二手房交易中的税费问题

二手房买卖中的税费问题
国税总局下发的《关于施行房地产税收一体化处理若千问题的告诉》(下 称为“国税156弓文件”)中所指出，二手房买卖中的相关税种，如经营税、 个人所得税、土地增值税和印花税都归于地税规模，由各区域的当地税务局征 收，因而各地税务局在履行中有必定的灵敏地步。正由于各地履行规范和力度 不同，所以二手房买卖要交哪些税，别离要交多少，多年来一直是笔难以理清 的账。尽管在2005年出台的一系列房地产新政中，建造部等七部分对二手房 买卖税费总算有了一个比较清晰的说法，经营税、土地增值税和个人所得税重 新浮出水面，可是各地在详细履行过程中仍未做到步调一致。现在总的状况 是，一线城市实践税费高，二三线城市实践税费低;有的城市贯彻履行税收政 策比较斗胆，有的城市则十分慎重。
1.关于个人所得税
房地产个人所得税的核心内容，就是要向在房子买卖中获得价差收益的业 主征收个人所得税。关于这个税种的征收，曾一度停停收收，现在依然一片混 乱。在此，笔者想对此问题作一下简略的回忆。
杭州：2004年1月1日起，杭州市以政府令的办法规则，开端征收房地 产买卖个人所得税，不过这一规则在2004年9月1日后暂停处理。据《浙江 闩报》报导，对此省地税局有关人士标明，杭州从未撤销20%个人所得税， 仅仅征收办法有所改变，20Q4年1月1 H起以中介机构托付代征办法进行, 2004年9月1 H后改为个人自行申报。
北京：2005年6月，北京海淀、向阳和东城等区，纷繁传出二手房买卖 征收20%个人所得税的说法。向阳区地税部分规则，二手房只能在完税后才 能处理过户手续。不过，这项规则履行了约半个月后悄然中止。
南京：2005年6月初，南京地税部分发布的《个人出售房子税收方针须知》中清晰规则，个人出售房产将按照转让产业的收入额减除产业原值和合 理费用后的余额，交纳20%的个人所得税，一时引来业界争辩。对此，南京 市房产处理局局长陆春林6月16 H清晰标明，南京将与全国其他城市坚持一 致，不征收二手房个人所得税。
国家有关部分：1994年国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法施行法令》就现已清晰对转让建筑物所得征收个人所得税。但由于房地产商场 对国民经济内需拉动作用巨大，有关部分或许考虑到该税种的征收有或许会抑 制商场流转然后影响消费，因而迟迟未施行对这一税种的征收;2005年国税 局下发的156号文件中指出，各地税务部分要严厉坚持依法治税，并对存量房 买卖环节所触及的税收要施行“一窗式”征收;2005年7月2日，建造部有 关负责人标明，关于二手房买卖中收取个人所得税的做法现在仅仅单个当地的 试点，在全国规模内尚无推行时刻表。但是，2006年7月，国家税务总局下 发了《关于个人住宅转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》，规则从2006年8月1日，按照1994年施行的《中华人民共和国个人所得税法》规则，对 “产业转让所得”项目应征收个人所得税，税率为20%，但一起履行1999年， 财务部、国家税务总局、建造部联合下发《关于个人出售住宅所得征收个人 所得税有关问题的告诉》(财税字[1999] 278号)中的优惠方针，即对出售 自有住宅并拟在现住宅出售1年内按商场价从头购房的交税人，其出售现住宅 所交纳的个人所得税，先以交税保证金办法交纳，再视其从头购房的金额与原 住宅出售额的联系，悉数或部分交还交税保证金;对个人转让自用5年以上， 并且是家庭仅有日子用房获得的所得，免征个人所得税。
2.关于经营税
2005年5月，建造部等七部委联合下发了《关于做好稳定住宅价格作业 的定见》，此《定见》清晰规则：“自2005年6月1日起，对个人购买住宅不 足2年易手买卖的，出售时按其获得售房收人全额征收经营税;对个人购买住 房满2年(含2年)易手买卖的，一般住宅出售时免征经营税，非一般住宅销 售时按其售房收人减去购买房子的价款后的差额征收经营税。”
但2006年国务院办公厅转发的建造部等九部分《关于调整住宅供给结构 稳定住宅价格的定见》标明：从2006年6月]日起，对购买住宅缺乏5年转 手买卖的，出售时按其获得的售房收入全额征收经营税;个人购买一般住宅超 过5年(含5年)易手买卖的，出售时免征经营税;个人购买非一般住宅超越5年(含5年)易手买卖的，出售时按其售房收人减去购买房子的价款后的差 额征收经营税。其间，关于购买时刻，依据建造部、国家税务总局、财务部联 合下发的告诉，清晰规则个人购买住宅以获得的房子产权证或契税完税证明上
注明的时刻作为其购买房子的时刻;关于可享用税收优惠的一般住宅的规范， 住宅小区容积率在1.0以上，单套建筑面积140或144平方米以下，简直成为 一起规范，但各大城市有20%的上浮份额，至于价格参照规范则依据各地的 房价水平别离按区域划定;关于经营税税率的规范，按照国家税法规则，凡缴 纳增值税、经营税、消费税的单位和个人，都是城市保护建造税、教育费附加 的交税人。且城市保护建造税、教育费附加别离与增值税、经营税、消费税同 时交纳。也就是说，交税人在交纳5%经营税的一起，还需求再交纳经营税额7%的城市保护建造税、3%的教育费附加、1%的当地教育费附加。算计税率 为5%  5% x(7%  3%  1%) =5.55%。
固然，为了履行“国六条”，对个人对外出售购买缺乏2年的住宅全额征 收经营税调整为5年，表现了对投机性炒房和出资性购房的进一步遏止，也体 现了实在调整住宅结构、差异一般住宅和非一般住宅的调控精力。但是，实际 中，二手房买卖中转嫁经营税的现象十分遍及，绝大多数卖房者，都要求买方 至少承当一半以上乃至悉数税金。一起，现在二手房商场上针对“经营税” 的避税办法也有许多，比方“以公证避税”，即先将买卖合同公证，等过了征 税的5年再正式过户;“以赠与避税”，即买卖两边以赠与的办法处理;“以租 待售避税”，即买方能够先以租客的身份入住，并如期付房租，等期限一过， 买卖两边再行房产过户，买方将扣除房租后的余房款交给房主，然后避税; “买房人存留房产证避税”，即经过买卖两边公证买卖合同，并约好期满后再 行过户，买方为避免卖主两年期间呈现不诚信问题，两边约好在买方授予卖方 必定金额的房款后，将房产证留于买房人或第三方评判人保存。
综上所述，尽管将二手房转让征收经营税的期限从2年添加到了5年，虽 然种种避税办法徜徉在不合法的边际，但这好像并不影响避税的作用，且购房者 的买卖成本其实也在上升，成果房价仍将如脱缰野马般狂飙。因而，笔者认 为，“全额征收经营税”事实上现已成了房价上涨的一只“推手”，不宜履行。
关于是否征收房地产个人所得税，各地履行纷歧，各方说话也纷歧致。笔 者以为，在二手房买卖征收的个税，应该差异房改房和商品房不同对待。由于 房改房含有补偿性的优惠，尽管是按贱价卖给了员工，但其本来的价格却很 高，许多是单位购买的高价商品房再以什物分配给员工的，施行房改价时将这 些差价作为对员工多年的补偿留给了员工，现在又要经过添加税收收回去，显 然不合适，有关部分应该考虑宏观调控前后方针的连续性。别的，应当对中低 档房买卖减税，而对高级房买卖不减税。现在我国总的趋势是税收品种和份额 都在添加，而税法中清晰规则，“税收方针的决议权在中心，当地无权加税和 减免税”。税种自身是依据公共财务支出的需求由人大立法同意决议的，现在各当地政府都自行广开税源。笔者主张，宏观调控傍边应加强政府的依法行政 和对行政权力的束缚。
关于契税
最主要的问题是各地规范纷歧，履行不同。
以北京为例，按照最新规则，在二手房买卖中，一般住宅要征收房子成交 价的1.5%的契税，非一般住宅则要征收房子成交价3%的契税，这部分?一般 由买方承当。以一般住宅的二手房买卖契税为例，1997年7月国务院发布的《中华人民共和国契税暂行法令》规则，契税的税率为3%到5%起伏税率，具 体适用税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规则起伏内参照本地状况确认 并报财务部和国家税务总局存案。但从现在各地状况来看，各地在挑选较低税 率的一起，还均对一般住宅二手房买卖契税税率有不同程度的下降。比方北京 市本来的契税税率为2%，从2002年7月1日起降为1.5%,而郑州则为1%、 南京为0.75%、鹵昌为1.5%、武汉为1% (2006年3月1日起，武汉市又由1%调至2%)，而在1997年前，有些当地的最高契税税率曾高达6%。
别的，各地履行规范的不同还表现在对一般住宅的界定上，由于按照2005年5月11日国家七部委联合出台的《关于做好稳定住宅价格作业定见的 告诉》中的要求，享用经营税、契税优惠方针的住宅，即一般住宅原则上应 在120平方米以下，各地可依据实践状况，拟定本区域的详细规范，但向上浮 动的份额不得超越20%。成果有的当地把“一般住宅”线划在了144平方米， 有的划在了140平方米，这就使处于这一临界点的二手房在契税和经营税税率 上发生了巨大的差异。
关于土地增值税
土地增值税是以交税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上 建筑物及其附着物所获得的增值额为纳税目标，按照规则的税率征收的一种税 收。土地增值税税率选用四级超率累进税率，税率别离为30%、40%、50%、60%四档。
前儿年，为了促进二手房买卖商场开展，昌盛当地房地产商场，许多当地 都在土地增值税和个人所得税等税收的征管上采取了 “不作为”的情绪，那 些财务收人比较好的区域减免的税种更多。现在，在房地产商场泡沫和国家税 务总局的两层压力下，各地开端严厉处理二手房买卖中的税收征管作业，企图 “唤醒” 一些“蛰伏”的税种。以天津为例，曾经天津市为了活泼二手房买卖 商场，规则暂免征收土地增值税。但从2005年10月1日起，天津市开端征收 土地增值税。自此，凡在天津该市规模内转让国有土地使用权、地上建筑物及 其附着物(即转让房地产)并获得收入的单位和个人，即将交纳土地增值税。
一起，天津市政府还规则，对居民个人具有的一般住宅，在转让时免征土地增 值税;对转让非一般住宅，寓居满5年或5年以上的，免予征收土地增值税; 寓居满3年未满5年的，折半征收土地增值税;寓居未满3年的，按规则计征 土地增值税。而关于深圳市来说，2001年前以土地增值费的名义收取土地增 值税，之后为了发动消费内需和鼓舞对房地产业的出资，深圳市中止征收。后 来，开征土地增值税收的传言四起，使得深圳地产股暴降。
总归，“老税新征”从法理上无可厚非，但该税种会对房产买卖起到按捺 作用是毋庸置疑的。建造部及国家有关部委设想的房地产商场的抱负架构应是 一种梯级消费结构，即最低收入者租住政府供给的廉租房，中低收人者去买经 济适用房和二手房，高收入者消费商品房。但假如过火添加顾客在二手房的 税负，或许会对影响内需发生消极影响。
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