开发商逾期办理产权证应该承担什么责任

概要：商品房产权证应该多长时刻处理好?购房者能否自已处理产权证?开发商逾期处理产权证应该承当什么职责?
房子归于不动产，按《物权法》等相关法律规则，收房、入住并不代表已获得房子所有权，获得房子所有权的标志是在房子土地管理部门处理房子所有权挂号手续。
围绕着处理产权证也是常常发作各种胶葛的，有的项目购房者几个月就拿到了产权证，有的或许拖上一两年，乃至最终办不了房产证。本文杨律师将介绍一下有关产权证处理的几个法律问题。
问题一：产权证该由谁来处理?购房者能否自己处理产权证?
一般来讲，商品房的产权证是由开发商代理的。这个在商品房买卖合同中也会有约好，当然处理产权证并非开发商的单独行为，还需要购房者合作供给一些购房者的材料，假如购房者拒不合作供给，那不能处理或延期处理产权证的职责便是购房者自己的事儿了。
那么，购房者自己能不能处理商品房的产权证?
理论上是能够的，可是有前提条件便是该房产项目现已具有处理了产权证的条件。简略说这个条件是“住所开发商方面在住所竣工之后，现已备齐竣工检验合格证等材料到房管局处理了全体确权手续(即开发商已拿到俗称的全体大产权证)。”
在契合条件的状况下，开发商如合作供给相关手续，购房者自行处理产权证也是能够的。但假如房产项目有问题，未经过检验合格、没处理整个高楼的全体产权证，那就或许形成烂尾项目，产权证就很难处理了。
问题二：开发商应该在多长时刻内处理产权证?
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关于处理房产证的时刻问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第十八条规则如下：
因为出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特别约好外，出卖人应当承当违约职责：
(一)商品房买卖合同约好的处理房子所有权挂号的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为没有建成房子的，自房子交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房子的，自合同缔结之日起90日。
关于处理产权证的时刻，简略总结便是分以下几种状况：
1、 合同中有约好的处理时刻，按约好办就行了;
2、 合同没有约好的，预售商品房从交付使用起90日之内处理;
3、 合同没有约好的，现房出售的从合同签定之日起90日之内处理。
从实践来看，在《商品房买卖合同中》开发商常常在合同中约好比90日要长的处理房产证的时刻，180天、270天、乃至360天都有或许，往往是因为开发商的项目或许触及银行典当等问题，期望延伸房产在开发商名下的操控时刻。
所以，签定商品房买卖合一起购房者要留意看一下合同条款。因为按上述规则，对处理产权证时刻假如有合同中约好，哪怕比较长，从法律上看，开发商按按约好的时刻处理就不算违约。
问题三：开发商逾期处理产权证怎么办?
假如不能准时获得产权证，一般是开发商原因形成的，不管是土地、房子触及典当仍是项目不能完结竣工检验，那都是开发商的职责，开发商应该承当相应违约职责了。
购房者该怎么追查开发商的违约职责呢?
追查违约职责的方法有两种挑选：一是持续实行合同，要求开发商承当违约金;二是免除合同，一起要求开发商承当违约职责。
1、怎么确认逾期处理产权证的违约金呢?
方才说到的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第十八条相同有规则“合同没有约好违约金或许丢失数额难以确认的，能够依照已付购房款总额，参照中国人民银行规则的金融机构计收逾期借款利息的规范核算。”
这意思很简略：合同里约好的逾期办证违约金规范，按约好规范补偿;假如没有约好，能够按金融机构计收逾期借款利息的规范核算补偿;假如能证明实践丢失数额，也能够按实践丢失建议。
不过从便利维权的视点讲，律师建议仍是尽量在签约时清晰约好比较适宜的违约金规范，比如按房款的必定份额按日核算，尽量要高于银行借款利率。以便给开发商更大的压力。
2、什么时候能免除合同，假如免除怎么要求开发商承当违约职责呢?
并不是开发商只需一延期处理产权证，购房者就马上具有免除合同的权力，什么时候能免除合同，也要看合同约好和法律规则的状况。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同胶葛案件适用法律若干问题的解说》第十九条规则“商品房买卖合同约好或许《城市房地产开发运营管理条例》第三十三条规则的处理房子所有权挂号的期限届满后超越一年，因为出卖人的原因，导致买受人无法处理房子所有权挂号，买受人恳求免除合同和补偿丢失的，应予支撑。”
根据上述规则，律师相同建议在签约时，关于延期处理产权证多长时刻能够解约、如因而解约承当什么规范的违约职责进行清晰约好。假如没有约好，按上述规则延期一年后可建议解约补偿。
当然，考虑到房产这些年一向增值，在实践入住后，很少有购房者会挑选解约，一般会要求持续实行，可是律师也要提示购房者留意两个问题：
一是假如开发商处理不了产权证，应该先查清楚房产项目是否有严重问题，假如这个问题严重到或许底子处理不了产权证的程度，那早提出解约或许得到补偿的时机还大一些。
二是开发商延期处理产权证，假如交涉无果或长时间没有发展，购房者即便不挑选解约，也能够及时申述要求开发商承当延期的违约职责。不要把工作拖个几年，那样的话，将来即便想建议相关违约职责，也或许会触及到时效超越的危险。