业主拒交物业费的合法理由

导读：物业服务合同法令联系中，交纳物业费是业主的首要职责，但相关法令文件一起规则，依据“合理理由”业主可拒交物业费，因而何为“合理理由”以及“合理理由”的判别规范，成为司法实践中处理物业费胶葛的要害。本文环绕此论题，整理了相关法、案、观念，为一致司法适用供给参阅。
法令依据
1.《物业管理条例(2007修订)》
第四十二条业主应当依据物业服务合同的约好交纳物业服务费用。业主与物业使用人约好由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约好，业主负连带交纳职责。
已竣工但没有出售或许没有交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
2.《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案件详细使用法令若干问题的解说》
第五条物业服务企业违背物业服务合同约好或许法令、法规、部门规章规则，私行扩展收费规模、进步收费规范或许重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支撑。
业主恳求物业服务企业交还其已收取的违规费用的，人民法院应予支撑。
第六条经书面催交，业主无合理理由回绝交纳或许在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业恳求业主付出物业费的，人民法院应予支撑。物业服务企业现已依照合同约好以及相关规则供给服务，业主仅以未享用或许无需承受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支撑。
3.《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理物业管理胶葛案件的定见(试行)>的告诉》
22、有下列景象之一的，业主能够要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业供给的服务项目和质量与合同约好规范距离显着的;
(2)物业管理企业私行扩展收费规模、进步收费规范、重复收费的。
相关事例
1.业主拒缴物业费是否依据“合理理由”的确认——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同胶葛案
事例要旨：《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案件详细使用法令若干问题的解说》第6条规则，业主回绝交纳物业费需求依据合理理由。司法裁判中对合理理由的确认要从严把握，一般限于物业服务企业不实行物业服务合同，或许实行合同存在严重瑕疵。
案号：(2011)厦民终字第656号
审理法院：福建省厦门市中级人民法院
2.业主拒交物业费的“合理理由”应限定在物业服务企业不实行物业服务合同，或实行合同有严重瑕疵等景象——靳建华、厦门中都物业管理有限公司与靳建华、厦门中都物业管理有限公司物业服务合同胶葛再审案
事例要旨：业主拒付物业费需有合理理由，该“合理理由”应当限定在物业服务企业不实行物业服务合同，或实行合同有严重瑕疵等景象。
案号：(2016)闽民申128号
审理法院：福建省高级人民法院
专家观念
1.业主拒交物业费是否依据合理理由的确认
何谓“合理理由”?业主能否仅以物业服务企业没有把小区扫洁净或许没有定时剪除花园里的杂草作为拒交物业费用的理由?咱们以为不妥。
从合同法理的视点而言，合同一方抗辩权所赖以发作的法令根底是诚笃信用准则，在合同中赋予一方抗辩权便是诚笃信用准则的详细表现。诚笃信用准则对抗辩权的指导作用首要表现在三个方面：
榜首，依据诚笃信用准则，假如发作特殊情况使当事人之间的利益联系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以康复，由此保持必定的社会经济秩序。
第二，诚笃信用准则要求合同的两边当事人应当互相尊重对方的利益，并树立亲近的协作联系。
第三，诚笃信用准则答应当事人行使抗辩权，但不得乱用这项权力。因而，在司法实践中，判别业主拒交物业费是否依据合理理由，首要经过检查业主的拒交行为是否依据诚笃信用准则而作出判别。
从别的一个层面上讲，这本质也触及司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时，有必要考虑法令究竟要维护什么价值，这个价值与其他价值是否有抵触，有什么抵触，哪个价值更为重要，更需求取得法令的支撑与维护，等等，只要这样，法院的判定才干够使法令规则的本质内容以必定价值观的办法凸现，才干得出合理的、可承受的、社会上有用的、契合公正的成果。
依据以上剖析，咱们以为，本条规则的“合理理由”，应当限定在物业服务企业不实行物业服务合同，或许实行合同有严重瑕疵，或许业主不交费用是依据合理的、合理的理由，才干构成业主拒交的“合理理由”。总归，司法实践中要对“合理理由”仔细检查，从严把握，避免业主乱用“合理理由”危害物业服务企业合法权益。
本条司法解说(《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案件详细使用法令若干问题的解说》第六条)并没有罗列何谓“合理理由”，而是把对是否为契合“合理理由”的要求赋予了法官，由法官行使自在裁量权加以判别。因为社会日子是无法阻滞的，它总是在流变，新情况、新问题层出不穷，因而，司法解说没有必要、也不行能对何谓“合理理由”进行尽头罗列，只要赋予法官自在裁量权，才干战胜成文法自身的滞后性、保存性，避免司法解说面临新的社会现实却处于绰绰有余的困境。
可是，法官在衡量拒交物业费的理由是否合理时，其权力的边界并非无限扩张的，这种衡量有必要与前述的诚笃信用准则严密契合，只要这样，法官才干发挥主观能动性，使法令与日子同步。由此可见，本条司法解说在立法观念上秉承了抗辩须以诚笃信用准则为依据，在详细事由的规则上却又采纳赋予法官自在裁量的做法。这种拟定办法是理性主义与经验主义彼此调适的办法的详细使用，反映了为使法令与日子同步开展的测验。
2.在物业服务企业违背物业服务合同情况下，物业使用人能够回绝实行付出物业费的职责
依照《合同法》的规则，双务合同的当事人享有实行抗辩权，包含一起实行抗辩权、后实行抗辩权和不安抗辩权。实行抗辩权是法令赋予合同当事人的权力，在合同有用期间，假如呈现法令规则的抗辩事由，合同当事人依法行使抗辩权，并不构成违约，而应该得到支撑。
依据物业服务合同，物业服务企业有进行物业管理、供给物业服务的职责，业主作为物业服务合同的本质上的当事人，有职责向物业服务付出物业费，因而，物业服务合同归于双务合同，当事人两边都享有法令赋予的实行抗辩权。依照《合同法》的规则精力，在物业服务企业没有实行物业服务合同或许实行不契合合同约好的情况下，业主当然有权进行抗辩，可依法依据合同的实行情况而回绝向物业服务企业付出物业费。
物业使用人既不是物业服务合同的名义当事人，也不是物业服务合同的本质当事人，依照合同相对性准则，物业服务合同在物业使用人与物业服务企业之间一般不发作对应的权力职责联系，因而一般也不会发作合同实行抗辩的问题。可是，物业使用人之所以担负向物业服务企业付出物业费的职责，根本的依据是物业使用人与业主的约好;物业使用人承当的付出物业费职责，本质上应该是业主依据其与物业服务企业缔结的物业服务合同的约好而承当的职责，只不过现在，物业使用人许诺来实行这个职责罢了。
物业使用人既然是替业主实行物业服务合同约好的付出物业费职责，依据权力与职责相一致的准则，物业使用人相同能够行使业主享有的对物业服务企业的实行抗辩权。因而，物业服务企业违背物业服务合同，物业使用人能够依法行使抗辩权，契合回绝实行条件的，物业使用人能够回绝实行付出物业费的职责。
3.对业主合理抗辩而发作的收费胶葛的处理
(1)若物业服务企业不实行合同职责，致业主回绝交费，业主行为属合理抗辩，此刻应依据物业企业服务质量情况，驳回其要求业主交费之恳求或恰当削减业主应交的服务费。
(2)若物业服务企业未完好实行服务职责致业主以拒交物业服务费抗辩的，应要求物业服务企业持续实行职责，若物业服务企业不持续实行职责的，业主能够依据《合同法》第107条的规则，向法院恳求物业服务企业承当违约职责，或许能够要求削减物业服务费用，或许返还多收的物业服务费用。
(3)若公共费用分摊不合理致部分业主回绝交费，应按相关规则在合理确认各业主应摊费用根底上，确认其费用。如业主多付出了应摊费用，物业服务企业应予返还。
(4)若物业服务企业私行巧立名目，扩展收费规模、进步收费规范、重复收费，业主因而拒交。对此，业主仅须按两边约好的规范及物价部门核定规范交给费用，对物业服务企业收费不合理部分，不予支撑。一起，主张政府价格监管机关对该企业的违规收费行为予以处分。
4.业主能够回绝交纳超出合同约好的物业费
依照合同法的规则，业主应当依照合同的内容去实行职责，也便是说业主需求交纳的物业费的规范和规模都应当依照物业服务合同约好的规范去确认，关于超出合同约好内容的要求，业主没有职责实行，物业企业也没有收取的合理理由。因而本条司法解说(《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案件详细使用法令若干问题的解说》第五条)规则，物业服务企业违背物业服务合同约好或许法令、法规、规章规则，私行扩展收费规模、进步收费规范或许重复收费，业主能够回绝交纳不妥多收部分。