房屋出租的税收筹划的主要方法及风险

在我国房地产商场蓬勃发展的一起，房子租借商场也特别活泼。关于房产租借中触及的房产税问题，依据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规则，自用房子的房产税是依据房产原值核算交纳的，税率只要1.2%，而房子租借的房产税是依据房子租金核算交纳，税率是12%。租借房子的房产税税率是自用房子的10倍，并且12%的房产税税率相关于营业税5%的税率也是显着偏高的。因而，部分房子租借人关于房子租借过程中，怎么合理进行税收谋划避税也是特别重视。下面听讼网小编来为你回答，期望对你有所协助。
一、正确区分房子和非房子租借的价款依据相关规则，房产是以房子形状体现的产业。房子是指有屋面和围护结构(有墙或两头有柱)，能遮风避雨，可供人们在其中出产、作业、学习、文娱、寓居或贮存物资的场所。独立于房子之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不归于房产。
谋划关键：租借人在签定房产租借合一起，对租借标的物中不归于房产的部分应独自标明，而到达少缴房产税的意图。比方，租借人既租借房子也租借场所，既租借房子也租借机器设备，假如租借人在租借合同中能别离列明房子租借价款和非房子租借价款的，只要就房子租借价款部分按12%交纳房产税。
谋划危险：首要纳税人是脚踏实地地进行价款区分，是合理的税收谋划行为，不存在危险。可是，租借人或许从少缴房产税的意图动身，故意进步非房子租借的价款，压低房子租借的价款以达少缴房产税的意图。对此，部分地方税务机关现已联合物价、房产部分依据地段出台的房子最低租金计税价格，假如租借人房子租金显着偏低且无合理理由的，有必要依照地税机关的足底租金计税价格交纳房产税。
二、租借变仓储房子租借这是指在约好的时间内将房子转让别人运用的事务。仓储是指使用库房、货场或其他场所代客储放、保管货品的事务。房子租借由租借人按租金交纳房产税。而仓储由保管人按房产原值交纳房产税。
谋划关键：在房产税从价计征的税负显着低于从租计征的情况下，租借人能够变房子租借为仓储保管合同，而到达少缴房产税的意图。当然，这个谋划是有前提条件的，即承租人租借房产的意图是用来堆积、贮存物品，假如不是这个意图，一般是不能按这个思路进行谋划的。
谋划危险：该谋划从税务视点是不存在危险的，但从租借变仓储就为租借人带来了新的经营危险，即租借人在仓储合同下有必要承当货品的保管职责，发作丢失要承当补偿职责。因而，一般承租人拟贮存的货品归于易保管且价值较低的情况下，该谋划才可行。假如仓储的货品价值量高，发作盗损的或许性较大，则该计划危险太大，不可行。
三、变租借为供给服务加租借现在，呈现了许多专门从事房子租借的公司，他们既租借房子也担任为租借房子供给物业办理服务。因而，使用物业办理合同躲避房产税的现象比较遍及。
谋划关键：租借人能够经过进步物业服务的收费，下降房子租借的价格来到达少交房产税的意图。但租借房一般应有从事物业办理服务的经营范围，且的确在租借房子的一起也在供给物业办理服务。
谋划危险：合理地使用物业办理服务收费来谋划租借房产税是合理的，但关键是这种办法在实践中往往被租借人乱用，导致歹意避税行为的发作。
由此发作的危险有如下几方面：
1、税务机关或许存在的最低租金计税规范是谋划的一个妨碍。
2、一般正规的公司供给物业办理服务的收费，是一定要获得物价部分的收费答应的，价格也是要批阅的。因而，租借方故意举高物业办理服务价格，不只得不到税务机关认可，还或许因为不按收费答应证收费而遭到物价部分的处分。
3、假如租借方朴实从躲避房产税的视点处分，没有供给物业办理服务而和承租方签定房子租借合同和物业办理服务合同的，在发作胶葛时或许会吃亏。实务中就有这么一个事例，某租借方没有供给物业办理服务，而和租借方签定了物业办理服务和房子租借合同，但到期承租方因为经营不善无法付出房租，租借方将其告到法院，承租方以租借房未供给物业办理服务为由，回绝付出物业办理服务费。该理由得到了法院认可，租借方只能哑巴吃黄连，有苦说不出。
四、使用转租谋划租借房产税因为转租方不是房子产权所有人，因而，转租方转租房子时，只要按转租价款交纳营业税，不需求交纳房产税。
谋划关键：使用转租进行租借房产税谋划，就和烟酒出产企业经过建立出售公司谋划消费税的事例类似。租借人能够建立一个财物办理公司，将拟租借的房产先以较低的价格假定m租借给该财物办理公司，然后由该财物办理公司统一按商场价格假定h租借房产。因为转租烟酒出售的增值税相同能够差额纳税，而转租仍需求全额交纳营业税的，因而，该计划多出一道营业税m5%，节约一道房产税(h-m)12%，只要当h1.42m时，该谋划计划才可行。
谋划危险：因为租借房和财物办理公司是相关企业，他们之间的租借行为是相关买卖，必定要遭到税务机关的房子租借最低租金计税价格的限制，即便当地税务机关没有这个规范，税务机关必定也要进行相应调整，即m的值会发作变化，这种计划就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性危险。可是，假如租借人是预备对拟租借房子进行创新、装饰改造后从头租借的话，租借人能够先将未改造的房子先租借给财物办理公司，然后由财物办理公司对租入的房产进行装饰改造后再转租，这种计划避税是比较合理合法的，谋划危险很低。
以上就是小编为我们收拾的相关常识，信任我们经过以上常识都现已有了大致的了解，假如您还遇到什么较为杂乱的法律问题，欢迎登陆听讼网进行律师在线咨询。