企业所得税的概念

房地产企业竣工出售阶段一般发作以下事项：开发产品已到达交给条件，房地产企业向业主交给房产，财务处理上结转出售收入和出售本钱;与施工方进行竣工结算，房地产企业承认竣工结算陈述后，向施工方付出工程结算价款。此刻，一般开发项目的开发本钱根本可以承认。房地产开发商在项目竣工出售环节，触及到的当地税种主要有：企业所得税、土地增值税、乡镇土地运用税、房产税、印花税等。
一、企业所得税
(一)竣工时的税务处理
《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理办法〉的告诉》(国税发[2009]31号)第九条规则，企业出售未竣工开发产品获得的收入，应先按估计计税毛利率分季(或月)核算出估计毛利额，计入当期应交税所得额。开发产品竣工后，企业应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，一起将其实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目兼并核算的应交税所得额。
因而，交税人应留意开发产品是否契合竣工条件，如到达竣工条件，应及时结算其计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，年度企业所得税汇算清缴时，实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额作交税调整。
(二)竣工条件的判别
国税发[2009]31号规则了关于竣工产品的承认的三个条件：(一) 开发产品竣工证明资料已报房地产办理部门存案。(二) 开发产品已开端投入运用。(三) 开发产品已获得了初始产权证明。因而，竣工条件的承认是选用竣工、运用、产权孰早的准则，开发产品只需契合上述条件之一的，就应进行竣工时的税务处理。
2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品竣工规范税务承认条件的批复》(国税函[2009]342号)一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业出资有限公司偷税案中怎么承认开发产品已开端投入运用问题的请示》(琼国税发[2009]121号)批复中，着重房地产开发企业缔造、开发的开发产品不管工程质量是否经过检验合格，或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续，当其开发产品开端投入运用时均应视为现已竣工。并解说到“开发产品开端投入运用”是指房地产开发企业开端处理开发产品交给手续(包含入住手续)或已开端实践投入运用。
《关于房地产开发企业开发产品竣工条件承认问题的告诉》(国税函[2010]201号)再次重申了这一问题。文件规则，依据《国家税务总局关于房地产开发运营事务征收企业所得税问题的告诉》(国税发[2006]31号)规则的精力，房地产开发企业缔造、开发的开发产品不管工程质量是否经过检验合格，或是否处理竣工(竣工)存案手续以及管帐决算手续，当其开发产品开端投入运用时均应视为现已竣工。房地产开发企业应按规则及时结算开发产品计税本钱并核算此前以预售办法出售开发产品所获得收入的实践毛利额，一起将开发产品实践毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年(竣工年度)应交税所得额。
但在实务中许多开发企业现已现已契合开发产品已开端投入运用条件，但仍选用种种手法，推延结转收入，例如虽为事务处理了交房手续，但以处理竣工决算为收入结转的时点，经过推延处理竣工决算延迟收入结转的时刻;以金钱收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入承认由企业人为操控，推延收入承认时刻等等。
(三)年度申报时的留意事项
国税发[2009]31号，房地产企业开发产品竣工时，在年度交税申报时，企业须出具对该项开发产品实践毛利额与估计毛利额之间差异调整状况的陈述以及税务机关需求的其他相关资料，例如差异调整的税务鉴证陈述、开发项目的地理位置及概略、占地面积、开发用处、初始开发时刻、竣工时刻、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实践出售收入及其毛利额、开发本钱及其实践出售本钱等。
事例：A房地产企业，开发A项目，2008年签定预售合同，获得预售收入2500万，2009年竣工完结，开发产品竣工证明资料已报房地产办理部门存案，但未未交给给业主。2009年A项目又预收收入6500万元。A企业各项目估计计税毛利率均为15%，暂只核算营业税，不考虑期间费用。
剖析：依据国税发[2009]31号规则，A项目已契合文件规则的其间一个竣工条件，即视为税法意义上的竣工，此刻企业应结算计税本钱并核算此前出售收入的实践毛利额，将实践毛利额与估计毛利额之间的差额，计入当年度应交税所得额。2009年的预售收入，所得税汇算时不能按照估计计税毛利率15%进行核算。而在2008年度预收款2500万元按照估计计税毛利率在年度汇算清缴中作过交税调整，则在2009年度作交税调减处理。假定A项目已知实践计税本钱为4500万元，则A项目汇算清缴应交税所得额=(6500-4500-6500×5%)-(2500×15%-2500×5%)=1625-250=1175(万元)。
二、土地增值税
(一)交税目标及规模
《土地增值税暂行法令》第二条：转让国有土地运用权、地上的建筑物及附着物，并获得收入的单位及个人，为土地增值税的交税人。
《土地增值税暂行法令实施细则》第五条，法令第二条所称的收入，包含转让房地产的悉数价款及有关的经济收益。
《土地增值税暂行法令》第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他安排。所称个人，包含个体运营者。
上述规则了土地增值税的交税目标是转让国有土地运用权、地上的建筑物及其附着物所获得的增值额。
(二)清算条件
《土地增值税暂行法令实施细则》第十六条：交税人在项目悉数竣工结算前转让房地产获得的收入，因为触及本钱承认或其他原因，而无法核算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目悉数竣工、处理结算后再进行清算。
1、自行清算
国税发[2009]91号第九条条规则，交税人契合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。(一)房地产开发项目悉数竣工、完结出售的;(二)全体转让未竣工决算房地产开发项目的; (三)直接转让土地运用权的。
第十条 对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算。(一)已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的; (二)获得出售(预售)许可证满三年仍未出售完毕的;(三)交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的;(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规则的其他状况。 对前款所列第(三)项景象，应在处理刊出挂号前进行土地增值税清算。
2、要求清算
对契合以下条件之一的，主管税务机关可要求交税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工检验的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的份额在85%以上，或该份额虽未超越85%，但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的;(二)获得出售(预售)许可证满三年仍未出售完毕的;(三)交税人请求刊出税务挂号但未处理土地增值税清算手续的;(四)省级税务机关规则的其他状况。
(三)清算单位
《细则》第八条：土地增值税以交税人房地产本钱核算的最根本的核算项目或核算目标为单位。
《细则》第九条：交税人成片受让土地运用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的承认，可按照转让土地运用权的面积占总面积的份额核算分摊，或按照建筑面积核算分摊，也可以按税务机关承认的其他办法核算分摊。
国税发[2009]91号第十七条规则， 清算审阅时，应审阅房地产开发项目是否以国家有关部门批阅、存案的项目为单位进行清算;关于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否别离核算增值额、增值率，交纳土地增值税。
(四)土地增值税的核算
1、根本核算规则
土地增值税按照交税人转让房地产所获得的增值额和规则的税率核算征收.
增值额=转让房地产所获得的收入—扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
应交税款=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2、收入解析
《法令》第二条 转让国有土地运用权，地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的交税责任人，应当按照本法令交纳土地增值税。
法令第二条所称的收入，包含转让房地产的悉数价款及有关的经济收益。包含钱银收入、什物收入、其他收入、视同出售收入。
企业将开发产品用于员工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产。
视同出售收入按下列办法和次序承认：①按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于租借等商业用处时，假如产权未发作搬运，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的本钱和费用。
3、扣除项目解析
核算增值额的扣除项目：(一)获得土地运用权所付出的金额;(二)开发土地的本钱，费用;(三)新建房及配套设备的本钱，费用，或许旧房及建筑物的评价价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规则的其他扣除项目(加计扣除)。
(一)获得土地运用权所付出的金额，是指交税人为获得土地运用权所付出的地价款和按国家统一规则交纳的有关费用。以出让办法获得土地运用权的，为付出的土地出让金;以行政划拨办法获得土地运用权的，为转让土地运用权时按规则补交的出让金;以转让办法获得土地运用权的，为付出的地价款。
(二)开发土地和新建房及配套设备(简称房地产开发)的本钱，是指交税人房地产开发项目实践发作的本钱，包含①土地征用及拆迁补偿费(包含土地征用费、犁地占用税、劳作力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净开销，安顿动迁用房开销等)②前期工程费(包含规划、规划、项目可行性研究和水文、地质、勘测、测绘、“三通一平”等开销)③建筑安装工程费(是指以出包办法付出给承包单位的建筑安装工程费，以自营办法发作的建筑安装工程费)④基础设备费(包含开发小区内路途，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，美化等工程发作的开销)⑤公共配套设备费(包含不能有偿转让的开发小区内公共配套设备发作的开销)⑥开发直接费用(是指直接安排，办理开发项目发作的费用，包含薪酬、员工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳作保护费、周转房摊销等)。
(三)开发土地和新建房及配套设备的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的出售费用、办理费用、财务费用。财务费用中的利息开销，凡可以按转让房地产项目核算分摊并供给金融机构证明的，答应据实扣除，但最高不能超越按商业银行同类同期借款利率核算的金额.其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的5%以内核算扣除。凡不能按转让房地产项目核算分摊利息开销或不能供给金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规则核算的金额之和的10%以内核算扣除。
(四)与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时交纳的营业税、城市保护缔造税、印花税(不包含出售不动产交纳的印花税)。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(五)对从事房地产开发的交税人可按(一)、(二)项规则核算的金额之和，加计20%的扣除。
4、核算扣除项目金额应遵从的准则
(1)在土地增值税清算中，核算扣除项目金额时，其实践发作的开销应当获得但未获得合法凭证的不得扣除。
(2)扣除项目金额中所归集的各项本钱和费用，有必要是实践发作的(期间费用在外)。
(3)扣除项目金额应当精确地在各扣除项目中别离归集，不得混杂。
(4)扣除项目金额中所归集的各项本钱和费用有必要是在清算项目开发中直接发作的或应当分摊的。
(5)交税人分期开发项目或许一起开发多个项目的，或许同一项目中缔造不同类型房地产的，应按照获益目标，选用合理的分配办法，分摊一起的本钱费用。
(6)对同一类事项，应当采纳相同的管帐方针或处理办法。管帐核算与税务处理规则不一致的，以税务处理规则为准。
三、乡镇土地运用税
《国家税务总局关于房产税乡镇土地运用税有关方针规则的告诉》(国税发[2003]89号)第二条第一款规则，置办新建商品房，自房子交给运用之次月起计征房产税和乡镇土地运用税。可见，房地产企业要将悉数开发商品房交给之后，开发商品房占用土地的乡镇土地税交税责任才悉数搬运给购房人。在占用土地次月起至悉数交给商品房当月期间，房地产开发企业对开发商品房占用土地均负有乡镇土地运用税交税责任。在开发产品悉数交给给业主次月起，房地产企业就不存在开发商品房占用土地的乡镇土地税交税责任
事例：某房地产企业2008年8月因商品房开发征用土地10万平方米，国有土地运用权出让合同约定于2010年8底交给，并获得国有土地运用权权证书。同年9月开端开发，2009年6月出售5万平方米。已售商品房《国有土地运用权切割转让证明书》算计切割土地面积1.5万平方米，2010年6月剩下月份悉数房产出售并交给，已售商品房《国有土地运用权切割转让证明书》算计切割土地面积10万平方米。则2008年应纳乡镇土地运用税=10×5×年单位税额/12;2009年1-6月应纳乡镇土地运用税=10×6×年单位税额/12;2009年7月-12应纳乡镇土地运用税=(10-1.5)×6×年单位税额/12;2010年1-6月应纳土地增值税(10-1.5)×6×年单位税额/12;房产悉数交给之后开发商品房占用土地无须再纳乡镇土地运用税。
四、印花税
依据《中华人民共和国印花税暂行法令》及其实施细则的规则，在竣工出售商品房时，如签定商品房出售合同或商品房预售合同的，应在签定合一起，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总交纳印花税。
五、房产税
依据财税地[1986]8号规则，但凡在基建工地为基建工地服务的各种工棚、资料棚、歇息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房子，假如在基建工程完毕今后，施工企业将这种临时性房子交还或许评价转让给基建单位的，应当从基建单位接纳的次月起，按照规则征收房产税。
因而，假如基建工程完毕，临时性建筑物归基建单位运用，则须从基建单位运用的次月起交纳房产税。