产权交易中拍卖操作方式
来源：听讼网整理 2018-11-05 13:47
我国固定财物的产权一般是以挂号存案为准的，如房子的产权一般是房产证的挂号为准。在债务人违约胶葛中，债务人能够向法院恳求拍卖债务人的产业等办法完成自己的债务，那么浅析产权买卖中拍卖操作办法是怎样的?下面由听讼网小编为读者回答。
一、产权买卖组织的拍卖资质问题
依据1997年1月1日施行的《拍卖法》及有关文件的规矩，不具有拍卖资质的企业不得从事拍卖事务，为了展开产权拍卖事务，产权买卖组织应首要获得相应的拍卖资质或许建立专门拍卖企业。关于建立拍卖企业有以下两方面的要求：
1、拍卖企业建立区域性要求。《拍卖法》第十一条规矩："拍卖企业能够在设区的市建立，建立拍卖企业有必要经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府担任处理拍卖业的部分审阅答应，并向工商行政处理部分请求挂号、收取营业执照"。这儿标明只要地级市以上的城市才答应建立拍卖企业，从事产权拍卖事务，原县级城市建立的拍卖企业归于整理整理规模。
2、拍卖企业的行为才能和事务水平。《拍卖法》第十二条规矩："建立拍卖企业，应当具有下列条件：
(1)有一百万元人民币以上的注册资本;
(2)有自己的称号，组织组织、居处和规章;
(3)有与从事拍卖事务相适应的拍卖师和其他作业人员;
(4)有契合本法和其他有关法令规矩的拍卖事务规矩;
(5)有公安机关颁布的特种行业答应证;
(6)契合国务院有关拍卖业开展的规矩;
(7)法令、行政法规规矩的其他条件。"
《拍卖法》第十四条规矩："拍卖活动应当由拍卖师掌管。"
以上条款规矩了拍卖企业建立的条件，不契合上述条件的拍卖企业不能从事产权拍卖事务。一起标明，拍卖企业也要具有有因作业失误或其它原因形成对托付人、竞买人危害时，有承当相应的法令责任与经济补偿才能。而拍卖师是经国家有关部分查核承认的专业人员，它代表了整个拍卖企业的事务水平和承当法令责任的才能。
二、财物的权属问题
查询托付拍卖产权的权属是产权买卖前期预备作业的基本点，对一个连产权权属都不清晰的财物，很难幻想怎么进行成功的产权拍卖。
托付方对托付财物权属问题一般是清楚的，但有些财物因其本身权属扑朔迷离，很难一时搞清，特别是在房地产方面更为显着，这些财物在过户时，往往牵涉到土地的性质是划拨土地，仍是出让土地，如是以优惠价出让的土地，在产权拍卖后是否要补足优惠出让部分的金额;房产证和土地证是否彻底;房产契税、房产买卖手续费、土地出让金等怎么交纳和是否交纳;财物是否存在典当，典当期是否到期，是否存在重复典当以及是否被法院查封等等问题。在产权拍卖前，有必要事前悉数搞清它们之间各种联络，这些问题都联络到财物是否能够拍卖和以多少价格拍卖。一起，帮忙托付方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保存价，进步买卖成功率，也是表现一家产权买卖企业事务水平的当地。
三、拍卖办法的挑选
拍卖办法能够分为无评价拍卖和评价拍卖，有评价拍卖分为增价拍卖和减价拍卖。无评价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自在报价，终究由价高者获得拍卖物。与无评价拍卖相对应的是评价拍卖，即在拍卖前将拍卖的标的物确认一个比较合理的起拍价，然后在拍卖时发布起拍价，竞买人依据起拍价在拍卖时彼此竞争，最后由出价最高者获得拍卖物。现在，产权买卖中常选用的办法是评价拍卖。
四、评价拍卖时保存价的确认
在进行评价拍卖时，确认拍卖的保存价，是整个拍卖进程中一个很重要的环节，它往往联络到拍卖的成功与否，这儿就触及怎么确认拍卖保存价的问题。
(一)评评价、拍卖保存价和起拍价的联络。确认拍卖保存价，应先清晰评评价、拍卖保存价和起拍价的含义和彼此联络。《拍卖法》第二十八条规矩："拍卖国有财物，依照法令或许依照国务院规矩需求评价的，应当经依法建立的评价组织评价，并依据评价成果确认拍卖标的保存价"。这确认了评评价在拟定拍卖保存价时的法令地位。《拍卖法》第五十条规矩："拍卖标的无保存价的，拍卖师应当在拍卖前予以阐明"。"拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未到达保存价时，该应价不发生效能，拍卖师应当中止拍卖标的的拍卖。"这标明拍卖保存价，是指托付人确认的拍卖标的最低价。起拍价是为了进步拍卖标的成交率，依据拍卖保存价而拟定的参考价，在拍卖开始时要发布。
这三者的联络是，评评价是根底，保存价是权益，起拍价是手法。在托付拍卖时，应合理地确认它们之间的彼此联络。实践中，评评价、保存价、起拍价和成交价之间是相关相成的。
(二)评评价不宜作为保存价。托付方总希望自己的财物能卖个好价，但实践运作进程中，单纯地将拍卖财物以评评价或下调必定起伏作为买卖底价是缺少可操作性。从理论上讲，评评价是按法定或公允的规范和程序对财物预算的价值。因为其评价办法本身的限制，及同一财物出于不同的评价意图，发生评价成果是有相当大的距离的，如选用重置价格法与选用清算价格法发生的评价成果就彻底不同。一起，评评价不或许精确反映财物的供求联络，也就不或许精确反映商场对财物的承受价格，即便能精确反映商场价格，也是一个静态的，时点的价格，而评价到买卖有一个进程，商场又瞬息万变。一起评评价也不或许表现买卖本身的各种具体状况，特别是用重置价格法评价的财物，往往是高于接收方的心思预期。受经济环境，供求联络影响，当时绝大多数财物的成交价远远违背评评价。对此，以评评价或下调必定起伏作为拍卖保存价，往往不能成交，评评价不宜简略地作为拍卖保存价。
(三)拍卖保存价与成交价没有必定的联络。有许多托付人存在一种误解，以为保存价定得越高，成交价也就越高。其实，产权买卖说到底是一个商场行为，产权的成交价怎么，终究由商场来确认，由产权本身的价值和供求联络确认。影响成交价要素，是财物的质量怎么、是否合适商场的需求，是意向购买人多少、出让机遇、商场大环境怎么等等，而非拍卖保存价定得凹凸，并且大多保存价是保密的，客户并不知晓，故拍卖保存价凹凸与成交价并没有必定的联络。可是，确认合理的拍卖保存价能够大大进步买卖的成交率。
五、拍卖的实践操作和留意事项
前面剖析的是拍卖操作进程前期预备作业中应留意的问题，下面介绍一下拍卖操作的施行进程：
(一)拍卖托付：产权买卖组织首要要与托付方签定《拍卖托付合同》，合同的内容包括：
1、托付人、拍卖人的名字或许称号、居处;
2、拍卖标的称号、标准、数量、质量等;
3、托付人提出的保存价是否保密;
4、拍卖办法是增价拍卖、减价拍卖仍是招标拍卖;
5、拍卖时刻、地址;
6、拍卖标的交给办法或许搬运的时刻、办法;
7、佣钱及付出的办法、期限;
8、价款的付出办法、期限;
9、违约责任;
10、两边约好的其它事项。
留意事项：托付合同的内容是在很多前期作业的根底上确认的，有了充沛的前期预备作业，是成功拍卖的确保，一旦将合同定下就不要轻易地改动，不然，会给拍卖作业形成动摇。
(二)拍卖合同签定后，将由产权买卖组织发布《拍卖布告》，拍卖布告包括以下内容：
1、拍卖的时刻、地址;
2、拍卖标的;
3、拍卖标的展现时刻、地址;
4、参于竞买应当处理的手续;
5、需求布告的其他事项。
留意事项：产权买卖组织应事前依据拍卖产权的性质、地址要求与托付人商定在哪些区域、哪些媒体(报纸、电视、电台)上刊载布告，并向要点有意向企业独自寄送《拍卖布告》。
(三)处理报名手续。留意事项：在处理拍卖报名时，应严厉按拍卖布告规矩的时刻，履行报名截止期，以防竞买人对此提出异议，为了避免串标，在条件答应的状况下尽量将报名时刻定在拍卖会举办的前一刻。
(四)举办拍卖会。留意事项：在拍卖会举办时，托付人尽或许在场，一方面临拍卖进程有一个清晰了解，及时签定《拍卖成交合同》，更重要的是使托付方对整个拍卖进程有个充沛的了解，及时处理一些意外状况。
(五)成交给款。留意事项：1、拍卖成交后，产权买卖组织应严厉按成交合同要求履行拍卖成交款入帐和有关合同条款履行状况，及时处理或许发生的状况。2、在买受人交清成交款后，产权买卖组织要及时将拍卖标的物移送，帮忙处理产权证书的交代作业。
六、拍卖进程中非正常事项的处理
拍卖中非正常事项首要有这几种状况
(一)拍卖报名时，无人参与或竞买人不行法定人数。这儿要剖析为何无人参与的原因，很或许是商场宣扬没有做好，形成竞买人缺乏的。对此，拍卖人均应向托付人写出状况陈述，停止拍卖或再行拍卖。
(二)应叫价未到保存价。一般往往是保存价过高或财物质量太差，这时应依据实践状况决议撤拍或许停止拍卖。停止拍卖由拍卖人向托付人出具停止拍卖书。拍卖合理支出费用，由托付人付出。
(三)买受人违约不付成交款或不付全款。这是违背《经济合同法》和《拍卖法》，原买受人应依法要承当违约责任。《拍卖法》第三十九条规矩："即买受人应当依照约好付出拍卖标的的价款，未依照约好付出价款的，应当承当违约责任，或许由拍卖人征得托付人的赞同，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当付出第一次拍卖中自己及托付人应当付出的佣钱。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。"
(四)买受人违法串标。这是拍卖进程中比较难处理的问题。关于在拍卖进程中呈现串标的违法行为的定性和处置办法，现在，国内有四个法令文件，它们分别是《民法》第四条、第五十八条，《拍卖法》第三十六条、第六十五条，《新刑法》第二百二十三条，《不正当竞争法》第十五条、第二十七条，这些法令条款内容能够归结为以下几点内容：
1、因为招标人彼此勾结招标或许招标人与招标人彼此勾结招标，举高标价或许压低标价的，归于违法行为，招标无效。
2、依据对拍卖人和第三者形成的危害巨细，予以不同的处分，最高的可处三年以下有期徒刑，最低的可处以成交价的10%或1万元人民币的罚款。
3、依据给拍卖人和托付人形成危害的巨细和行为情节的轻重程度，分别由法院(公安)或工商行政部分处理。
遇到这些状况，产权买卖组织应及时移送工商或公安部分处理。
无评价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自在报价，终究由价高者获得拍卖物。假如读者需求法令方面的协助，欢迎到听讼网进行法令咨询。
一、产权买卖组织的拍卖资质问题
依据1997年1月1日施行的《拍卖法》及有关文件的规矩，不具有拍卖资质的企业不得从事拍卖事务，为了展开产权拍卖事务，产权买卖组织应首要获得相应的拍卖资质或许建立专门拍卖企业。关于建立拍卖企业有以下两方面的要求：
1、拍卖企业建立区域性要求。《拍卖法》第十一条规矩："拍卖企业能够在设区的市建立，建立拍卖企业有必要经所在地的省、直辖区、直辖市人民政府担任处理拍卖业的部分审阅答应，并向工商行政处理部分请求挂号、收取营业执照"。这儿标明只要地级市以上的城市才答应建立拍卖企业，从事产权拍卖事务，原县级城市建立的拍卖企业归于整理整理规模。
2、拍卖企业的行为才能和事务水平。《拍卖法》第十二条规矩："建立拍卖企业，应当具有下列条件：
(1)有一百万元人民币以上的注册资本;
(2)有自己的称号，组织组织、居处和规章;
(3)有与从事拍卖事务相适应的拍卖师和其他作业人员;
(4)有契合本法和其他有关法令规矩的拍卖事务规矩;
(5)有公安机关颁布的特种行业答应证;
(6)契合国务院有关拍卖业开展的规矩;
(7)法令、行政法规规矩的其他条件。"
《拍卖法》第十四条规矩："拍卖活动应当由拍卖师掌管。"
以上条款规矩了拍卖企业建立的条件，不契合上述条件的拍卖企业不能从事产权拍卖事务。一起标明，拍卖企业也要具有有因作业失误或其它原因形成对托付人、竞买人危害时，有承当相应的法令责任与经济补偿才能。而拍卖师是经国家有关部分查核承认的专业人员，它代表了整个拍卖企业的事务水平和承当法令责任的才能。
二、财物的权属问题
查询托付拍卖产权的权属是产权买卖前期预备作业的基本点，对一个连产权权属都不清晰的财物，很难幻想怎么进行成功的产权拍卖。
托付方对托付财物权属问题一般是清楚的，但有些财物因其本身权属扑朔迷离，很难一时搞清，特别是在房地产方面更为显着，这些财物在过户时，往往牵涉到土地的性质是划拨土地，仍是出让土地，如是以优惠价出让的土地，在产权拍卖后是否要补足优惠出让部分的金额;房产证和土地证是否彻底;房产契税、房产买卖手续费、土地出让金等怎么交纳和是否交纳;财物是否存在典当，典当期是否到期，是否存在重复典当以及是否被法院查封等等问题。在产权拍卖前，有必要事前悉数搞清它们之间各种联络，这些问题都联络到财物是否能够拍卖和以多少价格拍卖。一起，帮忙托付方搞清产权的权属，提出合理的拍卖保存价，进步买卖成功率，也是表现一家产权买卖企业事务水平的当地。
三、拍卖办法的挑选
拍卖办法能够分为无评价拍卖和评价拍卖，有评价拍卖分为增价拍卖和减价拍卖。无评价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自在报价，终究由价高者获得拍卖物。与无评价拍卖相对应的是评价拍卖，即在拍卖前将拍卖的标的物确认一个比较合理的起拍价，然后在拍卖时发布起拍价，竞买人依据起拍价在拍卖时彼此竞争，最后由出价最高者获得拍卖物。现在，产权买卖中常选用的办法是评价拍卖。
四、评价拍卖时保存价的确认
在进行评价拍卖时，确认拍卖的保存价，是整个拍卖进程中一个很重要的环节，它往往联络到拍卖的成功与否，这儿就触及怎么确认拍卖保存价的问题。
(一)评评价、拍卖保存价和起拍价的联络。确认拍卖保存价，应先清晰评评价、拍卖保存价和起拍价的含义和彼此联络。《拍卖法》第二十八条规矩："拍卖国有财物，依照法令或许依照国务院规矩需求评价的，应当经依法建立的评价组织评价，并依据评价成果确认拍卖标的保存价"。这确认了评评价在拟定拍卖保存价时的法令地位。《拍卖法》第五十条规矩："拍卖标的无保存价的，拍卖师应当在拍卖前予以阐明"。"拍卖标的有保存价的，竞买人的最高应价未到达保存价时，该应价不发生效能，拍卖师应当中止拍卖标的的拍卖。"这标明拍卖保存价，是指托付人确认的拍卖标的最低价。起拍价是为了进步拍卖标的成交率，依据拍卖保存价而拟定的参考价，在拍卖开始时要发布。
这三者的联络是，评评价是根底，保存价是权益，起拍价是手法。在托付拍卖时，应合理地确认它们之间的彼此联络。实践中，评评价、保存价、起拍价和成交价之间是相关相成的。
(二)评评价不宜作为保存价。托付方总希望自己的财物能卖个好价，但实践运作进程中，单纯地将拍卖财物以评评价或下调必定起伏作为买卖底价是缺少可操作性。从理论上讲，评评价是按法定或公允的规范和程序对财物预算的价值。因为其评价办法本身的限制，及同一财物出于不同的评价意图，发生评价成果是有相当大的距离的，如选用重置价格法与选用清算价格法发生的评价成果就彻底不同。一起，评评价不或许精确反映财物的供求联络，也就不或许精确反映商场对财物的承受价格，即便能精确反映商场价格，也是一个静态的，时点的价格，而评价到买卖有一个进程，商场又瞬息万变。一起评评价也不或许表现买卖本身的各种具体状况，特别是用重置价格法评价的财物，往往是高于接收方的心思预期。受经济环境，供求联络影响，当时绝大多数财物的成交价远远违背评评价。对此，以评评价或下调必定起伏作为拍卖保存价，往往不能成交，评评价不宜简略地作为拍卖保存价。
(三)拍卖保存价与成交价没有必定的联络。有许多托付人存在一种误解，以为保存价定得越高，成交价也就越高。其实，产权买卖说到底是一个商场行为，产权的成交价怎么，终究由商场来确认，由产权本身的价值和供求联络确认。影响成交价要素，是财物的质量怎么、是否合适商场的需求，是意向购买人多少、出让机遇、商场大环境怎么等等，而非拍卖保存价定得凹凸，并且大多保存价是保密的，客户并不知晓，故拍卖保存价凹凸与成交价并没有必定的联络。可是，确认合理的拍卖保存价能够大大进步买卖的成交率。
五、拍卖的实践操作和留意事项
前面剖析的是拍卖操作进程前期预备作业中应留意的问题，下面介绍一下拍卖操作的施行进程：
(一)拍卖托付：产权买卖组织首要要与托付方签定《拍卖托付合同》，合同的内容包括：
1、托付人、拍卖人的名字或许称号、居处;
2、拍卖标的称号、标准、数量、质量等;
3、托付人提出的保存价是否保密;
4、拍卖办法是增价拍卖、减价拍卖仍是招标拍卖;
5、拍卖时刻、地址;
6、拍卖标的交给办法或许搬运的时刻、办法;
7、佣钱及付出的办法、期限;
8、价款的付出办法、期限;
9、违约责任;
10、两边约好的其它事项。
留意事项：托付合同的内容是在很多前期作业的根底上确认的，有了充沛的前期预备作业，是成功拍卖的确保，一旦将合同定下就不要轻易地改动，不然，会给拍卖作业形成动摇。
(二)拍卖合同签定后，将由产权买卖组织发布《拍卖布告》，拍卖布告包括以下内容：
1、拍卖的时刻、地址;
2、拍卖标的;
3、拍卖标的展现时刻、地址;
4、参于竞买应当处理的手续;
5、需求布告的其他事项。
留意事项：产权买卖组织应事前依据拍卖产权的性质、地址要求与托付人商定在哪些区域、哪些媒体(报纸、电视、电台)上刊载布告，并向要点有意向企业独自寄送《拍卖布告》。
(三)处理报名手续。留意事项：在处理拍卖报名时，应严厉按拍卖布告规矩的时刻，履行报名截止期，以防竞买人对此提出异议，为了避免串标，在条件答应的状况下尽量将报名时刻定在拍卖会举办的前一刻。
(四)举办拍卖会。留意事项：在拍卖会举办时，托付人尽或许在场，一方面临拍卖进程有一个清晰了解，及时签定《拍卖成交合同》，更重要的是使托付方对整个拍卖进程有个充沛的了解，及时处理一些意外状况。
(五)成交给款。留意事项：1、拍卖成交后，产权买卖组织应严厉按成交合同要求履行拍卖成交款入帐和有关合同条款履行状况，及时处理或许发生的状况。2、在买受人交清成交款后，产权买卖组织要及时将拍卖标的物移送，帮忙处理产权证书的交代作业。
六、拍卖进程中非正常事项的处理
拍卖中非正常事项首要有这几种状况
(一)拍卖报名时，无人参与或竞买人不行法定人数。这儿要剖析为何无人参与的原因，很或许是商场宣扬没有做好，形成竞买人缺乏的。对此，拍卖人均应向托付人写出状况陈述，停止拍卖或再行拍卖。
(二)应叫价未到保存价。一般往往是保存价过高或财物质量太差，这时应依据实践状况决议撤拍或许停止拍卖。停止拍卖由拍卖人向托付人出具停止拍卖书。拍卖合理支出费用，由托付人付出。
(三)买受人违约不付成交款或不付全款。这是违背《经济合同法》和《拍卖法》，原买受人应依法要承当违约责任。《拍卖法》第三十九条规矩："即买受人应当依照约好付出拍卖标的的价款，未依照约好付出价款的，应当承当违约责任，或许由拍卖人征得托付人的赞同，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当付出第一次拍卖中自己及托付人应当付出的佣钱。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。"
(四)买受人违法串标。这是拍卖进程中比较难处理的问题。关于在拍卖进程中呈现串标的违法行为的定性和处置办法，现在，国内有四个法令文件，它们分别是《民法》第四条、第五十八条，《拍卖法》第三十六条、第六十五条，《新刑法》第二百二十三条，《不正当竞争法》第十五条、第二十七条，这些法令条款内容能够归结为以下几点内容：
1、因为招标人彼此勾结招标或许招标人与招标人彼此勾结招标，举高标价或许压低标价的，归于违法行为，招标无效。
2、依据对拍卖人和第三者形成的危害巨细，予以不同的处分，最高的可处三年以下有期徒刑，最低的可处以成交价的10%或1万元人民币的罚款。
3、依据给拍卖人和托付人形成危害的巨细和行为情节的轻重程度，分别由法院(公安)或工商行政部分处理。
遇到这些状况，产权买卖组织应及时移送工商或公安部分处理。
无评价拍卖是拍卖人不设定起拍价，由竞买人自在报价，终究由价高者获得拍卖物。假如读者需求法令方面的协助，欢迎到听讼网进行法令咨询。