买房遭遇租客优先购买权怎么办

法令规则，租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。一些房东便以此为由，在将房子卖给第三人后，又向第三人（即买房人）提出，因租客有优先购买权，所以不能卖，除非买房人出更高价格。针对这种状况，听讼网律师提示，租客的优先购买权是有约束的。不是一切状况都适用。以下是相关问题及剖析回答。
案情简述：
夏先生配偶经过中介公司看中了房主杨先生的一套80平方米的两居室，总价188万元。两边签定了买卖合同，夏先生配偶也支付了56万元首付款。但令他们配偶想不到的是，很快，杨先生就涨价了。杨先生拿出了一份房子租借合同和一份书面声明说，租客要以优先购买权来买我的房子，由于还没有过户，所以原先的买卖合同能够无效，并且杨先生也能够不担负违约金。
对此，律师剖析以为：依照法令规则，在现在这个阶段，即便有租客要行使优先购买权，之前的房子买卖合同也是有用的;假如解约，房东必定会担负贵重的违约金。
法令剖析
未告诉租客优先购买 但售房合同仍有用
依据《合同法》的相关规则，租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权力。
律师以为，这条规则是承租人对承租的房子有优先购买权的法令依据。但最高人民法院“关于乡镇房子租借合同纠纷案件的司法解说”又规则，“租借人出卖租借房子未告诉承租人，承租人恳求承认租借人与第三人签定的房子买卖合同无效的，人民法院不予支撑。”“第三人好心购买租借房子并已经处理登记手续的，承租人主张优先购买房子的，人民法院不予支撑。”
“这也便是说，租客有优先购买权，但并不能无限对立买卖两边的房子买卖合同。”孙涛律师详细解说说，“一是即便房主没有事前告诉租客，将房子卖给买家，买卖两边的合同也有用;二是假如买家事前不知道租客优先购买权的，并且已处理过户手续，房子归买家一切。之所以这样规则，便是为了避免房主一房二卖，歹意进步价格。”
知情15天不表态 优先购买权失效
从本案来看，房主所谓“租客要优先购买房子”的声明，很或许是他为了解除合同，成心制造出来的。律师着重说：“即便租客有优先购买权，也有必要依照法令规则的程序和期限来实行，方能完成。”
租客假如要买承租的房子，首要有必要要在合理期限内经过书面表明购买意向。依据法令规则，是得到房主告诉后15日内。假如超越这个期限不表态，则不能行使优先购买权。
租客如期行使优先购买权，要求购买房子，也并不意味着买卖两边事前的合同无效。要经过租客和买家之间的竞价，看哪一方开出的条件更适宜。假如租客能够与买家的条件相同，则买卖两边事前的合同无效;假如买家的条件优于租客，则买卖两边事前的合同有用，房子归买家。
在此特别弥补一点，那便是“房主、租客和买方需求当场进行竞价，或许以书面方法进行竞价”。
对买家租客不诚信
房主须赔丢失
房主假如对买家或许租客不诚信，有或许遭到法令的制裁。假如租客的确有意向购买承租房子，而房主没有提早告诉租客就卖掉房子，房主需担负对租客的补偿职责。别的，假如房主假造所谓租客行使优先购买权而与买家解约，房主则要依照买卖合同的约好，承当对买方的违约职责，这是对一房二卖的赏罚。
从案情来剖析，买方夏先生配偶事前不知道租客要优先购买房子，所以他们是好心的第三人。而房主杨先生事前又没有说过有租客的事，在签定买卖合同且被诉之后，他才提出此事，显然有假造的极大或许。所以，一旦进入诉讼程序里，房主杨先生很或许要支付贵重的违约金。
总而言之，租客事前得知房主卖房，如期表明自己要购买，租客的优先购买权能够有用。而假如租客事前不知情，比及房子过户后再要求之前的买卖合同无效，法院一般是不支撑的。
律师提示
租客抛弃优先购买权 最好写进合同
孙涛律师主张：看房时需求多探问与房子有关的细节。比方房子是否租借，租客是否还在租借期限内、是否有购买承租房子的意向等。
假如房主表明租客不购买房子，买家必定要把两边谈好的这个条件落实到合同条款里。也便是说，要求房主把“租客抛弃优先购买权”写进合同条款，并附上相应的违约职责。一旦呈现租客事前不知情，而事后又提出购买的状况，买家能够要求房主依照合同实行，面临贵重的违约金，房主会自己去处理这个问题。