海南某公司与海南某农场土地租赁合同纠纷案评析

1998年10月19日，原告与被告签定一份《租借土地合同书》，约好：“被告将农场兴梅大路五十队地段面积为80亩的土地租借给原告运营旅行风景区，租期为60年;一起无偿供给49亩土地给原告作为公共美化带的建造，禁绝搞其他建筑物。前5年年租金为5000元/亩，每年40万元;从第6年起年租金为6000元/亩，每年48万元，今后租金逐年递加;每年的租金在当年的7月15前一次性付清，原告超越二个月不付敷衍的金钱，被告有权停止合同，并按月付出应交租金的5%的违约金”。合同签定后，原告在被告租借的土地上建造运营“东南亚风情村”旅行风景区。2001年5月29日，原告与被告从头签定《运用土地合同书》，除了将租借土地面积调整为40亩，另无偿供给40亩土地给原告作为公共美化带的建造，禁绝搞其他建筑物，租金和付款期限作了相应的调整外，其他条款与1998年合同根本共同。合同实行期间因为原告与“中海工程建造总局海南工程局”(以下简称中海公司)发作工程欠款胶葛引起诉讼，法院于2002年3月26日以(2001)海南执字第42-12号《裁决书》裁决将原告的 “东南亚风情村”旅行风景区的3.9824年的运营权交由中海公司运营，赔偿原告所欠中海公司的债款，中海公司的运营期限从2002年5月15日至2006年5月9日止。中海公司于2002年5月15日起，正式接纳、运营和办理“东南亚风情村”。至此，中海公司运营期间与被告未签定任何合同，法院以及原告也未通知过被告中海公司运营期间的租金由中海公司付出，被告在中海公司运营期间未收到全额租金。2005年10月31日，被告以原告拖欠2001年6月至2002年5月租金共108668.00元和中海公司运营期间原告未付租借金等理由，向原告宣布了解除合同的书面通知。原告不赞同解除合同，于2005年12月12日向人民法院提起诉讼。
原告诉请：(1)依法承认被告单独解除合同的行为无效。(2)依法判令被告持续实行合同。(3)诉讼费用由被告承当。
被告辩称：(1)原告自1999年7月1日至2005年10月30日期间拖欠被告租金1,385,077.60元和违约金2,340,789.20元，没有依约实行义务，构成严峻的违约，按照《合同法》的有关规定及两边《运用土地合同书》的约好，解除合同的条件已具有，被告有权解除合同。(2)中海公司运营期间的租金应由原告付出，合同的改变或许权利义务搬运给第三人，应当获得合同另一方的赞同，法院裁决将“东南亚风情村”的运营权交由中海公司运营并不能导致被告与原告两边签定的《运用土地合同书》的合同主体资格改变，法院的法令文书仅仅对“东南亚风情村”运营权的主体进行了改变，而《运用土地合同书》的合同主体并没有发作更改，两边也未洽谈过土地租借联系的主体改变搬运行为，原告应该按照合同的约好实行义务。(3)原告运营的“东南亚风情村”景区建筑物陈腐老化，从未补葺，大部分为游客服务的项目和景点长时间封闭，特别受“达维”飓风突击后，悉数木制建筑物已毁损，印尼村路途损坏、美化树木部分枯死等问题，严峻影响了整个旅行开发区的开展，遭到旅行办理部门的处分，旅行单位也不组织游客到此处参观玩耍。而且原告除了欠被告的租金债款外，还尚欠被告水电费、中海公司、大洋石材、陈某、员工工资等很多债款，有的法院已将运营权裁决给别人，而原告也清晰表明租金不应由其付出，已无力持续实行合同，不能再完成合同意图。因而，被告解除合同是按照法令规定的有用行为，原告诉请于法令相悖，恳求法院驳回原告的诉讼恳求。