房屋买卖合同中的时效性与违约金

王女士于2000年10月与某发展商签定了《预售商品房契约》，一起王女士将一切的房款一次性交齐。依照合同的规则，2001年3月1日前房产交付使用，但至今该楼宇仍未交付使用。王女士决议采纳法令手段向发展商追讨违约金，但又听人说追讨违约金的诉讼时效为两年，所以她忧虑这件案是否已过了诉讼时效，一起又传闻若两边约好的违约金规范为总房款的千分之一，法院将不会支撑。那么，王女士的疑虑到底有无依据呢？
律师以为，首要，要清晰诉讼时效怎么核算的问题。依据《民法通则》第135条规则，向人民法院恳求维护民事权力的诉讼时效期为2年，但法令还有规则的在外。因而，要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为两年。其诉讼时效是从预售商品房合同约好的交楼时刻的次日开端核算的，即从知道或应当知道权力被损害时起核算。由于业主与发展商签定的预售合同一般是约好按日来核算违约金的，当事人假如超越两年后再申述，从申述日前两年之外的违约金给付恳求现已超越了法令规则的诉讼时效，法院将不予支撑，但两年之内的违约金给付恳求依然遭到维护。像王女士这种状况，逾期交楼已超越了两年，那么从申述日前两年以外的要求付出违约金的恳求已丧失了胜诉权，将得不到法院的维护。两年内的违约金付出恳求依然能够得到维护。
其次，违约金怎么核算的问题。假如发展商逾期交楼，他已违反了合同，应付出违约金。违约金的规范，一般从约好，如无约好的，则能够参照同期银行逾期借款滞纳金的规范来核算。我国《合同法》第114条规则，当事人能够约好违约金，当事人违约后，应当按约好付出违约金，违约金一般视为违约形成丢失的赔偿金。违约金过火高于或许低于因违约形成的丢失的，当事人能够恳求人民法院或裁定组织恰当削减或许添加。需求留意的是，这儿指的是过火高于或低于，而不是高于或低于。由于违约金的约好应当契合公正缓诚笃信用准则，只要约好过高或过低时法院或裁定组织才能够依据当事人的请求予以调整。现在，司法实践中，各个法院对每日核算违约金的规范不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超越发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约好的交楼时刻第二天起计至购房人实践收到或应当收到发展商具有交楼条件后所发收楼告诉之日止，以实践天数核算拖延时刻。假如存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严厉检查。
律师以为，约好违约金是当事人意思自治的产品，是合同自在准则的表现，作为相等主体，发展商不得以合同以外的规范来承当职责。当然，如过高而导致有失公正的，能够按法令规则予以调整。