关于土地使用权出让金扣除办法的建议

《房地产评价规范》第6.4.4条指出：“以划拨方法获得的土地运用权连同地上建筑物典当的，评价其典当价值时应扣除估计处置所得价款中相当于应交纳的土地运用权出让金的款额……。”当然以划拨方法获得的土地运用权连同地上建筑物转让，评价其价值时也应扣除估计处置所得价款中相当于应交纳的土地运用权出让金的款额。福州市拆迁评价中，拟拆迁房土地运用权多为划拨方法获得。而可比实例的土地运用权有不少又是出让方法获得的。土地运用权出让金怎么核算或扣除，主张按下列文件的精神来操作。
一、住所
福州市人民政府2006年10月31日榕政综(2006)235号《福州市人民政府关于印发福州市四城区土地运用权出让和划拨规费规范的告诉》规则：“已购公有住宅和经济适用房、安顿房、集资房、单位自建房、榕政综〔1991〕112号文出台之前开发的商品房等触及个人住宅划拨土地运用权出让的，其地段差价为基准地价的10%;其他个人住宅划拨土地运用权出让的，其地段差价为基准地价的30%。” 上述规则将福州市住宅分为两类，前面六类房子作一类，其他个人住宅(一般指祖遗民房和个人自建房)作一类。而前面六类房基本上都是单元房。祖遗民房和个人自建房基本上都不是单元房。
1、单元房
土地运用权为出让方法获得的单元房，转让时天然不需要补交土地运用权出让金。土地运用权为划拨方法获得的单元房与出让方法获得的单元房，若其他条件相同(其他条件若不相同，能够在区域要素、单个要素中进行批改)，价格差为应向国家交纳的土地运用权出让金。福州市疆土资源局2004年7月28日颁布榕疆土资综[2004]358号《关于分局处理触及个人划拨土地运用权转让有关问题的告诉》文件，该文件第二点指出：
“依据我市实际情况，个人住宅上市买卖触及行政划拨土地转让补交土地出让金，按如下公式核算：
补交土地出让金(元)=相应等级土地的基准地价(元/平方米)×交纳份额(10%)×出让土地面积(平方米)×年限批改系数
出让土地面积是指按买卖房子地点建筑物笔直投影占地面积分摊的土地面积。对买卖房子地点建筑物占地面积以外的共用部分土地面积的土地运用权归该高楼一切业主共有，仍保存原划拨方法运用。……”
(1)补交出让金的土地运用权面积的核算
该文件的上述规则阐明，个人住宅上市买卖触及划拨土地转让补交土地出让金的，只需交纳买卖房子地点建筑物笔直投影占地面积分摊的土地面积应交纳的土地运用权出让金，而不需要交纳买卖房子地点建筑物占地面积以外的共用部分土地面积的土地运用权出让金。