如何追索物业服务费

【案情】
河南省郑州市中原区人民法院日前审结一原因业主长时刻拖欠物业服务费构成的民事胶葛，经法院判定，业主任某应当向郑州某物业办理公司付出物业服务费用。
郑州某物业办理公司经房地产公司托付并签定合同，自2002年1月25日起对坐落郑州市农业路西段的某花园小区施行物业办理，按照建筑面积每月0.32元规范向小区业主收取物业服务费，并办理了《收费许可证》。任某系该花园小区业主，房子建筑面积100余平方米。2002年8月14日，郑州某物业办理公司与该小区业主任某签定《前期物业办理服务协议》，协议约好了原告作为物业服务公司应实行的责任及作为业主的被告的权力责任和责任，一起约好，原告按规则向房子业主、运用人和其他交费人收取有关办理费用，对逾期不交费者，每天加处滞纳金。但自2002年11月起任某以物业公司供给的物业办理服务不合格为由，不再向物业公司付出物业服务费，截止到2012年11月14日止，共拖欠3900余元。在此期间，两边洽谈不成。物业公司遂以任某为被告诉至法院。
在法院审理期间，任某答辩称不付出物业费用的原因系因物业公司对小区服务未尽到责任，详细包含：一、小区在原告接收后没多久，一号楼南土地公共绿洲被人占，开盖了五层楼，开饭馆，严峻影响了业主的权力，泊车噪音大，原告不论;二、桐柏路扩宽改造小区土地被占一部分补偿款不知所踪;三、小区绿洲已找不出一块完好如初之地;四、公共设施不全如楼道灯、路灯;五、原告所提欠费已超诉讼时效等等。
法院经开庭审理以为，物业公司与房地产开发公司签定的托付合同、物业公司与任某签定的《前期物业办理服务协议》，均系各方实在意思表明，内容不违背法令、行政法规的强制性规则，为有用协议，应受法令保护。任某供给的根据并不足以证明物业公司实行责任不符合约好，不能成为任某回绝实行付出物业服务费责任的理由。任某还提出物业公司索要物业费超越诉讼时效，经查上述合同均未对物业办理费的交纳时刻进行约好，根据法令规则，物业公司能够随时要求实行，该理由也不建立。故判定任某付出拖欠的物业费用3900余元，并付出3 900余元在推迟付款期间的违约金。
判定后，任某不服判定，上诉至郑州市中级人民法院，该院经审理以为上诉理由不建立，判定驳回上诉，维持原判。
【分析】
物业服务企业的权力是收取物业服务费用，责任是按照有关规则和合同约好对小区内次序、卫生、安全进行保护和办理，对建筑物、公共设施、美化进行保护和修理、对业主进行其他物业服务。权力责任是一致和对等的。收取物业费用，既是对其实行责任的对价酬劳，也是保证其正常工作的最重要的收入来历。可是实际中，物业服务企业与业主之间常因物业费问题发作胶葛。物业服务企业在收取物业费用时，业主常常以物业公司服务不到位、不合格、与合同约好不相符等理由拒付物业服务费用。两边各不相谋，乃至发作冲突，严峻的致使小区长时刻不能得到正常办理，好好的花园小区变成脏乱差的大杂院。
因而实践中，需求对物业服务企业与业主之间的合同联系和各自的权力责任规模作出明晰地区别和正确理解物业服务合同与物业服务行为的特性，无论是自行洽谈仍是通过诉诸司法、裁定判决的方法，处理两边之间的对立、胶葛、争议，理解自己的哪些权力可得以建议，哪些责任需求实行;哪些理由可得以抗辩，然后引导物业服务企业与业主正确处理和平衡物业服务与收取服务费用的联系。
物业服务合同，触及两个层面上的合同，与此对应的是物业服务行为，也触及两个层面上的行为。
一是建设单位与物业服务企业签定的前期物业服务合同，或许经业主委员会、业主大会依法选聘后与业主委员会、业主大会签定的物业服务合同。一个商住小区(或其他特定的物业单位)，具有入住条件后，从构成到老练，直至具有举行业主大会条件或许建立业主委员会，必定要通过一个较长的阶段，才干在当地基层社区安排的指导下，举行业主大会、建立业主委员会，然后由业主委员会代表业主行使权力。因而，在业主委员会、业主大会未建立前，为保护商住小区的正常运转次序，应当由建设单位选定物业服务企业，签定前期物业服务合同，对小区进行物业服务和办理，是很有实际必要性的。具有举行业主大会条件或许业主委员会的建立后，小区业主大会、业主委员会既能够挑选原物业服务公司，也能够选聘新的物业服务企业。这样，由建设单位挑选物业服务企业签定的前期物业服务合同，和由业主大会、业主委员会选聘新的物业服务企业签定的物业服务合同，具有相同的合同意图，均在于挑选适宜的物业服务企业。因而该合同，具有选固执、代表性、公共性，根据有关规则对整体业主均具有拘束力。
一起，按照该类合同而由物业服务企业施行的物业服务行为、实行的责任，相应的具有公共性、不特定性。
二是物业服务企业根据前期物业服务合同或许选聘物业服务合同，与每个业主签定的“一对一”物业服务合同;或许即便没有签定合同，按照《最高人民法院关于审理物业服务胶葛案件详细使用法令若干问题的解说》关于“建设单位依法与物业服务企业签定的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签定的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支撑”的规则，视为单个业主与物业服务企业之间依然具有物业服务合同联系。这类合同，具有个体性、相对性、特定性的特色。
一起，按照该类合同而由物业服务企业施行的物业服务行为、实行的责任，相应的具有直接性、特定性。
由于合同的建立和收效的方法不同，上述两类物业服务合同以及物业服务行为，尽管合同一方均为物业服务企业，但具有显着的不同之处：缔约的主体不同，合同主体享有的民事权力规模不同，实行责任的规模不同。
缔约的主体不同。前期物业服务合同和选聘物业服务合同的一方当事人业主委员会，业主委员会代表整体业主的利益。与每个业主签定的“一对一”物业服务合同的一方合同当事人为单个业主。
合同主体享有的民事权力和实行责任的规模不同。业主委员会享有的合同权力是承受物业服务企业公共性的服务，对物业服务企业进行监督，物业服务企业侵略公共性利益的，作为民事权力主体依法提起诉讼或请求裁定判决。业主委员会实行的责任首要是为物业服务企业供给施行物业服务所必要的工作场所等条件。
单个业主的合同权力首要是承受物业服务企业直接性的服务，例如水电修理、车辆停放、房子权证规模内的房子质量问题保护等。单个业主实行的首要责任是按照合同约好的规范付出物业服务费用。
实践中，发作物业服务费用胶葛的，笔者以为应当按照权力责任一致性和对等准则进行处理。不能把前期物业服务合同或许选聘物业服务合同与单个业主的物业服务合同的权力责任相提并论，而是应当严厉区别。从性质上判别物业服务企业实行责任的详细性质是什么，也就是说需求判别不实行责任所侵略的客体是整体业主的“公共利益”，仍是某个业主的“私利益”。
这儿所指的“公共利益”，如同有清晰的业主数量(一个商住小区的业主数量是很简略确认的)，每个业主也有详细的姓名，但该“公共利益”不能视为单个业主“私利益”的简略聚合，而是提高成一个整体，具有高度概括性和抽象性，单个业主 “私利益”是无法从其间抽离而出，故此单个业主是不能作为“公共利益”的民事主体然后建议权力或以此作为抗辩理由的。
在整体业主的“公共利益”遭到损害景象下，应由业主委员会以前期物业服务合同或许选聘物业服务合同为根据，建议权力或进行抗辩。假如物业服务企业不实行、不适当实行与前期物业服务合同或许选聘物业服务合同中约好的责任和法令行政法规规则的责任、应当承当相应的法令责任的，业主委员会作为合法有用的民事权力主体，有权直接与物业服务企业洽谈处理，直至作为合法有用的民事诉讼的原告方提起诉讼或按照裁定协议约好作为请求人提起裁定。例如物业服务企业对公共区域的绿洲未予保护，导致绿植逝世等，业主委员会有权要求物业服务企业进行补栽补种既能够向业主委员会，也能够向物业服务企业提出定见，可是建议相应民事权力的的主体还应该系业主委员会，即应由业主委员会作为业主代表向物业服务企业建议权力。
在单个业主“私利益”遭到损害景象下，应由该业主以单个业主的物业服务合同为根据，建议权力或进行抗辩。单个业主的权力在因物业服务企业不实行、不适当实行遭到直接损害时，能够作为独立的民事主体以物业服务企业未尽到责任为由要求物业服务企业进行补偿。例如物业公司没有将业主家门口的废物清扫洁净，导致该业主行走时被滑倒跌伤，其医疗等费用，能够物业服务企业未尽到责任为由要求物业服务企业进行补偿。但物业公司没有将业主家门前的公共绿洲的废物清扫洁净，该业主是不能以自己的权益遭到损害为由，不交或少交物业费用，由于公共绿洲的权益享有者是整体业主，而不仅仅是某详细清晰的业主。