农地再利用发展权的不足之处
来源：听讼网整理 2018-05-22 20:36
农地再使用展开权是土地展开权的一部分。针对现在土地展开权研讨过于偏重农用地转变为建造用地的状况，结合土地使用、流通的实践，本文提出了“农地再使用展开权”的概念。
农地再使用展开权的特色
农地再使用，是指在坚持农地特色不变的前提下，调整农作物品种改动农业生产方法，形成农地使用类型改动的行为，在土地规划职业一般称为“农用地结构调整”或许“农业结构调整”。笔者以为农地再使用展开权可定义为“在坚持农地特色不变的状况下，经过土地用处调整取得展开的权利”。粗略地看它具有以下几个特色：
榜首，农地再使用展开权将土地展开权研讨由本来偏重于征地及其补偿方面拓宽到农用地使用和农地流通范畴。
第二，农地再使用是土地展开权的重要组成部分，表现了农地在坚持本身农业使用特色的基础上，仍能够经过详细生产方法的改动，包含栽培/饲养方法的改动，添加经济收益。
第三，农地再使用展开权中的权利职责联系更为复杂化。农地征转过程中的土地展开权问题，中心是政府与农人以及农人团体之间权利职责联系的调整。农地再使用展开权问题既有农人和农人团体与政府间权利职责联系(如根本农田维护中的农地再使用展开权问题)，又有农人与企业间的权利职责联系(如企业承揽农地问题)，还有农人与乡村团体经济组织的权利职责联系(如合作社会集运营问题)。
现行农地再使用展开权补偿准则存在的问题
在当时的土地用处控制准则下，农地的用处被严厉的约束，特别是根本农田制止栽培经济林木、制止挖塘养鱼，严峻约束了农地再使用展开权。正在展开的永久根本农田划定作业，使农地再使用展开权受限的期限，现已挨近或许超越乡村土地承揽法施行今后适当一部分乡村土地承揽权剩下期限，换言之，对这些土地使用权人来说，在土地使用权剩下期限内，所承揽土地只能用作犁地，不能转为他用。即便不是根本农田的农地，依照土地使用总体规划15年的规划期限，用处受限的时刻也较长。归纳以上要素，土地用处控制准则现已到达相似征收的作用，至少永久性根本农田部分现已到达相似的作用，所以，在法理上也应该给予补偿。实际中，现已履行的一些农业补助准则可划分为两类：以农地为清晰方针的补偿和以特定农作物为方针的补偿。
榜首，以土地为方针的补偿准则。将补偿方针清晰为根本农田、犁地、茶园、果园等农地类型的补偿准则，直接意图是坚持或添加受补助土地面积，继而改进生产条件、改良品种、进步技术水平，然后进步产值，偏重于对土地使用类型的补偿。
1.根本农田维护补偿费方式。尽管中央政府没有树立体系的根本农田维护补偿准则，但许多地方政府现已开端逐步探究施行。如广东省佛山市、东莞市、汕头市，江苏省苏州市等。根本农田维护补偿费资金一般来历于建造用地有偿使用费、土地出让金等，用处一般为承当根本农田维护职责人直接补助、根本农田整治、农业基础设施建造等。2012年广东省成为榜首个树立根本农田维护经济补偿机制的省份。
2.犁地或根本农田维护基金方式。犁地维护基金方式以四川省成都市较为典型。资金筹集方法与根本农田维护补偿费来历根本相同，比较有立异的部分是资金开销可用于：犁地流通担保资金和农业稳妥补助，承当犁地维护职责农户的养老稳妥补助，承当未承揽到户犁地维护职责的村组团体经济组织的现金补助。
3.生态林补偿方式。中央政府施行了生态林效益补偿准则，树立了森林生态效益补偿基金，对“要点公益林所有者或运营者为个人的，中央财政补偿基金支交给个人”。
第二，以特定农作物为方针的补偿准则。将补偿方针确定为粮食、蔬菜、茶叶等农产品的补偿准则，直接意图是坚持和进步产值，客观上仍会起到坚持或添加相应土地使用类型面积的作用，但其起点在于农产品。这类补偿包含种粮补助、蔬菜补助、良种补助、农机具补助等。
现有农地再使用展开权补偿准则的不足之处
其一，全国在优质犁地、根本农田、生态公益林、优质园地等农地再使用展开权补偿方面，没有树立一致的补偿机制，特别是优质犁地、根本农田的展开权补偿方面。
其二，现有补偿准则的规范遍及偏低，与农地再使用展开权受限程度不相称。如种粮补助每年仅20元～40元/亩。部分经济发达地区的补偿规范相对较高的，如佛山市，2010年根本农田维护补偿仅为每年500元/亩，难以习惯展开权诉求。
农地再使用展开权补偿准则的变革方向
跟着农业运营日益多样化，农地流通规划日益扩展、影响逐步加深，农地再使用展开权补偿问题逐步凸显;而经济社会展开、财政收入的添加，现已具有树立农地再使用展开权补偿准则的才能。农地再使用展开权补偿问题解决的机遇已根本老练。农地再使用展开权补偿准则，应该包含根本农田维护补偿、犁地维护补偿、生态林维护补偿等方面。在开始探究的阶段，能够优先考虑树立根本农田维护补偿和生态林维护补偿。
农地再使用展开权补偿问题，触及土地管理中的征地、用处控制等两个中心问题。现在的土地用处控制准则，特别根本农田维护准则，严峻地约束了农地再使用展开权，尽管部分省份和城市，依据各自实践状况，现已在施行补偿方针为农地和特定农作物两种方法的补助准则，开始形成了农地再使用展开权受限补偿的机制。但也存在现有补偿规范偏低、补偿机制不完善等坏处，主张赶快树立科学合理的以根本农田维护补偿、生态林补偿为中心的农地再使用展开权补偿准则。
农地再使用展开权的特色
农地再使用，是指在坚持农地特色不变的前提下，调整农作物品种改动农业生产方法，形成农地使用类型改动的行为，在土地规划职业一般称为“农用地结构调整”或许“农业结构调整”。笔者以为农地再使用展开权可定义为“在坚持农地特色不变的状况下，经过土地用处调整取得展开的权利”。粗略地看它具有以下几个特色：
榜首，农地再使用展开权将土地展开权研讨由本来偏重于征地及其补偿方面拓宽到农用地使用和农地流通范畴。
第二，农地再使用是土地展开权的重要组成部分，表现了农地在坚持本身农业使用特色的基础上，仍能够经过详细生产方法的改动，包含栽培/饲养方法的改动，添加经济收益。
第三，农地再使用展开权中的权利职责联系更为复杂化。农地征转过程中的土地展开权问题，中心是政府与农人以及农人团体之间权利职责联系的调整。农地再使用展开权问题既有农人和农人团体与政府间权利职责联系(如根本农田维护中的农地再使用展开权问题)，又有农人与企业间的权利职责联系(如企业承揽农地问题)，还有农人与乡村团体经济组织的权利职责联系(如合作社会集运营问题)。
现行农地再使用展开权补偿准则存在的问题
在当时的土地用处控制准则下，农地的用处被严厉的约束，特别是根本农田制止栽培经济林木、制止挖塘养鱼，严峻约束了农地再使用展开权。正在展开的永久根本农田划定作业，使农地再使用展开权受限的期限，现已挨近或许超越乡村土地承揽法施行今后适当一部分乡村土地承揽权剩下期限，换言之，对这些土地使用权人来说，在土地使用权剩下期限内，所承揽土地只能用作犁地，不能转为他用。即便不是根本农田的农地，依照土地使用总体规划15年的规划期限，用处受限的时刻也较长。归纳以上要素，土地用处控制准则现已到达相似征收的作用，至少永久性根本农田部分现已到达相似的作用，所以，在法理上也应该给予补偿。实际中，现已履行的一些农业补助准则可划分为两类：以农地为清晰方针的补偿和以特定农作物为方针的补偿。
榜首，以土地为方针的补偿准则。将补偿方针清晰为根本农田、犁地、茶园、果园等农地类型的补偿准则，直接意图是坚持或添加受补助土地面积，继而改进生产条件、改良品种、进步技术水平，然后进步产值，偏重于对土地使用类型的补偿。
1.根本农田维护补偿费方式。尽管中央政府没有树立体系的根本农田维护补偿准则，但许多地方政府现已开端逐步探究施行。如广东省佛山市、东莞市、汕头市，江苏省苏州市等。根本农田维护补偿费资金一般来历于建造用地有偿使用费、土地出让金等，用处一般为承当根本农田维护职责人直接补助、根本农田整治、农业基础设施建造等。2012年广东省成为榜首个树立根本农田维护经济补偿机制的省份。
2.犁地或根本农田维护基金方式。犁地维护基金方式以四川省成都市较为典型。资金筹集方法与根本农田维护补偿费来历根本相同，比较有立异的部分是资金开销可用于：犁地流通担保资金和农业稳妥补助，承当犁地维护职责农户的养老稳妥补助，承当未承揽到户犁地维护职责的村组团体经济组织的现金补助。
3.生态林补偿方式。中央政府施行了生态林效益补偿准则，树立了森林生态效益补偿基金，对“要点公益林所有者或运营者为个人的，中央财政补偿基金支交给个人”。
第二，以特定农作物为方针的补偿准则。将补偿方针确定为粮食、蔬菜、茶叶等农产品的补偿准则，直接意图是坚持和进步产值，客观上仍会起到坚持或添加相应土地使用类型面积的作用，但其起点在于农产品。这类补偿包含种粮补助、蔬菜补助、良种补助、农机具补助等。
现有农地再使用展开权补偿准则的不足之处
其一，全国在优质犁地、根本农田、生态公益林、优质园地等农地再使用展开权补偿方面，没有树立一致的补偿机制，特别是优质犁地、根本农田的展开权补偿方面。
其二，现有补偿准则的规范遍及偏低，与农地再使用展开权受限程度不相称。如种粮补助每年仅20元～40元/亩。部分经济发达地区的补偿规范相对较高的，如佛山市，2010年根本农田维护补偿仅为每年500元/亩，难以习惯展开权诉求。
农地再使用展开权补偿准则的变革方向
跟着农业运营日益多样化，农地流通规划日益扩展、影响逐步加深，农地再使用展开权补偿问题逐步凸显;而经济社会展开、财政收入的添加，现已具有树立农地再使用展开权补偿准则的才能。农地再使用展开权补偿问题解决的机遇已根本老练。农地再使用展开权补偿准则，应该包含根本农田维护补偿、犁地维护补偿、生态林维护补偿等方面。在开始探究的阶段，能够优先考虑树立根本农田维护补偿和生态林维护补偿。
农地再使用展开权补偿问题，触及土地管理中的征地、用处控制等两个中心问题。现在的土地用处控制准则，特别根本农田维护准则，严峻地约束了农地再使用展开权，尽管部分省份和城市，依据各自实践状况，现已在施行补偿方针为农地和特定农作物两种方法的补助准则，开始形成了农地再使用展开权受限补偿的机制。但也存在现有补偿规范偏低、补偿机制不完善等坏处，主张赶快树立科学合理的以根本农田维护补偿、生态林补偿为中心的农地再使用展开权补偿准则。