不动产能否作为租赁物

自2016年5月1日起，在中华人民共和国境内供给不动产融资租借服务的单位和个人，为增值税纳税人。一般纳税人供给不动产融资租借服务，税率为11%;
不动产能否作为售后回租的标的物?这是实务界遍及重视的重要问题。对此，最高法院《融资租借司法解释(征求意见稿)》第四条曾规矩：“有下列景象之一的，人民法院应确定融资租借合同无效：……(二)以房子等不动产作为租借物的”，但是在终究公布实施的正式稿中前述规矩被删除了，依据“法无制止即可为”的一般准则，实务界有观念以为，司法解释并不制止不动产作为融资租借的标的物，该观念有必定的说服力，但不完全符合司法解释的原意。
对不构成融资租借法令联系的买卖怎么处理
人民法院审理合同胶葛，坚持本质重于方式的准则，不受当事人自行约好的合同称号的约束，对上述景象，司法解释明确规矩“对名为融资租借合同，但实践不构成融资租借法令联系的，人民法院按其实践构成的法令联系处理。”实务中，不构成融资租借联系的买卖实践构成何种联系，相同需求依据标的物的性质、当事人约好的权利责任联系等要素进行衡量。一般来说，其或许构成的法令联系或许是假贷联系、租借联系、租购联系等。假如确定实践构成假贷联系，那么当事人之间的胶葛就转化为假贷合同胶葛，有关合同效能、当事人权利责任联系随之将按假贷合同胶葛的规矩进行审理。
对企业间的假贷合同，最高法院法复〔1996〕15号批复确定无效，因而，假如实行该批复，对转化为企业间假贷胶葛的不动产融资租借合同终究依然面对无效的法令结果，相应的为承租人(现已转化人债款人)供给的担保也会被确定无效。
当然，有关企业间假贷合同的效能，依据最高法院2013年在全国商事审判工作会议上传达的方针，“不具备从事金融事务资质的企业之间，为生产经营需求所进行的临时性资金拆借行为，如供给资金的一方并非以资金融通为常业，不属于违背国家金融控制的强制性规矩的景象，不应当确定告贷合同无效。”依据该项方针的字面意义，其适用条件为：(1)告贷人告贷系为生产经营需求;(2)融资租借公司系以自有资金拆借;(3)融资租借公司并不以资金拆借为常业。依照这三个要件，部分不动产融资租借即使转化为企业间假贷胶葛，其合同效能仍或许得到保持。假定合同有用，那么当事人的合同中约好的租金和利息条款假如不超越人民法院的维护规模，则融资公司依然可以全额取得预期的合同利益。
当然，还有观念以为，“假贷发作在不具备从事金融事务资质的企业之间”也是该方针适用的要件之一，假如该观念建立的话，则金融租借公司从事的不动产融资租借的效能又面对别的一重不确定性。当然，全面解读2013年在全国商事审判工作会议陈述的精力，似不宜将前述有关假贷法令联系发作的布景描绘理解为相关方针适用的条件条件。
区别对待不动产融资租借中的经营危险和法令危险
这儿所谓的经营危险，系指在以不动产为标的的融资租借买卖中或许呈现的承租人无法付出租金的债款危险，而所谓法令危险，则是指因不动产融资租借导致诉讼胶葛而或许呈现的终究被确定为合同无效的危险。明显，经营危险是导致法令危险发作的条件，换言之，即使是存在法令危险的不动产融资租借假如承租人可以践约实行如期付租的合同责任，那么潜在的法令危险并不会发作，因而，经营危险应该是实务中考虑的主要因素。尤其是在一些企业集团中，融资租借买卖发作在集团内的相关公司之间，相对而言其经营危险较小，在事务开展的考量中恰当下降对法令危险的顾忌当然也是可行的。