关于认购书的问题

审判实务中，认购书效能是否以获得商品房出售答应证为必要条件存在着较大争议？有的以为应以获得商品房答应证为必要条件，有的则持相反观念。咱们以为，认购书签定的根本原因在于签定正式预售合同存在法令上和事实上的妨碍，只需这些法令和事实上的妨碍消除后才得以签定正式的预售合同，且这些法令和事实上的妨碍合同两边当事人是能够预期消除的。商品房预售答应证未获得之前只能签定认购书而非正式预售合同，且两边在签定认购书时经过开发商其时的条件，能够合理预期到预售答应证的获得，因而，未获得商品房预售答应证明，认购书未必无效。
《解说》第五条规则：“商品房的认购、订货、预定等协议具有商品房出售合同的主要内容，并且出卖人现已依照约好收受购房款的，该协议应当确定为商品房生意合同。”这条解说及时处理了以往审判实践对认购书性质的困惑。从该条规则能够看出，认购书成为预售合同应具有两个条件：
1.具有商品房出售管理办法（以下简称管理办法）的主要内容。该办法第十六条规则了商品房生意合同应当具有13项主要内容：
（1）当事人根本情况；
（2）商品房根本情况；
（3）商品房的出售办法；
（4）商品房价款的确认办法及总价款、付款办法、付款时刻；
（5）交给运用条件及日期；
（6）装修、设备规范许诺；
（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、路途、美化等配套基础设施和公共设施的交给许诺和有关权益、职责；
（8）公共配套修建的产权归属；
（9）面积差异的处理办法；
（10）处理产权挂号有关事宜；
（11）处理争议的办法；
（12）违约职责；
（13）两边约好的其他事项。
咱们在调研中，发现实践中存在的争议主要是，假如认购书缺失了其间几项，认购书是否还能够直接确定为预售合同呢？咱们以为，除了后三项外，其他各项原则上不能缺失，不然不该确定为生意合同。由于商品房生意合同的标的物即商品房具有特殊性，买方的最直接意图在于对房子所有权有用的彻底的行使。而对其行使彻底所有权有必要具有许多附加的条件，如供水、供电、产权挂号等等，而管理办法规则的前十项内容恰恰是产权人行使所有权的必备条件，不然，买方将无法圆满地对商品房占有、运用、收益和处置。
2.出卖人现已依照约好收取了购房款。这儿的购房款既包含悉数购房款，也包含部分购房款，并且后者在当时商品房生意中呈现的更多。其实，从法理上说，只需具有第一个条件，就应确定为正式的商品房生意合同，但考虑到我国当时商品房生意中，生意两边的实在意思是签定预定合同，认购书内容即便具有了管理办法第十六条规则的商品房生意合同主要内容，也往往需要在日后签定正式生意合同，因而，《解说》第五条从认购书的内容和开端实践实行两个规范来确定认购书为正式的商品房生意合同，契合我国商品房生意的实践情况，也有利于法官在认购书确定上的统一性。