侵犯优先购买权　房屋买卖合同无效

原告：黄某凤，个别户。
被告：平马供销合作社。
法定代表人：韦日远，主任。
第三人：黄某光，个别医师。
案情
原告原是被告的员工，于2001年8月31日免除劳动合同。2004年7月1日，原告与被告签定《平马供销社租借（门店柜组）合同书》，约好由原告租借被告百货门市部一、二柜组，每月租金750元，租借期限至2005年6月30日止；后两边约好租借期限延伸至2005年12月31日止。2005年8月31日，被告与本案的第三人在原告不知情的情况下洽谈，约好由被告将其百货门市部中的一、二柜组即原告承租的房子出卖给第三人，但两边没有签定房子生意合同。第三人别离于2005年8月31日、2005年9月1日将悉数房子生意价款18万元交给给被告；2005年9月6日，第三人为购买上述房子还向财政部分交纳了房子生意契税4800元。被告收取房子价款后已向土地部分恳求处理房子土地使用权的过户手续，土地部分没有处理。至今，被告与第三人也没有处理房子产权挂号改变手续。原告得悉被告将上述房子出卖给第三人后，遂于2005年12月21日向横县人民法院申述，恳求法院确定被告与第三人对被告一切的百货一、二柜组的房子生意合同无效，并承认原告对被告一切的百货一、二柜组的房子在平等的条件下享有优先购买权。
审判
法院审理以为：原告租借被告百货门市部一、二柜组的房子，两边之间存在合法的房子租借合同联系。房子生意合同是要式合同，也就是说生意房子的当事人有必要签定书面转让合同。被告与第三人洽谈，由被告将原告承租被告的房子以18万元的价格出卖给第三人，但各方当事人至今没有提供有被告与第三人签字（或盖章）的房子生意的书面合同，因此被告与第三人之间是否存在房子生意合同联系，成为本案的争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十六条规则：“法令、行政法规规则或许当事人约好选用书面方式缔结合同，当事人未选用书面方式但一方现已实行首要责任，对方承受的，该合同建立。”本案中，第三人既交给了购房款，又交纳了房子生意契税，被告收取购房款后还向土地部分恳求处理房子土地使用权的过户手续，可见第三人现已实行了首要责任，被告并承受，应确定被告与第三人之间的房子生意合同建立。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规则：“出租人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。”被告将原告承租的房子出卖给第三人，但其没有实行告诉原告的责任，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因此，被告与第三人之间的房子生意合同无效。原告申述恳求法院承认被告与第三人对原告承租的百货一、二柜组的房子生意合同无效，合法有理，应予支撑；如被告再转让该房子的，原告在承租期内享有以平等条件优先购买的权力。按照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百三十条的规则，遂判定： 一、被告广西横县平马供销合作社与第三人就广西横县平马供销合作社百货一、二柜组构成的房子生意合同无效；二、如被告广西横县平马供销合作社再出卖其百货一、二柜组的房子的，原告在其承租期内享有以平等条件优先购买的权力。
分析
在审判实践中，处理该类案子应留意掌握好房子生意合同应选用何种方式才有用的问题。我国《合同法》第十条规则：“当事人缔结合同，有书面方式、口头方式和其他方式。法令、行政法规规则选用书面方式的，应当选用书面方式。当事人约好采纳书面方式的，应当采纳书面方式。”我国《城市房地产处理法》第四十条规则：“房地产转让，应当签定书面转让合同……”。《城市私有房子处理条例》第七条规则：“处理城市私有房子一切权挂号或搬运、改变挂号手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房子，须提交原房子一切权证、生意合同和契证……”。据此，能够看出，我国对城市私有房子的生意其合同方式的规则是应当选用书面方式，而不是口头方式。那么，对乡村房子生意合同又是怎么规则的呢？现在，有关法令、法规没有清晰的规则，这不能不说是立法上的一个缝隙。但对终究应采纳何种方式，并非不能找到根据。最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房子生意胶葛一案的请示报告》的批复中指出：“房子生意系要式法令行为，乡村的房子生意也应具有两边缔结书面契约，按约交给房款以及处理房子的要件；要求处理契税或过户手续的当地，还应依法处理该项手续后，方能确定生意有用。”从以上法令、法规及司法解释的规则能够看出，房子生意合同是要式合同，有必要选用书面方式才干建立。但对此也不能绝对化，由于《中华人民共和国合同法》第三十六条规则：“法令、行政法规规则或许当事人约好选用书面方式，当事人未选用书面方式但一方现已实行首要责任，对方承受的，该合同建立”。 本案中，第三人既交给了购房款，又交纳了房子生意契税，被告收取购房款后还向土地部分恳求处理房子土地使用权的过户手续，可见第三人现已实行了首要责任，被告并承受，应确定被告与第三人之间的房子生意合同已建立，但被告将原告承租的房子出卖给第三人，其没有实行告诉原告的责任，被告与第三人的行为侵犯了原告的优先购买权，因此，法院承认被告与第三人之间的房子生意合同无效。