房产未经登记限制处分权利

【案情简介】
二00六年三月二十一日，郯城县人民法院依法作出(2006)郯民一初字第501号《民事调解书》，该调解书第三项为“婚后一起购买单位房改房一位归被告肖某一切，房子折价15000元被告于2006年12月30日前支交给原告王某，房子过户需求的费用由被告肖某承当”。事实上，肖某和该案原告至今仍未到房产挂号部分处理改变手续，肖某也既未到法院请求强制履行，也未按照调解书的该条约好支交给王某房子折价款(及子女抚养费)。
2011年2月28日，刘某以肖某为被告、王某为第三人具状申述，以肖某2010年10月将上述房产转让给刘某为由，诉请法院判令肖某、王某帮忙刘某处理高楼生意过户手续。
原告刘某建议该案中肖某因法院判定获得产权，能够转让，且以为该案可适用物权法;被告肖某认同原告刘某的建议;第三人以为该案被告已损失请求法院强制履行的权力，且本案不适用物权法，即便适用物权法，被告肖某因对该不动产不得处置。
【律师剖析】
案子处理过程中，原告提交法庭的依据是原被告所签定《房子生意协议》及被告和第三人的法庭《调解书》，被告无依据，第三人向法庭提交反诬产权证。经庭审查明，被告与第三人未处理房子过户挂号手续，被告也未请求法院履行，并已过请求一年的时效。后原告撤诉。
关于该房产的权属-----按照2008年4月1日前《民事诉讼法》请求履行期限为一年的规则，2007年3月21日后，被告已对该调解书失去向法院请求强制履行的权力。依据《城市房子权属挂号管理方法》(该方法自2008年7月1日起为《房子挂号方法》替代而失效)第五条的规则(房子权属证书是权力人依法具有房子一切权并对房子行使占有、运用、收益和处置权力的仅有合法凭据)，第三人是涉案房产的仅有具有一切权并行使占有、运用、收益和处置权力的人。《物权法》于2007年10月1日收效，该法并无溯及力。综上所述，第三人至今仍是涉案房产仅有的合法一切者。
关于物权法的规则-----《中华人民共和国物权法》第九条规则“不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发收效能;未经挂号，不发收效能，但法令还有规则的在外。”这是关于物权“建立、改变、转让和消除”的一般规则;第二十八条至三十条对法令文书、承继、合法新建房产的物权做了规则“导致物权建立、改变、转让或许消除的，自----等收效时发收效能。”这是优先于第九条的破例规则;第三十一条规则“按照本法第二十八条至第三十条规则享有不动产品权的，处置该物权时，按照法令规则需求处理挂号的，未经挂号，不发作物权效能。”这说明不动产品权的建立一般应依据挂号收效的准则，而收效法令文书、新建、承继的不动产则自行为完结时获得物权，但在未处理挂号时其处置行为是受限制的，不发作物权的处置权能，关于受让者来讲也不能发作物权的追及权效能。
【相关法条】
《中华人民共和国物权法》第九条规则“不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发收效能;未经挂号，不发收效能，但法令还有规则的在外。”这是关于物权建立、改变、转让和消除的一般规则;
第二十八条规则“因人民法院、仲裁委员会的法令文书或许人民政府的征收决议等，导致物权建立、改变、转让或许消除的，自法令文书或许人民政府的征收决议等收效时发收效能。”这是优先于第九条的破例规则;
第三十一条规则“按照本法第二十八条至第三十条规则享有不动产品权的，处置该物权时，按照法令规则需求处理挂号的，未经挂号，不发作物权效能。”这是对第二十八条至第三十条规则的限制性规则。