签订房地产在建工程抵押贷款合同的风险有哪些及如何防范

全球金融危机对实体经济房地产企业影响持特别显着，一线城市楼市处于低迷阶段，房地产在建工程典当告贷占我行各项告贷的比重也逐渐添加。因为房地产在建工程典当告贷一起触及企业、银行、购房人、在建工程承包人、典当挂号部分等多方当事人，法令联系相对一般的房地产典当杂乱，有必要非常慎重操作，才干防备危险。本文拟结合我行实践，在现有的法令、法规结构内，就处理在建工程典当告贷和告贷进程中或许存在的法令和信贷危险进行剖析，并就怎么防备和化解危险进行开始讨论。
一、签定房地产在建工程典当告贷合同的危险及防备
关于房地产在建工程典当，缔造部《城市房地产典当处理方法》(以下简称《方法》)第3条作了清晰规则：“本方法所称在建工程典当，是指典当人为取得在建工程持续缔造资金的告贷，以其合法方法取得的土地运用权连同在建工程的投入财物，以不搬运占有的方法典当给告贷银行作为归还告贷实行担保的行为。”《方法》第11条一起规则：“以在建工程已完工部分典当的，其土地运用权随之典当。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解说》(以下简称《解说》)第47条规则：“以依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他修建物典当的，当事人处理了典当物挂号，人民法院能够确认典当有用。”结合缔造部的《方法》和最高院的《解说》，处理在建工程典当应要注意：
(一)在建工程典当告贷的意图是“典当人为取得在建工程持续缔造资金的告贷”，该告贷的用处是持续缔造工程，在建工程典当的典当人有必要是告贷合同的债款人，一起也是在建工程所占用土地的运用权人。这就要求咱们不能承受债款人以第三人的在建工程作为典当物的告贷。需求进一步阐明的是，尽管《城市房地产典当处理方法》规则在建工程典当的意图是典当人为了取得在建工程持续缔造的资金，但担保法司法解说并无此要求，而仅仅清晰规则“当事人处理了典当挂号的，人民法院能够确认典当有用”。因而，假如典当人以在建工程为别人进行担保，或为自己其它性质的债款进行担保，并在有关部分处理了典当挂号的，那么这种典当合同是否有用呢?依照《合同法》的规则，只要违背法令的合同才是当然的无效合同，因而，缔造部的部分规章并不足以作为典当合同当然无效的依据。可是，部分规章对法院的判定有很强的参阅效果，鉴此，在承受在建工程典当告贷时，为保证典当的合法及有用，债款人以第三人的在建工程作为典当物的告贷相对来说存在较大的危险性。
(二)缔造部《方法》还规则以在建工程典当时，典当合同还应当载明以下内容：1、《国有土地运用权证》、《缔造用地规划许可证》和《缔造工程规划许可证》三证的编号;2、已交纳的土地运用权出让金或需交纳的适当于土地运用权出让金的款额;3、已投入在建工程的工程款;4、施工进展及工程竣工日期;5、已完结的工作量和工程量。
(三)怎么合理确认在建工程典当物的价值
在建工程典当的典当物有必要是典当人“合法方法取得的土地运用权连同在建工程的投入财物”，一起有必要是“依法获准没有缔造的或许正在缔造中的房子或许其他修建物”。因而，典当人有必要现已取得在建工程占用土地的国有土地运用权、缔造用地规划许可证及其他证件。这就要求咱们在处理在建工程典当告贷时不只有必要检查和搜集有关证件，还有必要精确评价在建工程的价值。在建工程典当权人所享有典当权的标的规模一般仅为处理典当挂号时现已建成并挂号的在建工程和该在建工程占用规模内相应份额的土地运用权，而不包含挂号后在建工程上持续新增的层数和占用规模外的土地运用权。在确认典当物价值时，应考虑以下三方面的要素：1、用于该在建工程实践开销，核对有关开销发票和银行支票存根;2、监理公司出具的监理陈述，必定要有清晰的工程进展;3、修建施工单位就该项目出具的完结工程量证明，工程款的受偿状况。
二、在建工程典当权与缔造工程款优先权抵触的危险及防备
最高人民法院在《关于缔造工程价款优先受偿权问题的批复》中规则：人民法院在审理房地产纠纷案子和处理履行案子中，应依照《合同法》第286条的规则，确认修建工程的承包人的优先受偿权优于典当权和其他债务。该批复一起对缔造工程承包人行使优先权的期限做了约束，规则了行使优先权的期限为六个月，自缔造工程竣工检验之日或许缔造工程合同约好的竣工之日起核算。依照上述规则，在建工程承包人的优先受偿权优于典当权的优先受偿权，告贷银行典当权的优先受偿权将处于“名不副实”的地步。在实践操作中，银行发放了在建工程典当告贷，但开发企业并未践约付出承包人修建工程款，银行的典当权很或许失败。甚至会呈现工程发包人与承包人勾结虚拟“发包人未依照约好付出工程款”的现实，导致典当权处于法令上有用、实践上无效的状况。因而咱们在发放在建工程典当告贷时要做到：
(一)要挑选资信杰出、工程开发远景看好的客户，进步开发企业的请求条件，并对其资质、还款才能进行严厉检查;
(二)在放贷前向典当人索取其与承包人签定的缔造工程合同，了解合同触及的价款、约好的竣工期限和现已付出的工程款;
(三)工程现已竣工的，要求告贷人供给在建工程价款现已付出的证明，并尽量要求告贷人供给除在建工程以外的典当担保，以削减危险;
(四)监测告贷资金的运用，保证告贷的投向是用于在建工程，及时了解工程款的付出进展;
(五)在典当人与承包人发作诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参与诉讼，对修建工程价款是否在六个月内行使权力进行核实。
三、土地运用权典当转为在建工程典当进程中的危险及防备
现在我国大部分地区的土地运用权典当在土地处理部分挂号，在建工程典当则在房地产处理部分挂号，在将土地运用权典当转为在建工程典当的进程中，原有的典当合同和挂号有必要刊出，签定新的典当合同，偏重新处理挂号。此刻，假如操作不妥，将会使银行的典当权失败。主要原因：首要，作为典当物的土地运用权假如已被法院查封的，此刻咱们若到挂号机关刊出了原挂号，将无法处理新的挂号，一旦刊出后甚至连恢复原状也无法做到;其次，在银行处理刊出土地运用权典当挂号后、在建工程典当权挂号前的时间短时间内，典当物忽然被查封，此刻，在建工程典当权挂号也无法处理。咱们在处理土地运用权典当转为在建工程典当，首要要到挂号部分查明典当物是否被法院或其他司法部分查封，假如被查封的，不得处理新的挂号手续，只能依法申述要求行使典当权。典当物没有被查封的，在处理新的典当手续进程中，要带好齐备的挂号材料，力求使挂号手续在尽量短的时间里完结。一起做好保密方法，避免告贷人的其他债务人得悉后告诉司法机关查封典当物。现在我行要求在原有合同刊出时有必要还清告贷。]
四、在建工程典当权与商品房预售的危险及防备
房地产开发企业为筹集资金，常在开发的进程中就进行预售，一般说来，在建工程典当与商品房预售不能一起并存(注：对土地运用权典当，现在绝大部分城市房管局要求银行出具赞同预售的函)，也就是说，商品房预售时，开发企业应当与银行免除已设定的典当联系，不然购房人将无法取得房子的产权证。预售是一种转让行为，依据《担保法》第49条：“典当期间，典当人转让已处理挂号的典当物的，应当告诉典当权人并奉告受让人转让物现已典当的状况;典当人未告诉典当权人或许未奉告受让人的，转让行为无效。”此刻，因为在建工程现已典当给银行，假如银行赞同开发企业进行预售，作为典当物的土地连同房地产将被逐渐地切割出去，银行的典当权就逐渐失败，而银行的债务没有取得清偿，因而，银行怎么赞同、何时赞同房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防备危险的关键所在。已设定在建工程典当权项意图商品房的预售，应要注意以下事项：
(一)要理清法令联系，预售部分要先免除典当联系，后签定预售合同。即先由开发企业向银行付出与免除预售房子所需归还告贷额度适当的金钱，或供给与该金钱等值的其他产业作担保后，银行赞同免除预售部分的典当联系，开发企业再将已免除典当联系的部分商品房预售给购房人。
(二)咱们要深度介入预售进程，包含详细到每一宗合同的签定，定时盘点库存商品房、在杭州市房地产处理局的通明售房网上查询验证出售进展等，避免开发企业隐秘本相、低价兜售。
(三)最重要的一点，应该尽或许地成为仅有的资金监管银行，对售房款进行关闭处理。建立一个专门用于收存预售款的监管账户，并与开发商签定监管协议，清晰两边的权力、责任，预售款(包含其他银行为购房人供给的购房按揭告贷)有必要存入该指定的监管账户。监管银行依据工程监理单位出具的工程进展核定意见书拨付预售款。
五、处理在建工程典当物稳妥的危险及防备
《方法》第23条规则：“典当当事人约好对典当房地产稳妥的，由典当人为典当的房地产投保，稳妥费由典当人担负。典当房地产投保的，典当人应当将稳妥单移交典当权人保管。在典当期间，典当权人为稳妥补偿的榜首受益人。”我行也规则在建工程典当物有必要购买稳妥。尽管典当权存续期间，银行为榜首受益人，稳妥单正本也在银行保管，但并不能扫除投保人半途声明稳妥单丢掉从而处理退保的状况。作为榜首受益人的咱们如不知情，所持有的稳妥单等于一张废纸。在处理在建工程典当稳妥的进程中，应要求典当人依照指定的险种、投保金额到与咱们有合作联系的稳妥公司处理产业稳妥，并要求稳妥公司处理稳妥时在保单中约好：“除非通过稳妥榜首受益人的书面赞同，投保人不得以任何理由中止或吊销稳妥”，一起信贷人员要常常造访告贷企业，催促投保人恪守国家有关消防、安全出产等方面的规则，保护典当物的安全。