拆迁补偿开销、安顿及动迁开销、回迁房缔造开销，适用《企业管帐准则第7号——非钱银财物交流》的规则，回迁房的非钱银性财物交流，估计未来能带来更多现金流，一般状况下是具有商业本质，且公允价值可以牢靠计量。
1.在开发产品竣工时，依据安顿时的同期同类价格，视同出售的管帐处理(单位：万元，下同)：
借：开发本钱———拆迁补偿费 5530
贷：应付账款———拆迁补偿费 5530
借：应付账款———拆迁补偿费 5530
贷：主营事务收入 5530
2.房地产企业开具出售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转本钱的管帐处理：
借：主营事务本钱——土地征用费及拆迁补偿费 3249.8965
贷：开发产品 3249.8965
税务处理如下。
1.企业所得税的处理。
《企业所得税法施行法令》第六十六条第三款规则，经过捐献、出资、非钱银性财物交流、债款重组等办法获得的无形财物，以该财物的公允价值和付出的相关税费为计税根底。《房地产开发运营事务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第七条规则，企业将开发产品用于捐献、资助、职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他企事业单位和个人的非钱银性财物等行为，应视同出售，于开发产品所有权或运用权搬运，或于实践获得利益权力时承认收入(或赢利)的完成。承认收入(或赢利)的办法和次序为：
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品商场出售价格承认。
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品商场公允价值承认。
(三)按开发产品的本钱赢利率承认。开发产品的本钱赢利率不得低于15%，详细份额由主管税务机关承认。
因而，A公司2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续时，就要承认视同出售所得=5530-3249.8965=2280.1035(万元)，交纳企业所得税=2280.1035×25%=570.0259(万元)。
需求留意的是，这儿不能按估计毛利率核算交税，而是要承认视同出售所得核算缴款。
2.土地增值税的处理。
国家税务总局《关于土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税函〔2010〕220号)规则，房地产企业用缔造的本项目房地产安顿回迁户的，安顿用房视同出售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规则承认收入，一起将此承以为房地产开发项目的拆迁补偿费。
与企业所得税不同的是，在与被拆迁户处理交代手续时，不需求当即进行土地增值税清算，只需求预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开端与被拆迁户处理交代手续时，要预缴土地增值税=5530×2%=110.6(万元)。回迁房视同出售所得最终是否作土地增值税清算，要看楼盘的出售状况。因为该项目现已悉数出售结束，因而土地增值税有必要清算。
该项目土地增值税清算核算进程如下：
不含利息开发本钱=5530 6400-400=11530(万元);
扣除项目金额=11530×130% 14770×5.5%=15801.35(万元);