从一起房屋买卖合同案件谈合同必然无效的三种情形

自2009年起，牡丹江市的房地产价格以另人瞠目的速度递加，在利益的趋动下一些在卖房时没有处理房子过户手续的卖房人开端以各种理由建议最初的房子买卖协议无效，此种现象自2010开端，尤为杰出。本院在审理一同原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一同房子买卖合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某与第三人某银行于2005年签定了《住宅告贷合同（典当加阶段性确保告贷）》。合同约好：第三人向被告苏某供给人民币借款10万元，被告将其名下的房子（座落于牡丹江市爱民区）作为借款担保典当给第三人，并处理了典当挂号。2006年5月,原告张某与被告苏某签定房子买卖协议, 协议约好:被告苏某将其名下的房子(座落于牡丹江市爱民区)卖与原告张某,房子的买卖价款为10万元， 原告张某先期付款65 000元，余款35 000元待处理完过户手续后一次付清，被告苏某承当过户费用。协议签定时,尽管被告苏某已奉告原告张某买卖房子已作为借款担保物典当给第三人,可是两边签定房子买卖合同没有征得第三人的赞同，也没有向第三人实行奉告责任。协议签定后, 原告张某于2006年5月和2006年6月先后两次共付出被告苏某购房款66 000元，但原告张某并没有替代被告苏某清偿其悉数债款，使该买卖房子的典当权消除。因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故要求被告苏某持续实行协议，帮忙其处理过户手续。但被告苏某以该房子买卖协议没有奉告第三人合同无效，无法持续实行合同为由，回绝帮忙原告张某处理过户手续。第三人某银行以原、被告签定房子买卖协议未奉告其为由，建议该房子买卖协议无效。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规则：典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况；典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规则：典当期间，典当人未经典当权人赞同，不得转让典当产业，但受让人代为清偿债款消除典当权的在外。这两部法令关于典当期间，典当人转让典当产业的规则都无一例外的要求需奉告典当权人，不然转让行为无效（或不得转让）。案子在审理过程中形成了两种不同的定见：一种定见以为合同两边当事人缔结合同，应当恪守法令，行政法规，不该危害第三人利益。违背法令、行政法规的强制性规则的，合同无效。《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》的相关规则便是法令强制性规则，违背此规则的，就应确定转让行为无效。另一种定见以为《中华人民共和国担保法》及《中华人民共和国物权法》的相关规则并非针对典当产业转让合同效能性的法令强制性规则，如在买卖两边在签定转让协议时，未经典当权人赞同，不能以此两项根据确定典当产业转让合同无效，而应结合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规则确定转让合同是否有用。笔者倾向于第一种定见，即如典当期间，转让典当物未奉告典当权人的，转让合同无效。该房子买卖协议签定的时刻为2006年5月，应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规则：典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况；典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。此规则要求典当人在转让已处理挂号的典当物时，有必要一起告诉典当权人及奉告受让人转让物已典当的状况，此二条件也是转让行为有用的两个必要条件，或缺一项即导致转让行为无效。本案被告苏某在与原告张某签定该房子买卖协议时虽已奉告原告张某买卖房子已设定典当权，并处理了典当挂号，却没有告诉典当权人即本案第三人，违背了法令的强制性制止规则,原告张某以被告苏某已向其奉告转让物已典当的状况,建议该房子买卖协议有用,不该予以支撑；原告张某虽向案被告苏某付出购房款66 000元,却没有代其清偿债款，消除典当权，故典当权人即本案第三人行使典当权,建议此房子买卖协议无效,本院予以支撑。原告张某要求被告苏某帮忙其处理过户手续应建立在房子买卖协议有用的基础上,因而房子买卖协议本院确定无效, 原告张某要求被告苏某帮忙其处理过户手续,不该予以支撑。