城镇居民农村购房的合同效力及后果分析

跟着我国经济的开展，城市化速度的加速，许多城镇居民不满城市环境的喧嚣与噪杂，萌生了到乡村购买房子的想法，以享用和体会乡村生活的安静与清闲，但由此也引发了城镇居民购买乡村房子的合同是否有用的问题。合同的建立与合同的有用是天壤之别的两回事，合同的建立并不一定有用，合同建立今后若短缺合同收效的条件则不会发生当事人预期的法令作用。依据我国《合同法》第52条的规则，合同无效的景象主要有以下几种：（一）一方以诈骗、钳制的手法缔结合同，危害国家利益；（二）歹意勾结，危害国家、团体或许第三人利益；（三）以合法方法掩盖不合法意图；（四）危害社会公共利益；（五）违背法令、行政法规的强制性规则。关于城镇居民到乡村购房的这种行为而言，我国国务院《关于深化改革严厉土地管理的决议》第10条规则制止城镇居民在乡村购买宅基地。”可是，关于国务院的这一文件是否归于法令或行政法规呢？笔者认为，该文件既不归于法令也不归于行政法规，因为依据《立法法》的相关规则，国务院自身就不是法令的拟定主体；当然该文件也相同不契合行政法规的要求，因为行政法规从方法上通常是被称为法令”、规则”和方法”的，仅此即可确定该文件非属行政法规。笔者认为，国务院的这一规则实属一种方针导向，因而单纯依据我国《合同法》第52条的规则并不能确定城镇居民购买乡村房子的效能是否有用。但若换一个视角，从我国《民法通则》第6条来看：民事活动有必要恪守法令，法令没有规则的应当恪守国家方针。从这一视点来说，城镇居民到乡村购房的行为并不契合国家的相关方针，由此能够确定城镇居民到乡村购房的民事行为是无效的。在确定城镇居民购买乡村房子的民事行为是无效的状况下，又有必要面临这一无效的民事行为所引起的法令结果。依据我国《合同法》的有关规则，合同的无效具有溯及力，合同的无效自始无效，我国《合同法》第58条规则了合同无效的法令结果，即合同无效或许被吊销后，因该合同获得的产业，应当予以返还；不能返还或许没有必要返还的，应当折价补偿。有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。依据该条的规则，买卖两边在房子存在且没有被转让的状况下应当互负返还职责，这种一切物的返还实属物权的一种维护方法，其规模应为受领给付时的价值额，因为合同的无效导致两边所获得权力的根底现已不复存在。但有的学者认为，此类案子的缘起大多因为土地、房产的增值所诱发，在合同无效的原因方面主要是因为出卖方受利益驱动而违背了诚实信用的准则，在合同无效的处理上也应依据导致合同无效原因力的巨细全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房子现值和原买价格的差异形成的丢失来平衡两边的利益。但笔者认为，此刻的合同无效与当事人的意思表明无关，关键在于合同的内容有违国家的相关方针，合同的无效是客观存在的，当事人之间彼此返还产业并不是一种民事职责，而是合同无效的天然延伸。因而依据出卖方违背诚实信用的准则来衡平两边的利益的做法是值得商讨的。一起，还有两种状况值得考虑。一是在房子被二次转让的状况下，合同被承认无效今后，假如受让的第三人为好心时，原房子的一切人则只能采纳债务的维护方法要求买受方返还不当得利；可是，当买受方与受让第三人歹意勾结时，原房子的一切人则仍可根据物权的恳求向受让第三方索还房子。二是在房子被损毁而价值有所减损时，假如买受方关于房子价值的减损存在差错，买受方则应当承当相应的补偿职责；若买受方没有差错，则其仅在现存利益的规模内负返还职责即可。 北京市平谷区人民法院  金锡杰