物权法善意取得必须符合哪些条件
来源：听讼网整理 2019-05-08 18:48
【案情】
黄某与邓某系夫妻。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房子一切权人挂号为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签定房子生意协议，协议约好：邓某将该房子以27万元的价格卖给王某，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并获得该房子的一切权。
协议签定后，王某于2010年10月26日向邓某付出购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款，但两边一向未处理房子过户手续。2011年2月，一向不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房子，王某称邓某以27万元的价格已将该房子卖给自己，拒不搬出。黄某与王某洽谈无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求承认王、邓二人签定的房子生意协议无效，并判令王某偿还房子。
【不合】
本案在审理中，存在两种不同定见：
第一种定见以为，邓某与王某的生意协议意思表明实在，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的方式，合同自成当即收效，不能以未处理过户确定合同无效。夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议，别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不附和或不知道为由对立好心第三人。
第二种定见以为，黄某、邓某系夫妻联系，其家庭产业归于夫妻一起一切。邓某未征得黄某的附和，即与王某签定房子生意合同，过后也未得到黄某的追认，归于无权处置，房子生意协议无效，且不构成好心获得。
【分析】
笔者附和第二种定见，理由如下：
1、本案所涉房产，是夫妻共有产业，为夫妻一起共有。
尽管房产证挂号的一切权人只要邓某一个人，可是购买房子发生在夫妻联系存续期间，依据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规则，本案邓某处置的为夫妻共有产业。
2、在夫妻共有产业存续期间，邓某未通过黄某附和，对触及夫妻两边严峻权益房产事项之处置，归于无权处置。
邓某的行为归于无权处置。依据婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项之规则：“夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业作重要处理决议，夫妻两边应相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不附和或不知道为由对立好心第三人”。物权法第九十七条规则，处置共有的不动产，应当经整体一起共有人附和。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的定见》第八十九条规则：“在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定为无效。”
邓某处置房子不归于家事署理。婚姻法司法解释(一)第十七条第(一)项规则：“因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议。”这儿的处理夫妻一起产业的事项主要是指夫妻两边及其一起的未成年子女日常一起日子所必需的事项，其主要约束在保持家庭一起日子的费用、育婴子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事署理权限有必要在日常家事的规模之内施行方为有用。针对处置夫妻共有产业严峻业务的权力，如变卖夫妻一起房产，均得由爱人一起决议处理，任何一方不得刚愎自用。不动产的处置因价值严峻，一方私行处置会严峻危害他方权益，故本案邓某的行为不归于日常家事的景象。
过后共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规则，无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。黄某没有追认，邓某过后也没有获得房子的处置权，所以该房子生意协议无效。
3、王某对所涉房子不构成好心获得。
依据物权法第一百零六条的规则，好心获得有必要契合三个条件：
(1)受让人受让该不动产或许动产时是好心的;
(2)以合理的价格转让;
(3)转让的不动产或许动产按照法律规则应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交付给受让人。在本案傍边，房子虽交付给王某但没有处理搬运挂号，不契合前述第(3)个条件，也不构成好心获得。
综上所述，邓某未经黄某附和，私行处置夫妻一起产业，与王某签定的房子生意协议应属无效，王某也不能好心获得该房子的一切权，应当偿还该房子。
黄某与邓某系夫妻。2008年3月，黄某与邓某二人出资19万元购买一套商品房，房子一切权人挂号为邓某一人。2010年10月21日，邓某瞒着妻子与王某签定房子生意协议，协议约好：邓某将该房子以27万元的价格卖给王某，王某先付20万元，入住此房后付清余款，并获得该房子的一切权。
协议签定后，王某于2010年10月26日向邓某付出购房款20万元，一周后王某搬进该房并付清余款，但两边一向未处理房子过户手续。2011年2月，一向不知情的黄某发现此事，找到王某要求其搬出该房子，王某称邓某以27万元的价格已将该房子卖给自己，拒不搬出。黄某与王某洽谈无果，遂将王某、邓某诉至法院，要求承认王、邓二人签定的房子生意协议无效，并判令王某偿还房子。
【不合】
本案在审理中，存在两种不同定见：
第一种定见以为，邓某与王某的生意协议意思表明实在，且王某付清了购房款，过户仅是履行合同的方式，合同自成当即收效，不能以未处理过户确定合同无效。夫或妻在处理夫妻一起产业上的权力是相等的，因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议，别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不附和或不知道为由对立好心第三人。
第二种定见以为，黄某、邓某系夫妻联系，其家庭产业归于夫妻一起一切。邓某未征得黄某的附和，即与王某签定房子生意合同，过后也未得到黄某的追认，归于无权处置，房子生意协议无效，且不构成好心获得。
【分析】
笔者附和第二种定见，理由如下：
1、本案所涉房产，是夫妻共有产业，为夫妻一起共有。
尽管房产证挂号的一切权人只要邓某一个人，可是购买房子发生在夫妻联系存续期间，依据婚姻法第十七条、物权法第一百零三条的规则，本案邓某处置的为夫妻共有产业。
2、在夫妻共有产业存续期间，邓某未通过黄某附和，对触及夫妻两边严峻权益房产事项之处置，归于无权处置。
邓某的行为归于无权处置。依据婚姻法司法解释(一)第十七条第(二)项之规则：“夫或妻非因日常日子需求对夫妻一起产业作重要处理决议，夫妻两边应相等洽谈，获得一致定见。别人有理由信任其为夫妻两边一起意思表明的，另一方不得以不附和或不知道为由对立好心第三人”。物权法第九十七条规则，处置共有的不动产，应当经整体一起共有人附和。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的定见》第八十九条规则：“在一起共有联系存续期间，部分共有人私行处置共有产业的，一般确定为无效。”
邓某处置房子不归于家事署理。婚姻法司法解释(一)第十七条第(一)项规则：“因日常日子需求而处理夫妻一起产业的，任何一方均有权决议。”这儿的处理夫妻一起产业的事项主要是指夫妻两边及其一起的未成年子女日常一起日子所必需的事项，其主要约束在保持家庭一起日子的费用、育婴子女的费用以及家庭成员所需的医疗费用等方面，此家事署理权限有必要在日常家事的规模之内施行方为有用。针对处置夫妻共有产业严峻业务的权力，如变卖夫妻一起房产，均得由爱人一起决议处理，任何一方不得刚愎自用。不动产的处置因价值严峻，一方私行处置会严峻危害他方权益，故本案邓某的行为不归于日常家事的景象。
过后共有人黄某对合同没有追认。合同法第五十一条规则，无处置权的人处置别人产业，经权力人追认或许无处置权的人缔结合同后获得处置权的，该合同有用。黄某没有追认，邓某过后也没有获得房子的处置权，所以该房子生意协议无效。
3、王某对所涉房子不构成好心获得。
依据物权法第一百零六条的规则，好心获得有必要契合三个条件：
(1)受让人受让该不动产或许动产时是好心的;
(2)以合理的价格转让;
(3)转让的不动产或许动产按照法律规则应当挂号的现已挂号，不需求挂号的现已交付给受让人。在本案傍边，房子虽交付给王某但没有处理搬运挂号，不契合前述第(3)个条件，也不构成好心获得。
综上所述，邓某未经黄某附和，私行处置夫妻一起产业，与王某签定的房子生意协议应属无效，王某也不能好心获得该房子的一切权，应当偿还该房子。