房地产企业常犯的有哪些纳税风险点

一、未竣工开发产品“预收账款”少申报经营税
关于房地产公司出售未竣工开发产品收到购房人的“预收账款”怎么申报交纳经营税?经营税的交税责任时刻是什么?《中华人民共和国经营税暂行法令》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规则：“　经营税交税责任发作时刻为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产并收讫经营收入金钱或许取得讨取经营收入金钱凭证的当天。国务院财务、税务主管部门还有规则的，从其规则。”依据此规则，房地产公司出售未竣工产品，与购房者签定《商品房出售合同》，将取得的出售或预售收入先悉数经过“预收账款”科目归集，承认收入完结的部分转入“出售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发作额申报交纳经营税。
可是，实践操作中，有些房地产公司在发作出售未竣工开发产品时，总是存在出售未竣工项目申报的经营税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发作额与经营税交税申报表反映的经营税计税依据不一致，呈现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这明显没有将出售未竣工开发产品而取得“预收账款”悉数依法交纳经营税，是一种延期交纳经营税的行为，将面对税务稽察的危险。
二、收取购房定金未申报交纳经营税
《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》(财务部国家税务总局第52号令)第二十五条规则：“交税人转让土地运用权或许出售不动产，采纳预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天。”别的，国家税务总局《关于印发〈经营税问题解答(之一)的告诉〉》(国税函发〔1995〕156号)规则，交税人转让土地运用权或出售不动产，选用预收款方法的，其交税责任发作时刻为收到预收款的当天，此项法规所称预收款，包含预收定金。
依据以上税收政策规则，房地产公司向业主收取的购房定金有必要依法交纳经营税。可是有些房地产公司将收取的购房定金一向挂在“其他敷衍款”的管帐科目，而未申报交纳经营税，也是一种延期交交税的行为，将面对税务稽察的危险。
三、部分代收金钱未申报交纳经营税
《中华人民共和国经营税暂行法令》(中华人民共和国国务院令第540号)第五条规则：“交税人的经营额为交税人供给应税劳务、转让无形资产或许出售不动产向对方收取的悉数价款和价外费用。《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》(财务部国家税务总局第52号令)第十三条规则，法令第五条所称价外费用，包含收取的手续费、补助、基金、集资费、返还赢利、奖赏费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收金钱、代垫金钱、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包含一起契合以下条件代为收取的政府性基金或许行政事业性收费：
(一) 由国务院或许财务部同意建立的政府性基金，由国务院或许省级人民政府及其财务、价格主管部门同意建立的行政事业性收费
(二)收取时开具省级以上财务部门印制的财务收据
(三)所收金钱全额上缴财务
凡价外费用，不管管帐制度规则怎么核算，均应并入经营额核算应交税额。可是要注意的一点是房地产开发企业代收的住宅专项修理基金是免征经营税的。由于依据《国家税务总局关于住宅专项修理基金征免经营税问题的告诉》(国税发[2004]69号)文件的规则，住宅专项修理基金是属整体业主一起全部的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设备设备的修理和更新、改造。鉴于住宅专项修理基金资金全部权及运用的特殊性，对房地产主管部门或其指定组织、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项修理基金，不计征经营税。因而，代收金钱中，除了代收的住宅专项修理基金外，其他全部代收金钱，不管管帐制度规则怎么核算，均应一起计入收入额，交纳经营税，并不必考虑谁出具收据及管帐怎么处理问题。
四、以房抵工程款、以房抵银行借款、以房抵股东分配股息未视同出售申报交税
实践中，房地产公司往往会呈现以其开发完结的开发产品抵修建企业的工程款、以房抵银行借款、以房抵股东分配股息等问题。房地产公司将房子抵工程款、以房抵银行借款、以房抵股东分配股息时，房地产公司的账务处理别离是，借：敷衍账款——敷衍修建工程款，贷：开发产品——商品房;借：长期借款，贷：开发产品——商品房;借：敷衍股息，贷：开发产品——商品房。两边都没有给对方别离开具发票。依据《中华人民共和国经营税暂行法令》榜首、二、四、五、九条及其《中华人民共和国经营税暂行法令实施细则》第四条的规则，房地产公司以房抵工程款、以房抵银行借款、以房抵股东分配股息时应视同出售处理。以房抵工程款应依照修建企业从房地产公司回收工程款和再用回收的工程款购买房地产公司的房子两个阶段来进行税务处理，房地产公司和修建企业应别离给对方开具发票。即房地产公司给修建安装企业开具出售不动产发票，一起依照经营税的“出售不动产”税目交纳经营税。修建安装企业给房地产公司开具修建安装发票，一起依照经营税的“修建安装业”税目交纳经营税。以房抵银行借款应依照银行回收房地产公司的借款资金，然后用回收的借款资金从房地产公司购买商品房两个阶段进行税务处理。房地产公司给银行开出售不动产发票，银行给房地产公司开具超越借款本金部分利息的利息收据。以房抵股东分配股息应依照房地产公司出售商品房取得的出售收入，然后用出售收入支交给其股东的利息两个阶段进行税务处理。房地产公司给股东开具出售不动产发票。因而，当房地产公司发作以房抵工程款、以房抵银行借款、以房抵股东分配股息时，有必要依照税法的规则，依照视同出售处理，依法申报交纳经营税、土地增值税和企业所得税。
五、使用装饰分化精装房出售收入
为了少交纳土地增值税，不少房地产企业往往将出售额分化为两部分：一部分为毛坯房出售额;一部分为装饰款。其实这种做法是违反相关政策规则的，由于房地产企业没有装饰资质，而与客户签定装饰合同是分化出售额，少申报土地增值税和经营税，是一种典型的偷税行为，税收危险很大。