延期交房违约金的时效及风险防范

（文章中人物等称号均为化名）
【案情简介】
原告：张某某。
被告：深圳市某房地产有限公司。
2003年10月18日，原告与被告签定了一份《深圳市房地发作意合同(预售)》。该合同约好被告将坐落深圳市**区**大厦1栋**号房出售给原告，房款总价为212500元;并约好被告应于2004年3月18日前将涉案房产交给原告运用。如不能按约好时刻交给涉案房产予原告的，每延期1日，向原告付出生意总价款万分之五的违约金。形成原告丢失的，被告除付出违约金外，还应承当补偿职责。
原告别离于2003年10月7日、2003年10月16日、2003年10月25日向被告付出定金、首期购楼款4000元、6000元、8879元，2004年4月6日，原告经过银行按揭告贷向被告付出购楼款170000元。
涉案房产直至开庭时髦未交给给原告。
2010年11月19日原告向法院提申述讼，恳求判令：l、被告付出延期交房违约金258718.8元(自2004年3月19日暂计至2010年11月18日，应计至实践交给之日);2、恳求依法判令被告承当本案的案子受理费及其他诉讼费用。
被告答辩称，原告要求从2004年至今的违约金，大部分已过诉讼时效。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告供给的《深圳市房地发作意合同(预售)》、《楼宇抵押告贷合同》、民生银行借记卡客户对帐单《认购书》、收款收据在卷证明，并经庭审举证质证予以承认。
【审理成果】
2010年2月22日宝安区人民法院揭露开庭进行了审理此案。
法院以为，原、被告签定的《深圳市房地发作意合同(预售)》是当事人两边在相等、自愿、协商一致基础上一起缔结，未违背法令法规禁止性规则，合法有用，两边应正确全面实行。原告现已按约向被告交清了一切金钱，但被告至今未按购房合同的约好交给房产，现已构成违约，应当承当违约职责。原告要求被告付出自2004年3月19日起至被告实践交给房产之日止的延期交房违约金，被告辩称原告从申述之日回溯2年之前的违约金已过诉讼时效，法院以为尽管原告建议从2004年至今原告曾多次向被告建议过延期交房违约金，但原告未能提交相关依据，应承当举证不能的晦气结果，故对原告关于申述之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支撑。关于原告恳求付出延期交房违约金至房产交给之日止，法院以为，房子的实践交给包括被告交给及原告检验等行为，故交房日期不确定，因而，对原告的此项诉求不予支撑。对原告的诉讼恳求予以部分支撑，即被告应向原告付出申述之日即2010年11月19日起倒推2年的延期交房违约金合计人民币77562.5元(212500元×万分之五×730天)。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规则，判定如下：
一、被告深圳市某房地产有限公司应于本判定发作法令效力之日起十日内向原告张某某付出延期交房违约金人民币77562.5元;
二、驳回原告张某某的其他诉讼恳求。
【律师分析】
本案的争议问题及延期交房违约金是否现已过了诉讼时效。
实际中，有的小区逾期交给达两年以上，而有的小区没有逾期交房但存在多年无法处理产权证的问题。我国法令规则一般的民事诉讼诉讼时效为两年。所以在实践中，开发商一般只补偿给业主从申述之日起往前倒推两年内的违约金，两年以外的违约金由于超越诉讼时效不予赔。
《民法通则》第一百三十五条规则：“向人民法院恳求维护民事权力的诉讼时效期间为二年，法令还有规则的在外。”第一百三十七条规则：“诉讼时效期间从知道或许应当知道权力被损害时起核算。”超越诉讼时效，就丢失胜诉权，
此刻诉讼时效起算时刻显得尤为重要。
现在法院一般以申述日向前倒算两年，以该日期内逾期的天数来核算。持该种观念的以为，开发商每逾期一日，则构成一日违约，发作一日的违约金，此刻应当起算该日违约金诉讼时效，如此类推，在申述时往前推超越二年的，则超越诉讼时效，在二年内的则未过时效。
在申述时往前推超越二年的，则超越诉讼时效，除非有依据证明发作诉讼时效间断中止景象。
《民法通则》第一百四十条规则：“诉讼时效因提申述讼、当事人一方提出要求或许赞同实行义务而中止。从中止时起，诉讼时效期间从头核算。”而关于非法令专业人士，对该条则难以掌握和运用。
不同的法官对法令有不同的了解，关于逾期交房违约金的诉讼时效起算，在理论界尚有较大争议，司法实践中更难确保法官有一致的知道。
【律师出招】
从保险的视点动身，业主尽量挑选在合同约好的交房期届满后二年内建议权力，避免遭到丢失。这样，不管法官持何种观念，都不存在超越诉讼时效的危险。
1、开发商推迟交楼，应自交楼期限届满日起2年内向法院申述。
2、如不计划自交楼期限届满日起2年内向法院申述，有必要经过特快专递EMS向开发商邮递 “要求付出推迟交楼违约金函”，并让邮局档案室送回证明开发商签收该文件的妥投证明(送达回证)，如拒收，毋拆开邮件，将视为送达。保存信函、邮件概况单和妥投证明，作为依据。这样能够从投递该函之日起延伸诉讼时效2年。从前次投递信函之日起两年内再次邮递上述信函，将再次延伸诉讼时效2年。余此类推，次数不限，但最长不超越20年。
3、能够经过特快专递EMS向房管局、建委、公检法、调停中心、消委会等部分邮递“要求付出推迟交楼违约金函”，其作用等同于向开发商邮递追讨函。
4、如开发商许诺或签定协议赞同付出违约金，有必要持有其盖章的原件，并在该许诺书或协议约好的付出违约金期限届满前申述，不然依照上述方法延伸诉讼时效。
5、不要向物业管理公司追讨，由于物业管理公司不是违约金付出的义务人。
6、推迟办证违约金、质量诉讼、改变规划规划等索赔以及日子中追讨货款、告贷、赔款等均适用于上述诉讼时效的规则，应比照处理。