房屋租赁合同纠纷中出租方讨要租金及违约金胜诉案

根本案情：承租人萧山市某某艺术公司与出租人第三人曾有长时刻的租借联系，萧山市某某艺术公司于2000年7月刊出后相关租借合同的权利义务由被告接受，两边先后签定有六份租借协议，租借物触及第三人部属的萧山某饭馆和某车站饭馆。萧山某饭馆的租借协议详细为：1993年7月28日签定的协议约好租期6年，租至1999年7月31日，年租金220000元。对员工问题，约好第三人在萧山某饭馆的员工、合同制员工，离退休干部、员工（按名单）仍留在萧山某饭馆，其薪酬、劳保、福利、医药费等悉数费用，均由承租人担任，如遇晋级、调资等，由第三人担任提升，作为档案薪酬，待回归第三人后施行。萧山某饭馆员工、离退休人员统筹的凡属政府统筹的各项费用，由第三人担任付出，承租人及时交给第三人。1999年8月1日又签定租借协议，约好租期5年，至2004年7月31日止，年租金220000元，萧山某饭馆员工仍由承租人运用和付出费用，如遇晋级、调资由第三人担任提升，告诉承租人施行，员工的调集、免除合同等仍由第三人担任处理，员工及离退休人员的统筹费及各项政府统筹费，由承租人担任付出、交纳。2001年9月30日，第三人与被告签定补充协议，约好两边1999年签定的萧山某饭馆租借协议的年租金从2001年10月1日起按年租金300000元核算，租期不变，某车站饭馆的租借协议提前到2001年9月30日停止。2004年7月31日，第三人与被告再签萧山某饭馆租借协议，约好租期3年，至2007年7月31日止，年租金300000元。某车站饭馆所涉租借协议有：1994年7月11日签定的协议，约好租期5年，至1999年7月9日止，年租金为20000元。1999年8月1日签定的协议，约好租期5年，至2004年7月31日止，年租金为20000元。经核算，六份租借合同的到期悉数租金合计3690000元。被告2005年9月1日付出第三人租金300000元，收款收据注明为2004年8月1日至2005年7月31日的房子租金。尔后，被告仅于2006年3月28日付出过150000元，未再付租。被告认可悉数合同项下共已付出租金3230000元。2006年3月16日，杭州市萧山区人民政府萧政纪（2006）17号专题会议纪要承认，萧山某饭馆的悉数土地、建筑物及附着物等财物，按国有财物划拨程序，悉数移送给原告，由原告担任做好接纳和管理工作等。2006年4月26日，第三人与原告协同各自的主管部门处理国有财物移送，第三人将包含被告承租物在内的萧山某饭馆土地、房子及净值财物移送给原告，包含被告租借期内的房子租金450000元在内的金钱，注明由财物接纳单位原告一次性付出给移送单位第三人。2006年6月，原告将包含被告的房子租金450000元在内的移送财物相关房租费付出给第三人，第三人所附清单注明被告的450000元租金包含2006年7月前欠的150000元和2006年8月1日至2007年7月31日期间的租金300000元。2006年7月6日，原告的上级主管单位某管理局向被告发送《奉告单》，奉告被告其租借的萧山某饭馆房子及其与第三人签定的房子合同已一起移送原告，房子租借期满后不再续租，催告被告交纳上半年的租金，并做好下半年租金的交纳预备。2006年7月20日，被告协同杭州市萧山区某某实验校园（以下简称某某校园）向某管理局复函，恳求续租办学，一起提出被告合同外为第三人垫支的萧山某饭馆员工调整薪酬、离休人员保管费等本息合计652429.30元，要求抵扣当年上半年租金和今后发生的租金。2007年7月26日，某管理局再次向被告宣布《奉告单》，奉告租借合同到期不再续租，并催缴租金。2007年8月6日，被告与某某校园针对该《奉告单》向某管理局复函，再次重申2006年7月20日复函的内容。2008年7月31日，被告与某某校园又一次向某管理局发函，重申2006年7月20日复函内容，并要求续租房子。2008年8月19日，被告与某某校园向某管理局发函严正声明，在重申前述复函内容的一起，要求纠正强制腾退行为，承认被告优先承租权等。2009年7月，被告向法院申述本案原告、机关事务管理局及杭州市萧山区另一实验校园，该案中被告亦建议以垫支费用冲抵租金，后被告于2010年1月26日撤回申述。    法院作出了如下判定:一、浙江某某开展公司付出杭州萧山某某运营公司租金450000元，并付出该款自2010年8月4日起至实践付清之日止按日万分之五核算的违约金，于本判定收效之日起十日内付清；
二、驳回杭州萧山某某运营公司的其他诉讼恳求。北京资深房地产律师袁玉柱（lawyuan@163.com、010-84988278）分析：一、关于原告是否具有诉讼主体资格的问题。原告尽管不是租借合同的相对人，但因被告租借的房子是国有财物，原告依据政府文件要求，接纳第三人移送的包含被告承租房子在内的房子、土地及租借合同，并向第三人预付了第三人对被告的预期可得租金，则原告取得了对被告承租房子的财物管理权和租金债款，原告的主管部门某管理局亦屡次书面函告被告租借房子的财物及合同搬运状况，并要求付出未付租金，被告的回函中也认可租借房子财物及债款的搬运，因而原告享有对被告的租金债款，具有适格的诉讼主体资格。二、关于原告的租金恳求权是否超越诉讼时效的问题。被告最终一期租金的交纳时刻依据租借协议为2007年2月底，期间原告的主管单位两次追讨，被告在2008年7月31日的复函、2008年8月19日的声明中尚提出到期租金在其为第三人垫支的萧山某饭馆员工调整薪酬、保管费等费用中抵扣的建议，后在2009年7月29日其向法院申述原告等人的（2009）杭萧民初字第3934号案中又提出以其所垫资费本息抵销租金的建议，该案被告于2010年1月26日向法院恳求撤诉。以上现实可见，原告曾屡次追讨租金，被告也从头到尾未清晰表明不实行义务，仅仅再三提出以抵销方法实行租金债款。依据诉讼时效准则的规则，被告抵销债款的建议具有诉讼时效中止的效能。因而，原告对被告的租金恳求权自2010年1月26日中止后从头核算，原告于2010年8月4日向法院申述，并未超越诉讼时效，故法院对被告的诉讼时效抗辩不予采信。三、关于被告是否拖欠租金450000元的问题。被告与第三人在2004年签定的租借合同项下2006年上半年的租金和2006年8月1日至2007年7月31日的租金共450000元，被告未以现金金钱付出，该现实不管在被告给原告方的复函中，亦或悉数租借合同租金与被告已付租金的差额，仍是被告现金付出最终两笔房租的收款收据上注明所付租金的租期，均可印证，的确无疑。被告关于2004年签定的租借合同项下租金现已付出结束，而1999年签定的合同项下租金因债款抵销而消除的抗辩，有违买卖先后常规，与现实不符，法院不予采信。两边争议的关键在于是否以被告所谓的垫支薪酬、保管费本息抵销该450000元租金的问题。但是，债款抵销的条件，即对等债款的存在，在本案中并非为有用依据证明的确凿现实，并且，租借协议清晰约好，第三人在萧山某饭馆的员工归承租人运用，包含离退休员工在内的员工薪酬、福利等悉数费用以及政府统筹费用均由承租方付出。至于协议中关于员工晋级、调资由第三人担任提升，作为档案薪酬等约好，系考虑转制前员工身份的行政管理需求，并未指明调资薪酬、干部保管费、免除劳动合同的经济补偿金等需由出租方承当，也无相关依据佐证被告的所谓垫支金钱系经出租人赞同或授权而为，第三人及原告方从未作出认可被告所谓抵销债款的行为，一向是被告单独表态，因而，即便相关费用客观存在，也无依据证明被告系为第三人垫支的金钱，故应由被告自行承当，被告关于为第三人垫支费用本息652429.3元，该金钱已抵销租金的抗辩，无现实和法律依据，法院不予采信。综上，原告要求被告付出租金450000元的诉讼恳求，合法有据，法院予以支撑，原告要求被告依据2004年签定的租借协议约好付出逾期付款违约金，因被告在原告申述前再三建议以其所谓垫支款抵销租金，而原告一向未作正式回应，原告虽追讨租金，但一向未提出违约金建议，故对原告申述之前的违约金，法院不予支撑，对原告提出违约金恳求之日起的违约金，法院按租借合同约好的日万分之五的规范予以支撑。