鱼塘征收补偿怎么估价
来源：听讼网整理 2018-11-18 11:46
鱼塘要是筑路或是缔造房子而被征收了的话，肯定是会涉及到补偿问题。在对该鱼塘进行征收之前，相关单位就会请人对该鱼塘进行评价，确认该鱼塘的征收补偿价格以及收回后可以发生的经济价值等。那么鱼塘征收补偿怎样评价？听讼网小编为你介绍相关内容。
(一)商场比较法
商场比较法是土地评价中最根本、最常用的评价办法之一，也是国际上通用的根本评价办法。商场比较法是依据商场代替原理，将待估土地与具有代替性的，且在近期商场上买卖的相似土地进行比较，并对相似土地的成交价格作恰当批改，以此预算带估土地客观合理价格的办法。商场比较法的理论依据是代替经济原理。依据经济学理论，在同一商场上，关于具有相同功效的产品，应该具有相同的商场价格，即具有彻底的代替联系。在同一商场上具有代替联系的两个以上产品会因为彼此竞争而使其价格彼此控制而趋于共同。商场比较法便是通过对具有代替联系的相似土地的买卖价格进行批改，求得待估宗地的价格。
(二)收益复原法
收益复原法又称收益法、收益本钱化法、地租本钱化法等。是将待估土地未来正终年纯收益，以必定的土地复原利率复原，以此预算带估土地价格的办法。因为土地具有永续性，因而人们可以等待外来的土地收益。当把这未来若干年连续而不断获得的土地纯收益以必定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的产业都可以出售，即都有商场价格。而这个商场价格也便是产业的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简略含义便是，出资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔出资存入银行而每年获得的利息量。这便是收益复原法的根本原理。
因为土地收益是不同出产要素组合的成果，土地仅仅其间的要素之一，还有人类劳作、本钱、办理和科学技术等，因而，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量，或其应得的酬劳后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地一切者一切，因而，它便是地租。
收益复原法一土地纯收益确实认为条件，因而，它只适用于由收益的土地和修建物或房地产的评价。
根本公式：
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地复原利率
(三)本钱迫临法
本钱迫临法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为首要依据，在加上必定的赢利、利息、应交纳的税金和土地增值收益来确认土地的价格的办法。本钱迫临法是从出本钱钱视点来查询土地的价值，但它不能彻底反映土地的实在价值。因为一宗土地的价值凹凸，首要取决于在土地未来运用中所发生的收益巨细，而不是取决于对这块土地出资改造的费用巨细。本钱迫临法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评价，挑选该办法时应稳重。
根本公式：
地价= 土地获得费 土地开发费 税费 赢利 土地增值收益 = 土地本钱价格 土地增值收益
(四)剩下法
剩下法又称假定开发法，是在估计开发完成后不动产正常买卖价格的基础上，扣除估计的正常开发本钱及有关专业费用、利息、赢利和税收等，以价格余额来预算带估土地价格的办法。土地出资旨在获得酬劳，这个潜在的酬劳多少就决议了土地价格的凹凸。剩下法的理论依据与收益复原法根本相同，都是对未来剩下收益的核算。收益复原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地要素扣除，而剩下法则是直接从本钱化后的价格扣除非土地要素的奉献。
剩下法首要应用于有开发价值的土地评价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的评价;(2)待拆迁改造在开发房地产的评价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接运用的土地或房地产的评价;(4)现有新旧房地产地价的独自评价，即从房地产价格中扣除房子价格，剩下之数即为地价。
根本公式：
V = A - ( B C )
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
B —整个开发项目的开发本钱;
C—开发上合理赢利
关于房地产开发项目，其详细公式为：
土地价格 = 房子于其总价格 - 修建费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商赢利
(五)基准地价系数批改法
基准地价系数批改法是通过待估宗地地价影响要素的剖析，对各乡镇已发布的同类用处同级土地基准地价进行批改，预算待估宗地客观价格办法。因为基准地价是区域均匀价，因而，要评价该区域中某一宗地的价格，还必须依据该宗地的区域条件和单个条件，对区域均匀价进行批改，方能得出宗地价格。
土地价格是为购买获取土地预期收益的权力而付出的价值，即地租的本钱化。土地价格的凹凸取决于可以获取的预期土地收益凹凸。因而在进行划拨土地运用权价格评价时，应先弄清楚划拨土地相应的权力，充分考虑出让土地运用权与划拨土地运用权之间的权力不同对地价的影响。
划拨土地运用权可依法进行典当、转让、租借，但与出让土地运用权比较，国家对划拨土地进入二、三级商场有较严厉的约束，并且制止运用划拨土地进行经营活动。究其根源，首要是因为划拨土地运用权为无偿获得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地运用权价格加上出让金，则应等于出让土地运用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种办法核算划拨土地运用权价格：
本钱法。在用本钱法核算出让土地价格时，土地价格为土地本钱价格与土地增值收益之和。其间，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地一切者即国家一切，相当于出让金部分。土地本钱价格为土地运用者在获得土地运用权时付出的均匀本钱。因而，划拨土地运用权价格应为土地本钱价格，包含土地获得费、土地开发费、有关税费、利息和赢利。
收益复原法。收益复原法是在预算土地未来每年预期纯收益的基础上，以必定的复原率，折算为评价期日收益总和的一种办法。现在《土地评价规程》对怎么核算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的核算办法尚无明确规定，因而，可通过查询与待估宗地归于同一区域的国有企业土地租借的租金水平来直接核算。国有土地租借的租金水平由土地出让金水平决议，是国家权益在土地收益上的表现，所以用土地纯收益减去国有土地租借的租金，可得到划拨土地的纯收益。再通过区域要素、单个要素的比较批改，求得待估划拨土地的纯收益。终究划拨土地运用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地复原利率。
商场比较法。可以预见，跟着企业对划拨土地权益知道的日益增强，划拨土地典当、转让等行为的日益增多，划拨土地买卖实例也会逐年添加。咱们可通过对划拨土地买卖事例进行买卖状况、期日、区域以及单个要素的批改得出待估划拨土地运用权价格。
用出让土地运用权价格扣减出让金直接核算。现在，许多当地通常以评价地价的必定份额收取土地出让金，出让金份额较为固定。由公式：出让土地运用权价格=划拨土地运用权价格 土地运用权出让金，可以得出划拨土地运用权价格=出让土地运用权价格×(1-出让金份额)。
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(一)商场比较法
商场比较法是土地评价中最根本、最常用的评价办法之一，也是国际上通用的根本评价办法。商场比较法是依据商场代替原理，将待估土地与具有代替性的，且在近期商场上买卖的相似土地进行比较，并对相似土地的成交价格作恰当批改，以此预算带估土地客观合理价格的办法。商场比较法的理论依据是代替经济原理。依据经济学理论，在同一商场上，关于具有相同功效的产品，应该具有相同的商场价格，即具有彻底的代替联系。在同一商场上具有代替联系的两个以上产品会因为彼此竞争而使其价格彼此控制而趋于共同。商场比较法便是通过对具有代替联系的相似土地的买卖价格进行批改，求得待估宗地的价格。
(二)收益复原法
收益复原法又称收益法、收益本钱化法、地租本钱化法等。是将待估土地未来正终年纯收益，以必定的土地复原利率复原，以此预算带估土地价格的办法。因为土地具有永续性，因而人们可以等待外来的土地收益。当把这未来若干年连续而不断获得的土地纯收益以必定的复原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的产业都可以出售，即都有商场价格。而这个商场价格也便是产业的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简略含义便是，出资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔出资存入银行而每年获得的利息量。这便是收益复原法的根本原理。
因为土地收益是不同出产要素组合的成果，土地仅仅其间的要素之一，还有人类劳作、本钱、办理和科学技术等，因而，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的奉献量，或其应得的酬劳后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地一切者一切，因而，它便是地租。
收益复原法一土地纯收益确实认为条件，因而，它只适用于由收益的土地和修建物或房地产的评价。
根本公式：
土地收益为无限年期
V= a / r
V —土地收益价格
a —土地纯收益(地租)
r —土地复原利率
(三)本钱迫临法
本钱迫临法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为首要依据，在加上必定的赢利、利息、应交纳的税金和土地增值收益来确认土地的价格的办法。本钱迫临法是从出本钱钱视点来查询土地的价值，但它不能彻底反映土地的实在价值。因为一宗土地的价值凹凸，首要取决于在土地未来运用中所发生的收益巨细，而不是取决于对这块土地出资改造的费用巨细。本钱迫临法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评价，挑选该办法时应稳重。
根本公式：
地价= 土地获得费 土地开发费 税费 赢利 土地增值收益 = 土地本钱价格 土地增值收益
(四)剩下法
剩下法又称假定开发法，是在估计开发完成后不动产正常买卖价格的基础上，扣除估计的正常开发本钱及有关专业费用、利息、赢利和税收等，以价格余额来预算带估土地价格的办法。土地出资旨在获得酬劳，这个潜在的酬劳多少就决议了土地价格的凹凸。剩下法的理论依据与收益复原法根本相同，都是对未来剩下收益的核算。收益复原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地要素扣除，而剩下法则是直接从本钱化后的价格扣除非土地要素的奉献。
剩下法首要应用于有开发价值的土地评价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的评价;(2)待拆迁改造在开发房地产的评价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接运用的土地或房地产的评价;(4)现有新旧房地产地价的独自评价，即从房地产价格中扣除房子价格，剩下之数即为地价。
根本公式：
V = A - ( B C )
V—待估土地的价格
A—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;
B —整个开发项目的开发本钱;
C—开发上合理赢利
关于房地产开发项目，其详细公式为：
土地价格 = 房子于其总价格 - 修建费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商赢利
(五)基准地价系数批改法
基准地价系数批改法是通过待估宗地地价影响要素的剖析，对各乡镇已发布的同类用处同级土地基准地价进行批改，预算待估宗地客观价格办法。因为基准地价是区域均匀价，因而，要评价该区域中某一宗地的价格，还必须依据该宗地的区域条件和单个条件，对区域均匀价进行批改，方能得出宗地价格。
土地价格是为购买获取土地预期收益的权力而付出的价值，即地租的本钱化。土地价格的凹凸取决于可以获取的预期土地收益凹凸。因而在进行划拨土地运用权价格评价时，应先弄清楚划拨土地相应的权力，充分考虑出让土地运用权与划拨土地运用权之间的权力不同对地价的影响。
划拨土地运用权可依法进行典当、转让、租借，但与出让土地运用权比较，国家对划拨土地进入二、三级商场有较严厉的约束，并且制止运用划拨土地进行经营活动。究其根源，首要是因为划拨土地运用权为无偿获得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地运用权价格加上出让金，则应等于出让土地运用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种办法核算划拨土地运用权价格：
本钱法。在用本钱法核算出让土地价格时，土地价格为土地本钱价格与土地增值收益之和。其间，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地一切者即国家一切，相当于出让金部分。土地本钱价格为土地运用者在获得土地运用权时付出的均匀本钱。因而，划拨土地运用权价格应为土地本钱价格，包含土地获得费、土地开发费、有关税费、利息和赢利。
收益复原法。收益复原法是在预算土地未来每年预期纯收益的基础上，以必定的复原率，折算为评价期日收益总和的一种办法。现在《土地评价规程》对怎么核算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的核算办法尚无明确规定，因而，可通过查询与待估宗地归于同一区域的国有企业土地租借的租金水平来直接核算。国有土地租借的租金水平由土地出让金水平决议，是国家权益在土地收益上的表现，所以用土地纯收益减去国有土地租借的租金，可得到划拨土地的纯收益。再通过区域要素、单个要素的比较批改，求得待估划拨土地的纯收益。终究划拨土地运用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地复原利率。
商场比较法。可以预见，跟着企业对划拨土地权益知道的日益增强，划拨土地典当、转让等行为的日益增多，划拨土地买卖实例也会逐年添加。咱们可通过对划拨土地买卖事例进行买卖状况、期日、区域以及单个要素的批改得出待估划拨土地运用权价格。
用出让土地运用权价格扣减出让金直接核算。现在，许多当地通常以评价地价的必定份额收取土地出让金，出让金份额较为固定。由公式：出让土地运用权价格=划拨土地运用权价格 土地运用权出让金，可以得出划拨土地运用权价格=出让土地运用权价格×(1-出让金份额)。
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