延期交房违约金的计算方法

现在跟着居民生活水平的逐步提高，买房现已成为居民现阶段的头等大事，普通百姓攒钱攒了一辈子买了一套房，开发商许诺的不着边际，可是交房的时分到了，开发商忽然变脸。用气候，路改，方针等一系列的理由，无故延迟。关于延期交房的现状，现实现已无法改动，那么关于业主的丢失，违约金又应该怎么核算。关于开发商言而无信的行为，蓝秦房产律师团律师为您具体解说一下延期交房违约金的核算方法。
《事例》
20XX年X月X日，韩女士与某房产公司签定了《商品房预售合同》，韩女士共付房款50余万，定金2万元，首付款16万元，银行按揭34万元。两边约好，入住后10日内，定金转化为房款并交给尾款。交房时刻20XX年X月X日，若逾期交房，依照韩女士已付房款数额万分之一/天核算违约金。
韩女士的房子是给自己爸爸妈妈买的，期望白叟晚年能在自己身边，所以韩女士期望尽早让爸爸妈妈住上新房。韩女士依照约好，付出了定金，四日后又付出了首付款并很快办好了银行按揭。但因种种原因，开发商却未能如期交房。在韩女士的再三敦促下，开发商才于20XX年X月X日告诉韩女士检验房子，比原定交房日期推迟了近3个月。
韩女士因而多交了数万元房租，心里愤慨难平，要求开发商补偿，并付出逾期交房违约金XXXXX元。但开发商却以为，应依照已付房款(即首付款21万元)的万分之一/天核算，只赞同承当违约金XXXX元。两边争执不下，诉诸法院。
通过法院调停，开发商终究赔付韩女士XXXXX元。赔付金是怎么核算出来的呢?
《律师观念》
开发商应承当违约责任
两边签署的《商品房预售合同》合法真实有效。开发商没有依照约好时刻交给房子，构成违约，应承当违约责任。违约金由已付房款、利率和逾期时刻三部分组成。
首要，“已付房款”包含首付款和银行按揭款，并不是开发商所称的首付款，而应该包含银行按揭。开发商成心混杂了商品房生意与银行按揭两个不同性质的法律关系。因为银行按揭的钱现已向开发商付出,故应归入已付房款。
可是，定金和尾款不能归入“已付房款”。依照两边约好，入住后10日内，定金才转化为房款。作为核算违约金的基数天然不应当包含2万元定金。同理，韩女士在入住后10日内才交给尾款，尾款也不应当归入已付房款。
因而，本案核算违约金的基数“已付房款”，既不是韩女士要求的总房款，也不是开发商所谓的首付款，应当是首付款与银行按揭之和。
其次，需求确认的是逾期交房的利率。依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》之规定，违约金或丢失，有约好依照约好，没有约好的，依照逾期交房期间有关主管部门发布或有资历的房地产评价组织鉴定的同地段同类房子的租金确认，或许参照逾期借款利率(现在为万分之二点一/天)规范核算。
因而,利率应该依照两边约好的万分之一/天核算,而不能依据韩女士过后的志愿更改为万分之二点一/天。蓝秦房产律师团提示购房者，在签定合同时必定要注意检查违约金的利率规范，不要比及发作胶葛时才意识到自己的利益遭受丢失。
终究，需求确定的是逾期时刻，开发商未能如期交房应承当违约责任。逾期时刻应该从两边签定的交房日期直至开发商告诉检验的日期，而并非韩女士处理入住手续的日子。因而，逾期时刻合计XXX天。
由此不难得出终究的违约金，即已付房款XX万元×利率万分之一/天×逾期时刻XXX天=XXXXXX