开发商一房两卖如何处理,需要承担哪些法律后果
来源：听讼网整理 2018-11-24 01:13
一房二卖发生的胶葛举目皆是，咱们怎样才干更好的维护买房人的合法权益，开发商一房两卖怎样处理?接下因由听讼网的小编为我们整理了一些关于开发商一房两卖怎样处理,一房二卖要承当哪些法令结果方面的常识，欢迎我们阅览!
开发商一房两卖怎样处理?
1、出卖人先后与两个不同的买受人缔结合同后，对后买受人实行了合同职责，处理了房产过户挂号手续的景象。
在该景象下，两个房子生意合同均属有用。但因建立在后的合同现已实行结束，该合同中的买受人已实践获得房子一切权。此刻，前后两个买受人享有的恳求权性质是不同的：后买受人因其债款已得到满意，现已是该房子的一切权人，故其享有的是该房子一切权上发生的物权恳求权。
前买受人享有的是房子生意合同发生的债款恳求权，该债款恳求权系一种对出卖人的恳求给付，尤其是受领其给付的权力，对生意标的物自身无直接分配及排他的效能。即便已占有生意标的物，因该房子一切权现现已过挂号移转于后买受人，故其对该房子的占有失掉法令上的根底，构成无权占有，应负返还房子的职责。依据《》榜首百一十条榜首项的规则，出卖人对买受人不实行非金钱债款或许实行非金钱债款不符合约好的，在法令上或许现实上不能实行状况下，买受人不得要求实行。出卖人违背此种职责，即应承当相应的法令结果。也便是说，合同的标的物现已归别人一切，实践实行已不能，在该种景象下，没有强制实践实行问题。此刻，合同上的债款转化为危害补偿的债款。
2、出卖人将房子售与前买受人并处理了产权过户挂号之后，又与后买受人建立就同一房子为标的物的生意合同。
此刻，因为房子产权现已过户，出卖人已非房子一切权人。出卖人系出卖别人之物。《合同法》榜首百三十二条榜首款规则：“出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。”不归于出卖人一切且出卖人无处置权的物，.不构成生意合同的标的物。 关于无权处置准则，《合同法》第五十一条规则：“无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”
3、两次生意均未完结过户挂号的处理。
在两次生意均未处理过户挂号的景象下，房子一切权仍为出卖人享有，而两次生意的买受人均未获得房子的一切权。原则上讲，买受人只能经过债款维护办法维护自己的权益。依据先后生意合同而生的此二重债款，系处于相等方位，并无位序联系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人恳求实行债款。
房子生意合同买受人的权力之一，也是实行的重要内容，便是行使房子一切权过户挂号恳求权。在两个债款的完成构成竞赛联系的前提下，谁先获得挂号恳求权，谁就有优先的作用。
故就两个合同的实行而言，首要应当以恳求处理过户挂号的先后，承认买受人中先行使恳求权方的行使挂号恳求权的优先权。一起恳求的，应以约好的实行期届至日的先后，承认实行期先届至的合同的买受人行使挂号恳求权的优先权;一合同约好了实行期限，另一合同没有约好实行期限，可承认没有约好实行期限的合同的买受人行使挂号恳求权的优先权;均没有约好实行期限的，原则上以为两合同的买受人自合同建立时起即享有行使挂号恳求权，但缔结在先的合同的买受人获得挂号恳求权的时刻在前，应以缔结合同的先后，来维护缔结在先的合同。但这种维护并不是承认前买受人具有房子一切权，而是维护前买受人得以行使挂号恳求权的优先权，挂号机关应优先受理前买受人的挂号恳求，法院可判定强制出卖人实行前一合同，催促其及时处理挂号手续。
一房二卖要承当哪些法令结果
1、从民事职责视点剖析
(1)关于有用合同的当事人
任何一个买受人都有权要求房地产开发商实行合同，交给房子。而从公平合理的视点动身，房地产开发商应对榜首买受人实行交给职责，而对其他买受人承当相应的违约职责。详细而言，依据《司法解说》第八、九条规则，未获得房子的买受人能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并要求房地产开发商承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(2)关于可吊销合同的当事人
依据《合同法》的规则，具有吊销权的买受人在知道或应当知道一房二卖状况之日起一年内能够恳求法院或裁定组织予以吊销合同，并依据《司法解说》第九条规则，要求房地产开发商承当返还已付购房款及利息、补偿损失、及承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(3)关于无效合同的当事人
无效合同的好心买受人能够恳求法院或裁定组织宣告合同无效，并依据《司法解说》第九条规则，要求房地产开发商承当返还已付购房款及利息、补偿损失、及承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(4)二种状况下的特别处理
榜首种状况：依据《司法解说》第七条的规则，在房子补偿安顿协议中，假如拆迁人清晰以方位、用处特定的房子对被拆迁人予以补偿安顿，那么被拆迁人享有优先权，即便后买受人现已获得房子并处理挂号手续，其仍能够建议后生意合同无效，恳求吊销房子一切权挂号，并要求房地产开发商交给房子。
假如被拆迁人不建议上述权力，其能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
第二种状况：后生意合同存在歹意勾结的景象。依据《》、《合同法》、《司法解说》第十条规则，好心买受人能够建议歹意勾结的合同无效，即便歹意勾结人现已获得房子并处理了挂号手续，好心买受人仍能够建议其合同无效，恳求吊销房子一切权挂号，要求房地产开发商交给房子。
假如好心买受人不建议上述权力，其能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
别的依据《民法通则》第六十一条第二款的规则：“两边歹意勾结，施行民事行为危害国家的、团体的或许第三人的利益的，应当追缴两边获得的产业，收归国家、团体一切或许返还第三人。”因而房地产开发商和买受人的歹意勾结行为还或许承当追缴所得的法令结果，即两边因歹意勾结合同而获得的产业，应收归国家或团体一切。
2、从行政职责视点剖析
依据建设部《商品房出售管理办法》第三十九条的规则，房地产开发商存在一房二卖的景象时，应处以正告、责令期限改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
3、从刑事职责视点剖析
房地产开发商一房二卖，在片面上存在欺诈的成心，因而在具有法定情节的状况下或许构成。合同是指以不合法占有为目的，在签定、实行合同过程中采纳各种虚拟现实的办法，骗得对方当事人资产，数额较大的行为。
在确定房地产开发商的一房二卖是否构成违法时，应留意区别违法与民事欺诈行为。首要在片面上，合同欺诈罪行为人的首要目的是使用合同方式骗得对方当事人的资产，即房地产开发商是经过买受人实行合同、付出房款来获取资产，但自己底子不计划实行交房职责，也便是说房地产开发商目的无偿占有买受人的资产。而在民事欺诈中，行为人仅仅为了获取不正当的利益，成心不实行其他合同，但其并不具有无偿占有别人资产的目的，即房地产开发商仅仅为了获取更高的售房价格而成心一房二卖，但关于买受人已付出的购房款，其并不想不合法占为已有。其次在详细行为上，结合片面成心考虑，构成合同欺诈罪的房地产开发商或许在签定合一起就没有履约才能，如底子不或许缔造房子;也或许在签定合一起，采纳各种欺诈手法，如虚拟单位、冒用别人名义、假造收据等，妄图骗得买受人的资产占为已有;还或许在签定合同获得买受人的购房款后，又计划不实行交房职责，肆意挥霍所获得对方资产等。综上，在构成合同欺诈罪的一房二卖行为中，房地产开发商在施行欺诈时须受不合法骗得对方资产目的的分配，即其只想无偿占有对方资产，而无实行交房目的，而生意合同已进入实行阶段，即买受人现已付出房款。
依据的规则，合同欺诈罪是数额犯，即行为在到达数额较大情节时才构成违法。现在关于数额尚无清晰规则，一般参照最高人民法院《关于审理欺诈案子详细使用法令的若干问题的解说》，以个人欺诈公私资产2000元以上属数额较大。
开发商一房两卖怎样处理?
1、出卖人先后与两个不同的买受人缔结合同后，对后买受人实行了合同职责，处理了房产过户挂号手续的景象。
在该景象下，两个房子生意合同均属有用。但因建立在后的合同现已实行结束，该合同中的买受人已实践获得房子一切权。此刻，前后两个买受人享有的恳求权性质是不同的：后买受人因其债款已得到满意，现已是该房子的一切权人，故其享有的是该房子一切权上发生的物权恳求权。
前买受人享有的是房子生意合同发生的债款恳求权，该债款恳求权系一种对出卖人的恳求给付，尤其是受领其给付的权力，对生意标的物自身无直接分配及排他的效能。即便已占有生意标的物，因该房子一切权现现已过挂号移转于后买受人，故其对该房子的占有失掉法令上的根底，构成无权占有，应负返还房子的职责。依据《》榜首百一十条榜首项的规则，出卖人对买受人不实行非金钱债款或许实行非金钱债款不符合约好的，在法令上或许现实上不能实行状况下，买受人不得要求实行。出卖人违背此种职责，即应承当相应的法令结果。也便是说，合同的标的物现已归别人一切，实践实行已不能，在该种景象下，没有强制实践实行问题。此刻，合同上的债款转化为危害补偿的债款。
2、出卖人将房子售与前买受人并处理了产权过户挂号之后，又与后买受人建立就同一房子为标的物的生意合同。
此刻，因为房子产权现已过户，出卖人已非房子一切权人。出卖人系出卖别人之物。《合同法》榜首百三十二条榜首款规则：“出卖的标的物，应当归于出卖人一切或许出卖人有权处置。”不归于出卖人一切且出卖人无处置权的物，.不构成生意合同的标的物。 关于无权处置准则，《合同法》第五十一条规则：“无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。”
3、两次生意均未完结过户挂号的处理。
在两次生意均未处理过户挂号的景象下，房子一切权仍为出卖人享有，而两次生意的买受人均未获得房子的一切权。原则上讲，买受人只能经过债款维护办法维护自己的权益。依据先后生意合同而生的此二重债款，系处于相等方位，并无位序联系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人恳求实行债款。
房子生意合同买受人的权力之一，也是实行的重要内容，便是行使房子一切权过户挂号恳求权。在两个债款的完成构成竞赛联系的前提下，谁先获得挂号恳求权，谁就有优先的作用。
故就两个合同的实行而言，首要应当以恳求处理过户挂号的先后，承认买受人中先行使恳求权方的行使挂号恳求权的优先权。一起恳求的，应以约好的实行期届至日的先后，承认实行期先届至的合同的买受人行使挂号恳求权的优先权;一合同约好了实行期限，另一合同没有约好实行期限，可承认没有约好实行期限的合同的买受人行使挂号恳求权的优先权;均没有约好实行期限的，原则上以为两合同的买受人自合同建立时起即享有行使挂号恳求权，但缔结在先的合同的买受人获得挂号恳求权的时刻在前，应以缔结合同的先后，来维护缔结在先的合同。但这种维护并不是承认前买受人具有房子一切权，而是维护前买受人得以行使挂号恳求权的优先权，挂号机关应优先受理前买受人的挂号恳求，法院可判定强制出卖人实行前一合同，催促其及时处理挂号手续。
一房二卖要承当哪些法令结果
1、从民事职责视点剖析
(1)关于有用合同的当事人
任何一个买受人都有权要求房地产开发商实行合同，交给房子。而从公平合理的视点动身，房地产开发商应对榜首买受人实行交给职责，而对其他买受人承当相应的违约职责。详细而言，依据《司法解说》第八、九条规则，未获得房子的买受人能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并要求房地产开发商承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(2)关于可吊销合同的当事人
依据《合同法》的规则，具有吊销权的买受人在知道或应当知道一房二卖状况之日起一年内能够恳求法院或裁定组织予以吊销合同，并依据《司法解说》第九条规则，要求房地产开发商承当返还已付购房款及利息、补偿损失、及承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(3)关于无效合同的当事人
无效合同的好心买受人能够恳求法院或裁定组织宣告合同无效，并依据《司法解说》第九条规则，要求房地产开发商承当返还已付购房款及利息、补偿损失、及承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
(4)二种状况下的特别处理
榜首种状况：依据《司法解说》第七条的规则，在房子补偿安顿协议中，假如拆迁人清晰以方位、用处特定的房子对被拆迁人予以补偿安顿，那么被拆迁人享有优先权，即便后买受人现已获得房子并处理挂号手续，其仍能够建议后生意合同无效，恳求吊销房子一切权挂号，并要求房地产开发商交给房子。
假如被拆迁人不建议上述权力，其能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
第二种状况：后生意合同存在歹意勾结的景象。依据《》、《合同法》、《司法解说》第十条规则，好心买受人能够建议歹意勾结的合同无效，即便歹意勾结人现已获得房子并处理了挂号手续，好心买受人仍能够建议其合同无效，恳求吊销房子一切权挂号，要求房地产开发商交给房子。
假如好心买受人不建议上述权力，其能够要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失、并承当不超越已付购房款一倍的补偿职责。
别的依据《民法通则》第六十一条第二款的规则：“两边歹意勾结，施行民事行为危害国家的、团体的或许第三人的利益的，应当追缴两边获得的产业，收归国家、团体一切或许返还第三人。”因而房地产开发商和买受人的歹意勾结行为还或许承当追缴所得的法令结果，即两边因歹意勾结合同而获得的产业，应收归国家或团体一切。
2、从行政职责视点剖析
依据建设部《商品房出售管理办法》第三十九条的规则，房地产开发商存在一房二卖的景象时，应处以正告、责令期限改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
3、从刑事职责视点剖析
房地产开发商一房二卖，在片面上存在欺诈的成心，因而在具有法定情节的状况下或许构成。合同是指以不合法占有为目的，在签定、实行合同过程中采纳各种虚拟现实的办法，骗得对方当事人资产，数额较大的行为。
在确定房地产开发商的一房二卖是否构成违法时，应留意区别违法与民事欺诈行为。首要在片面上，合同欺诈罪行为人的首要目的是使用合同方式骗得对方当事人的资产，即房地产开发商是经过买受人实行合同、付出房款来获取资产，但自己底子不计划实行交房职责，也便是说房地产开发商目的无偿占有买受人的资产。而在民事欺诈中，行为人仅仅为了获取不正当的利益，成心不实行其他合同，但其并不具有无偿占有别人资产的目的，即房地产开发商仅仅为了获取更高的售房价格而成心一房二卖，但关于买受人已付出的购房款，其并不想不合法占为已有。其次在详细行为上，结合片面成心考虑，构成合同欺诈罪的房地产开发商或许在签定合一起就没有履约才能，如底子不或许缔造房子;也或许在签定合一起，采纳各种欺诈手法，如虚拟单位、冒用别人名义、假造收据等，妄图骗得买受人的资产占为已有;还或许在签定合同获得买受人的购房款后，又计划不实行交房职责，肆意挥霍所获得对方资产等。综上，在构成合同欺诈罪的一房二卖行为中，房地产开发商在施行欺诈时须受不合法骗得对方资产目的的分配，即其只想无偿占有对方资产，而无实行交房目的，而生意合同已进入实行阶段，即买受人现已付出房款。
依据的规则，合同欺诈罪是数额犯，即行为在到达数额较大情节时才构成违法。现在关于数额尚无清晰规则，一般参照最高人民法院《关于审理欺诈案子详细使用法令的若干问题的解说》，以个人欺诈公私资产2000元以上属数额较大。