无权处分不影响合同效力但不发生物权变动的效力

无权处置不影响合同效能但不发作物权变化的效能
文/颜宇丹
关于无权处置的法律规则在合同法第51条：“无处置权的人处置别人产业，经权利人追认或许无处置权的人在缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”在合同法里，无权处置行为是一种效能待定的行为，无权处置人与相对人缔结了处置别人产业的合同，经权利人追认或行为人缔结合同后获得处置权后，合同自始有用。如未经权利人追认，则合同无效。
合同法里关于无权处置的规则在2012年7月1日起实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案子适用法律问题的解说》中予以批改，该司法解说第三条规则：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有一切权或许处置权为由建议合同无效的，人民法院不予支撑。出卖人因未获得一切权或许处置权致使标的物一切权不能搬运，买受人要求出卖人承当违约职责或许要求解除合同并建议损害赔偿的，人民法院应予支撑。”
依据新的司法解说，在无权处置的情况下，处置人尽管没有处置权，并不影响买卖合同的效能，可是影响物权行为的效能。司法解说出台前按合同法，无权处置人签定的合同无效，相对人只能要求无权处置人承当缔约过失职责，依据新的司法解说，无权处置人签定的合同有用，相对人能够要求无权处置人承当违约职责。
笔者颜宇丹律师署理了一同无权处置的房地产案子，我署理的是被告和第三人。涉案房子是被告所在单位的公有住房，是被告夫妻婚姻关系存续期间购买的一起共有产业。1999年10月3日，被告妻子逝世，未留下遗言，依据《中华人民共和国承继法》规则，涉案房子中被告妻子一切的50%的产权比例应由被告及三位子女共四位法定承继人一起承继。2005年8月4日，原被告签定《房子买卖协议》，被告将涉案房子出售给原告，被告并未奉告另三位房子共有人，被告在其他共有人并不知情的情况下与原告签定《房子买卖协议》出卖房子。2011年，被告办理出房产证，原告要求被告过户遭到回绝，遂将被告起诉至法院要求持续实行合同并搬运房子产权。
被告未经其他房子共有人的事前授权和过后追认，归于无权处置共有人的房产，该房子买卖合同损害了其它共有人的合法权益。我署理被告的三位子女要求追加为第三人参与该案诉讼，法院允许。在本案审理过程中，最高院出台《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案子适用法律问题的解说》，我以为原告未获得涉案房子被侵权的共有权权利人追认或许好心获得物权，即便买卖合同有用也不发作物权变化的效能。被告在无权处置的情况下出售涉案房子，依照新的司法解说规则，虽不影响买卖合同的效能，但合同的有用并不标明合同一定能实在实行，涉案买卖合同系不动产买卖合同，因而物权行为效能待定，因为被侵权的权利人不予过后追认，因而不能发作强制过户的物权变化效能。该案的诉讼请求为持续实行合同，要求被告将涉案房子一切权证和相应土地运用权证过户至原告名下。被告因未获得处置权致使标的物一切权不能搬运，法院应驳回原告诉讼请求。