房企的买断合同的所得税怎么计算

方针依据
视同买断方法是由托付方和受托方签定协议，托付方按协议价格收取托付代销产品的货款，实践价格由受托方自定，实践价格与协议价之间的差额归受托方一切的出售方法。
因为这种出售本质上仍是代销，托付方将产品交给给受托方时，产品一切权上的危险和酬劳并未搬运给受托方。因而，托付方在交给产品时不承认收入，受托方也不作为购进产品处理。受托方将产品出售后，应按实践价格承以为出售收入，并向托付方开具代销清单。托付方收到代销清单时，再承认收入。
依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理方法〉的告诉》(国税发〔2009〕31号)规则，房地产开发企业采纳视同买断方法托付出售开发产品的，归于企业与购买方签定出售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方一起签定出售合同或协议的，假如出售合同或协议中约好的价格高于买断价格，则应按出售合同或协议中约好的价格核算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日承认收入的完成;假如归于前两种状况中出售合同或协议中约好的价格低于买断价格，以及归于受托方与购买方签定出售合同或协议的，则应按买断价格核算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日承认收入的完成。
依据《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣钱开销税前扣除方针的告诉》(财税〔2009〕29号)规则，非稳妥企业发作与生产运营有关的手续费及佣钱开销，要在企业所得税税前进行扣除，有必要具有以下五个条件：
一是按与具有合法运营资历中介服务组织或个人(不含买卖两边及其雇员、署理人和代表人等)所签定服务协议或合同承认的收入金额的5%核算限额进行企业所得税税前扣除，超越部分不得在所得税税前扣除。
二是企业付出的手续费及佣钱不得直接冲减服务协议或合同金额，并照实入账。
三是除托付个人署理外，企业以现金等非转账方法付出的手续费及佣钱不得在税前扣除。
四是企业应当照实向当地主管税务机关供给当年手续费及佣钱核算分配表和其他相关材料，并依法获得合法实在凭据。
五是企业不得将手续费及佣钱开销计入回扣、事务提成、返利、进场费等费用。
依据国税发〔2009〕31号文件规则，房地产开发企业托付境外组织出售开发产品的，其付出境外组织的出售费用(含佣钱或手续费)不超越托付出售收入10%的部分，准予据实扣除。
从上述法规内容，能够看出，在所得税汇算过程中针对房地产企业收入承认和出售费用有清晰的规则。
定论
1.甲公司应按出售合同或协议中约好的价格核算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日承认收入11000000元，故甲公司少计应税收入1000000元。
2.依据《国家税务总局关于房产开发企业出售不动产征收营业税问题的告诉》(国税函发〔1996〕684号)规则，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是署理房产开发企业进行出售，所获得的手续费收入或价差应按“服务业——署理业”征收营业税;在合同期满后，房子未售出，由包销商收买，其实质是房产开发企业将房子出售给包销商，对房产开发企业应按“出售不动产”征收营业税;包销商将房产再次出售，对包销商也应按“出售不动产”征收营业税。故甲公司应按出售不动产交纳营业税550000元，甲公司少列支营业税50000元。
3.甲公司付出给乙公司1000000元，为实践价格与协议价之间的差额，应按出售署理手续费税前列支。出售署理手续费按所签定服务协议或合同承认的收入金额的5%核算限额进行企业所得税税前扣除，超越部分不得进行所得税税前扣除。故甲公司多列开出售署理手续费550000元。
因而，甲公司少计应交税所得额40万元。
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