商品房收房时应注意以下事项
来源：听讼网整理 2018-08-12 23:20
商品房收房
(1)购房者在接到收房告诉后，应该检查开发商的交房手续是否完善
根据商品房买卖合同约好，房子在竣工并经相关部分查验合格后才干交付运用，因而，查验合格的房子都有查验合格的证明文件：《住所质量保证书》、《住所运用阐明书》和《竣工查验存案表》，有了这“两书、一表”，才干阐明该楼经相关部分查验，而且合格。此刻，应当具体调查“两书、一表”中的内容和查验部分的盖章，如有贰言立刻问询。
那么，什么是“两书”呢?所谓“两书”便是开发商在工程竣工查验合格后，告诉购房者入住时所需供给的两份法令文件：《住所质量保证书》和《住所运用阐明书》。
《住所运用阐明书》：
此书是对住所的结构、功用和各部位(部件)的类型、功用、规范等等方面做出的阐明和提出的运用注意事项，一般状况下包含下内容：
①开发单位、规划单位、施工单位，有托付监理的还应注明监理单位;
②房子的结构类型;
③装饰、装饰的注意事项;
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设备装备的运用阐明;
⑤有关设备、设备的装置预留方位阐明和装置的注意事项;
⑥门、窗的类型及运用时的注意事项;
⑦室内的配电负荷;
⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项阐明;
⑨其他需求阐明的问题。例如，住所中装备的设备、设备，假如生产厂家有运用阐明书，就应当附在《住所运用阐明书》中。
《住所质量保证书》：
《住所质量保证书》一般包含工程质量监督部分核验的挂号，对房子的很多部分在运用年限内承当保修职责，还有一些其他部位或许部件的保修时刻，则需求由房地产开发商和用户约好。此书是房地产开发公司对所售商品房承当质量职责的法令文件，其间应当具体写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修规模、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约好，承当保修职责。假如房子在保修期内呈现质量问题，修理后使房子运用功用受到影响，
开发商应承当补偿职责。假如主体结构质量不合格，开发商不光应当承当补偿职责，而且购买人还能够向《住所质量保证书》中注明的工程质量监督单位请求从头核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
商品房保修期从购房者收房的当天开端核算，具体的保修期限和规模是：
①地基基础和主体结构在合理运用寿命年限内;
②屋面、外墙面的防水为3年;
③厨房和卫生间的防水为1年;
④地下室及管道渗漏为1年;
⑤内墙面、顶棚抹灰层掉落和外墙粉刷主动掉落为1年;
⑥地上空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;
⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;
⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;
⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;
⑩供热供冷体系设备为一个采暖期或供冷期;
国家对住所工程还有规则的按国家规则。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约好。
(2)仔细检查自己所购买的高楼
检查的目标包含楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否契合规划要求，是否与合同中的约好相符。
(3)检查房子的隶属设备是否与合同约好相符
依照合同约好，逐项检查隶属设备，看看是否到达合同中约好的规范。比方：电梯能否运用;过道和楼梯间能否通行;管道是否齐备;电气设备是否装置到位……而且要按规则完结不同的测验项目，测验值要契合国家的规范要求。
(4)检查水电煤气是否能正常运用
翻开水龙头检查漏堵现象，能够改动水流巨细，调查水压的改变状况，也能够测验排水速度。封闭分闸，检查各个分闸所操控的各分支线路，并测验各插座是否有电、受控。煤气在进户前一般不开栓，但应调查是否短少部件，用手动一下，看看是否衔接可靠，避免发作问题。
(5)检查房子结构、质量是否与合同约好相符
检查房子结构主要是看房子的户型、朝向、尺度等是否与合同约好共同，假如与合同约好不符，购房者就能够依照合同约好要求开发商承当相应的违约职责。检查房子的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面下手。一般状况下应该进行两次蓄水、淋水实验，房间应该没有渗漏现象;地漏不反水，结合处紧密，地上不积水;上下水管道不漏水不阻塞;门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵敏。因而，购房者最好挑选雨后天晴的日子查验房子，这样还能够了解房顶和外墙的渗漏现象。此外，假如是装饰房，房间的地板和天花板还应当外表平坦、色泽均匀，线角顺直，而且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发作。
(6)检查房子面积与合同挂号是否相符
在交房的时分，开发商应当供给由专业部分出具的面积测绘陈述，上面不光有房子的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部分的公章以及该部分是否具有测绘资历的证明，而且，这份陈述还应当经房子交易管理部分存案挂号。
(7)检查开发商代收费和物业管理费的相关规则
在正式交房的时分，房产开发商都要收取名字不同的代收费用，可是，依照相关规则，不同名字的费用应当由供给服务的单位向产权人(购房者)收取。假如开发商代收，就应当供给收费单位的托付证明，或许供给物价局的文件，并具体批注收费规范，不然，购房者能够回绝交费。
依照建设部规则，开发商能够代收住所的大修基金，规范为购房款的2%～3%，但大修基金有必要立刻交给管理部分，作为业主处理权属证书的根据。
收房时，一般要交纳物管费，一般都是依照物管单位供给的物价局批文，或许经物价局存案的收费规范履行，假如合同有约好的则按合同约好履行，但不能超过法定的收费规范。这时，业主能够依照物价局对住宅的审阅项目及规范查验相应的公共设备设备、配套设备、美化规范等，假如这些项目没有到达文件中的交房规范，物管公司应适当下浮物管费的收费规范。
收房时，购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时供给给购房者)，假如开发商没有供给，购房者有必要索要。一起，物管公司还应供给住户手册，其间包含物业管理条例或计划、业主条约、业主委员会的规章……
(8)正式签署房子交代书
当购房者对房子的一切项目(包含产权)都进行了查验，而且一切查验项目均契合合同约好后，便能够同开发商签定房子交代书。假如有些项目没有到达合同约好，就需求做好记载，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房子交代书只能比及开发商的房子完全契合交房规范时再签定。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题存案单，以作为后期发作胶葛时的根据。
五、入住后呈现的房子质量问题怎样处理
购房者在收房时，只能发现房子的外表问题，但在寓居一段时刻后，往往会发现这样或那样的问题，这时，最需求做的便是断定问题的原因：是开发商的问题仍是购房者装饰的问题。假如是因为购房者装饰形成，就要考虑是本身原因仍是装饰公司的原因，假如是装饰公司的施工形成，购房者只能找装饰公司修理并要求补偿，这与开发商无关。
假如是房子本身的质量问题，依照相关规则，假如是在保修期内，购房者应当要求开发商修理，最好运用书面方法提出，并让房产开发商盖章承认。假如开发商回绝承认或许成心延迟修理，购房者能够请相应人员进行修理，一起，购房者要保管好修理费用*****和开发商回绝修理房子的相关书面凭据。在修理结束后，购房者能够拿着修理费用*****要求开发商承当悉数的修正费用，而且补偿因修正房子给本身形成的丢失(包含误工费)。假如开发商回绝承当修理费用，购房者能够拿着修理费用*****和开发商回绝修理房子的相关书面凭据到法院申述。
假如通过屡次修理，房子的质量问题仍然没有得到有用处理，并对购房者的正常寓居、运用形成影响，将被视为严峻的质量问题，购房者有权免除购房合同，而且要求开发商补偿由此引起的悉数丢失，包含装饰费、房款、利息和损害补偿等。
(1)购房者在接到收房告诉后，应该检查开发商的交房手续是否完善
根据商品房买卖合同约好，房子在竣工并经相关部分查验合格后才干交付运用，因而，查验合格的房子都有查验合格的证明文件：《住所质量保证书》、《住所运用阐明书》和《竣工查验存案表》，有了这“两书、一表”，才干阐明该楼经相关部分查验，而且合格。此刻，应当具体调查“两书、一表”中的内容和查验部分的盖章，如有贰言立刻问询。
那么，什么是“两书”呢?所谓“两书”便是开发商在工程竣工查验合格后，告诉购房者入住时所需供给的两份法令文件：《住所质量保证书》和《住所运用阐明书》。
《住所运用阐明书》：
此书是对住所的结构、功用和各部位(部件)的类型、功用、规范等等方面做出的阐明和提出的运用注意事项，一般状况下包含下内容：
①开发单位、规划单位、施工单位，有托付监理的还应注明监理单位;
②房子的结构类型;
③装饰、装饰的注意事项;
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等等设备装备的运用阐明;
⑤有关设备、设备的装置预留方位阐明和装置的注意事项;
⑥门、窗的类型及运用时的注意事项;
⑦室内的配电负荷;
⑧承重墙、保温墙、防水层和阳台等部位的注意事项阐明;
⑨其他需求阐明的问题。例如，住所中装备的设备、设备，假如生产厂家有运用阐明书，就应当附在《住所运用阐明书》中。
《住所质量保证书》：
《住所质量保证书》一般包含工程质量监督部分核验的挂号，对房子的很多部分在运用年限内承当保修职责，还有一些其他部位或许部件的保修时刻，则需求由房地产开发商和用户约好。此书是房地产开发公司对所售商品房承当质量职责的法令文件，其间应当具体写明工程质量监督单位核验的质量等级、保修规模、保修期限和保修单位等内容。开发商应当按此书约好，承当保修职责。假如房子在保修期内呈现质量问题，修理后使房子运用功用受到影响，
开发商应承当补偿职责。假如主体结构质量不合格，开发商不光应当承当补偿职责，而且购买人还能够向《住所质量保证书》中注明的工程质量监督单位请求从头核验，核验后确实属不合格的，购房者有权要求退房。
商品房保修期从购房者收房的当天开端核算，具体的保修期限和规模是：
①地基基础和主体结构在合理运用寿命年限内;
②屋面、外墙面的防水为3年;
③厨房和卫生间的防水为1年;
④地下室及管道渗漏为1年;
⑤内墙面、顶棚抹灰层掉落和外墙粉刷主动掉落为1年;
⑥地上空鼓、裂缝、大面积起沙为1年;
⑦门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;
⑧灯具、电器开关、电气箱(盘)和线路设备损坏为6个月;
⑨给排水管道设备工程质量、各种通水管道、截门漏水、通气孔或烟道不通为6个月;
⑩供热供冷体系设备为一个采暖期或供冷期;
国家对住所工程还有规则的按国家规则。
其他部位、部件的保修期限，可由买卖双方自行约好。
(2)仔细检查自己所购买的高楼
检查的目标包含楼栋的外饰面，如阳台、雨罩的外饰面是否契合规划要求，是否与合同中的约好相符。
(3)检查房子的隶属设备是否与合同约好相符
依照合同约好，逐项检查隶属设备，看看是否到达合同中约好的规范。比方：电梯能否运用;过道和楼梯间能否通行;管道是否齐备;电气设备是否装置到位……而且要按规则完结不同的测验项目，测验值要契合国家的规范要求。
(4)检查水电煤气是否能正常运用
翻开水龙头检查漏堵现象，能够改动水流巨细，调查水压的改变状况，也能够测验排水速度。封闭分闸，检查各个分闸所操控的各分支线路，并测验各插座是否有电、受控。煤气在进户前一般不开栓，但应调查是否短少部件，用手动一下，看看是否衔接可靠，避免发作问题。
(5)检查房子结构、质量是否与合同约好相符
检查房子结构主要是看房子的户型、朝向、尺度等是否与合同约好共同，假如与合同约好不符，购房者就能够依照合同约好要求开发商承当相应的违约职责。检查房子的质量主要从管道的通水、试压、通气、防水等方面下手。一般状况下应该进行两次蓄水、淋水实验，房间应该没有渗漏现象;地漏不反水，结合处紧密，地上不积水;上下水管道不漏水不阻塞;门窗没有渗水、锈蚀痕迹，而且要开关灵敏。因而，购房者最好挑选雨后天晴的日子查验房子，这样还能够了解房顶和外墙的渗漏现象。此外，假如是装饰房，房间的地板和天花板还应当外表平坦、色泽均匀，线角顺直，而且不能有裂缝、空鼓、起翘现象的发作。
(6)检查房子面积与合同挂号是否相符
在交房的时分，开发商应当供给由专业部分出具的面积测绘陈述，上面不光有房子的套内建筑面积和公摊面积，还要有专业部分的公章以及该部分是否具有测绘资历的证明，而且，这份陈述还应当经房子交易管理部分存案挂号。
(7)检查开发商代收费和物业管理费的相关规则
在正式交房的时分，房产开发商都要收取名字不同的代收费用，可是，依照相关规则，不同名字的费用应当由供给服务的单位向产权人(购房者)收取。假如开发商代收，就应当供给收费单位的托付证明，或许供给物价局的文件，并具体批注收费规范，不然，购房者能够回绝交费。
依照建设部规则，开发商能够代收住所的大修基金，规范为购房款的2%～3%，但大修基金有必要立刻交给管理部分，作为业主处理权属证书的根据。
收房时，一般要交纳物管费，一般都是依照物管单位供给的物价局批文，或许经物价局存案的收费规范履行，假如合同有约好的则按合同约好履行，但不能超过法定的收费规范。这时，业主能够依照物价局对住宅的审阅项目及规范查验相应的公共设备设备、配套设备、美化规范等，假如这些项目没有到达文件中的交房规范，物管公司应适当下浮物管费的收费规范。
收房时，购房者还应当有《物业管理合同》(开发商在购房时供给给购房者)，假如开发商没有供给，购房者有必要索要。一起，物管公司还应供给住户手册，其间包含物业管理条例或计划、业主条约、业主委员会的规章……
(8)正式签署房子交代书
当购房者对房子的一切项目(包含产权)都进行了查验，而且一切查验项目均契合合同约好后，便能够同开发商签定房子交代书。假如有些项目没有到达合同约好，就需求做好记载，并要求开发商在上面签字并加盖公章，房子交代书只能比及开发商的房子完全契合交房规范时再签定。应特别注意的是，购房者要保存好自己手中的交房代表签字验房问题存案单，以作为后期发作胶葛时的根据。
五、入住后呈现的房子质量问题怎样处理
购房者在收房时，只能发现房子的外表问题，但在寓居一段时刻后，往往会发现这样或那样的问题，这时，最需求做的便是断定问题的原因：是开发商的问题仍是购房者装饰的问题。假如是因为购房者装饰形成，就要考虑是本身原因仍是装饰公司的原因，假如是装饰公司的施工形成，购房者只能找装饰公司修理并要求补偿，这与开发商无关。
假如是房子本身的质量问题，依照相关规则，假如是在保修期内，购房者应当要求开发商修理，最好运用书面方法提出，并让房产开发商盖章承认。假如开发商回绝承认或许成心延迟修理，购房者能够请相应人员进行修理，一起，购房者要保管好修理费用*****和开发商回绝修理房子的相关书面凭据。在修理结束后，购房者能够拿着修理费用*****要求开发商承当悉数的修正费用，而且补偿因修正房子给本身形成的丢失(包含误工费)。假如开发商回绝承当修理费用，购房者能够拿着修理费用*****和开发商回绝修理房子的相关书面凭据到法院申述。
假如通过屡次修理，房子的质量问题仍然没有得到有用处理，并对购房者的正常寓居、运用形成影响，将被视为严峻的质量问题，购房者有权免除购房合同，而且要求开发商补偿由此引起的悉数丢失，包含装饰费、房款、利息和损害补偿等。