物业公司进账来自哪里

在一些小区，物业、业主、业委会间的联系，剪不断，理还乱。
发生争执时，物业办理公司往往成为众矢之的。
那么，物业办理中的黑洞有多深?北京某小区一位刚刚离任不久的某物业公司司理，揭开了很多不为人知的职业潜规矩。
刘强(化名)，34岁，在北京某小区物业办理公司当过4年的物业项目司理。关于自揭内情的行为，刘强的说法是上一年业主炒了他的公司，而公司一些工作他真实看不过去，乐意对大众讲点真话，“良知告诉我，在这家公司不能再干下去”。
物业公司进账来自哪里?
除物业费，还有电梯广告和泊车费
刘强曾经地点公司，办理的是一家中型小区，1500多户，总面积在20万平方米左右。
关于大众最关怀的物业公司收入问题?只是几秒钟后，刘强就答复：“咱们公司一年进账有400多万吧。”
他抽象计算了一下：公寓和高层物业费，均匀下来在每平方米2元/月左右。物业费实施包干制，年物业费应收480万左右，电梯广告收费一年差不多15万。地上泊车，360个车位，月租费150元，一年下来60多万。
公共部分收益归业主?
“这种主意太单纯”
关于地上公共建筑，如会所、幼儿园等配套设备应交纳的物业费，外包出去的收入只能跟着“喝开发商的汤，吃不到肉”。
“小区有4000多平方米的会所，一年外包收益超越200万，首要上交开发商，但物业公司也能分红一部分，差不多60万。”刘强说。
关于“《物权法》规矩公共部分收益归业主”的说法?刘强笑着说“这种主意太单纯”。“说是公共收益归业主，只需业主不捣乱、打官司判定给他们，运营照样运营。”
地上赚完赚地下
对物管公司来说，小区“最挣钱”的不是会所等公共部分，而是地下空间。
刘强说，他地点的小区把地下空间改成900来个车位，每个车位每月收300元，一年泊车费收入就在360万左右。
关于为何收这么高泊车费?刘强说，“你看看，业主为泊车打破头，地下泊车费一般都远高于地上，现在的状况是泊车位底子不够用。”
刘强说，这笔钱名义上是都归开发商。尽管业主购房款中包括地下室本钱，但现在没有任何法令、法规对城市居民小区防空地下室的产权归属予以清晰界定。
物业省钱节省三大绝技
“物业公司一抠门，服务规范天然就下来”
除了明面上暗地里的进账，各家物业公司都有省钱节省的绝技。
刘强地点的小区物业公司满额应是80人左右，保洁一相配20人，保安是30人，工程项目部、客服和办公室30人，实践上从来就没满员过。
“这是职业的通行规矩。”刘强说，他此前地点的小区实践上岗总数一向少了近30人。“减掉30人，一年省下多少钱?六七十万。”刘强说，一年人工上省下来的钱便是老总的一辆宝马。
“举例来说，顶楼水箱、排水系统，每年清洗一次得两万元，那就两年清一次。有些设备需求保护三次的，那就保护两次或许一次。公共照明，刚入住的时分必定都是亮的，现在坏了不少，能不换的就先不换，还能够省下不少电费。电梯运转也是，这样一年下来省个20万没问题。”刘强说。说，“比方洒水、割草、修枝，该修的不修，美化频率下降，本钱就下降。一年也能省不少钱。”
刘强说，问题都是这么出来的，“物业公司一抠门，服务规范天然就下来了。”
抵挡业主不交物业费?
折腾他三五次也就乖乖来交了
“最初两年的物业费铁定白挣”。起先物业费的收取率超越90%，简直一切业主都交费。并且，头两年新小区根本没有太多的办理本钱，门窗、防水都有厂家质保，“电梯、路灯都是新的，连纱网替换都有人替你掏钱。”
后来，因为泊车收费涨价引发胶葛，一些业主和公司打过几回架。上一年业委会炒了物业，“不过咱们一向没有撤出，前不久还发生了剧烈抵触。”
小区物业费收取比率，从原先的七多半猛然降至现在不到四成，不过，物业公司一向坚守在小区。“收不上物业费，一年亏几百万，当活雷锋有或许吗?”刘强说，假如没有泊车费这些公共部分收益撑着，物业公司也早跑路了。
刘强说，不交物业费就上门催，通常是贴便条，然后电话催交。“你得剖析这些业主的心思，有的真是‘不差钱’，不肯找事的;有的是出租户，房东需求和公司搞好联系。很多人一次两次不交，折腾三次四次五次，也就乖乖来交了。”
“真实不可就堵门，再不交费，就想方法，比方断电。”业主来找，就说是工程部查了，“闸欠好，气候太热，需求换闸了。”
关于喷漆、划车这些招数，刘强表明，比这些狠的招数他都听说过，不过自己没做过。
抵挡业委会?
要分裂业委会 就说挑头的贪婪
刘强说，他之所以脱离原物业公司，他一向不乐意看到的成果呈现了——小区2009年举行业主大会，还选聘了新物业预备进驻。
“你到业主论坛上就能够看到，满是和物业公司奋斗的帖子。”刘强说，一年来公司与小区业主一向联系紧张，小区业委会现已向法院申述要求物业撤离。
小区业主坚持换物业公司怎么办?
作为物业公司司理，刘强说，那他就不得不做一些“有悖良知”的工作了。
“业主申述物业，也便是折腾折腾。一审二审，打完了也差不多一两年。打官司的过程中，要想点方法分裂一下业委会，最有用的方法便是说某个挑头的贪婪，业委会一下就烂了。”
“其实便是挑动业主斗业主。对公司来说，你砸我饭碗，我必定要治你，并且说你贪婪有人信。”刘强说，“业委会成员都是责任的，责任的就坚持不了多久，碰上那种硬茬的，吓他一下，就不敢说话了。”
抵挡新物业?
给点补偿金对方就撤了
“业首要炒物业公司，打个招呼，上面不供认业主大会决议就行了。打官司的话法院没判，建委又不会赶咱们，公司就熬着，横竖该收的费照样收。”刘强说。
关于业主和中标的新物业强行交代的问题，他说这种状况“不或许”呈现，“方法很简单，便是上面找人找茬拖”。
“建委不会罚,往常联系都不错，公司的大老板便是开发商，早就说过有啥问题都能搞定。”刘强说。
“谁敢强行接收?新物业要这么做，建委必定罚他们，他们的物业办理资质想不想要了?”刘强说，公司后来和中标的新物业“交流”了一下，表明给一部分“补偿金”，对方现已撤回合同了，“咱们就能够永久做下去”。