强制拍卖中优先购买权的保护
来源：听讼网整理 2019-04-20 00:56
我国对强制拍卖中优先购买权的维护的规则有哪些?强制拍卖中维护优先购买权有哪几种办法?以上便是听讼网小编为我们收拾的有关强制拍卖中优先购买权的维护的相关材料，以供我们阅览，期望对我们有所协助。
一、关于法院强制拍卖程序中是否维护
现行民事实体法清晰规则了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的维护。民法通则第七十八条第三款规则：“按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。”最高人民法院《关于贯彻履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第92条规则：“一同共有产业切割后，一个或许数个原共有人出卖自己分得的产业时，假如出卖的产业与其他原共有人分得的产业归于一个整体或许配套运用，其他原共有人建议优先购买权的，应当予以支撑。”
合同法第二百三十条规则：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。”国务院城市私有房子管理条例第十一条也规则：“房子所有人出卖租借房子，须提早3个月告诉承租人。在平等条件下，承租人有优先购买权。”
公司法第三十五条规则：“股东之间能够彼此转让其悉数出资或许部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，有必要经整体股东过半数赞同;不赞同转让的股东应当购买该转让的出资，假如不购买该转让的出资，视为赞同转让。经股东赞同转让的出资，在平等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”
实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规则，进入法院履行程序后，是否有必要遭到法院的维护?对此问题，有两种不同的观念：一种以为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人两边自主生意的场合，不适用于强制履行程序。在民事履行程序中，法院依国家强制力履行债务人的产业，替代债务人的位置而行使对被履行产业的处分权。法院在拍卖被履行产业时，无需考虑优先购买权人的利益。并且，在强制履行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的状况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案;有些被履行人钻法令空子，在法院查封前乃至查封后，编造租借合同，搅扰法院履行工作的正常展开。根据这种观念，最高人民法院《关于审理生意合同案子若干问题的解说》(征求定见稿第二稿)第五十二条规则：“在根据强制履行程序(拍卖程序)或许破产程序出卖标的物时，优先购买权人建议优先购买权的，人民法院不予支撑。”该司法解说清晰否定了履行程序中关于优先购买权的维护。
另一种观念以为，优先购买权是法定权力，不管在当事人的自主生意活动仍是法院的强制拍卖程序中，都应当予以维护，不能随意掠夺。
笔者赞同第二种观念。理由是：民事履行以维护债权人的民事实体权力为任务，除了某些不适于履行的权力外，强制履行法都应当予以维护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权力，在民事履行程序有取得维护的必要和或许。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均供认强制履行程序中优先购买权的维护问题。杨与龄教授著《强制履行法论》中以为：“强制拍卖，亦为生意之一种，自不影响优先承买权人之权力……故不动产经拍定或交债权人接受时，履行法院知有优先接受权力人者，得依法告诉其于法定期限内表明愿否优先接受。无法定期限者，则应在履行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到告诉后，逾期未表明者，其优先权视为抛弃，履行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制履行法(草案)》中也清晰规则了优先购买权的维护办法。
二、强制拍卖中维护优先购买权的两种办法
优先购买权的完成有必要具有两个要素：一是购买条件相同;二是根据相同的购买条件作出了乐意购买的表明。在法院拍卖程序中，理论和实践中关于优先购买权的维护有两种办法：一是“跟价法”，二是“询价法”。
“跟价法”是指由法院告诉优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一同竞价，实施价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因而，优先购买权人要行使和完成其优先购买权，有必要同其他竞买人相同，依照拍卖公告的要求，进行竞买挂号，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“询价法”是指由法院告诉优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待通过竞价发生最高应价者后，由拍卖师问询优先购买权人是否乐意购买。假如其不肯购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。假如其乐意购买，则拍卖师问询最高应价者是否乐意再加价，假如其不肯加价，则拍卖物由优先购买权人购得，假如其表明乐意，则在加价后再问询优先购买权人。如此重复，直至其间一人退出，拍卖才成交。
我国法令规则按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。
一、关于法院强制拍卖程序中是否维护
现行民事实体法清晰规则了对共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权的维护。民法通则第七十八条第三款规则：“按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。”最高人民法院《关于贯彻履行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的定见(试行)》(以下简称《民通定见》)第92条规则：“一同共有产业切割后，一个或许数个原共有人出卖自己分得的产业时，假如出卖的产业与其他原共有人分得的产业归于一个整体或许配套运用，其他原共有人建议优先购买权的，应当予以支撑。”
合同法第二百三十条规则：“租借人出卖租借房子的，应当在出卖之前的合理期限内告诉承租人，承租人享有以平等条件优先购买的权力。”国务院城市私有房子管理条例第十一条也规则：“房子所有人出卖租借房子，须提早3个月告诉承租人。在平等条件下，承租人有优先购买权。”
公司法第三十五条规则：“股东之间能够彼此转让其悉数出资或许部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时，有必要经整体股东过半数赞同;不赞同转让的股东应当购买该转让的出资，假如不购买该转让的出资，视为赞同转让。经股东赞同转让的出资，在平等条件下，其他股东对该出资有优先购买权。”
实体法上关于共有人、承租人、有限公司股东的优先购买权之规则，进入法院履行程序后，是否有必要遭到法院的维护?对此问题，有两种不同的观念：一种以为，民法上的优先购买权仅适用于市场经济中当事人两边自主生意的场合，不适用于强制履行程序。在民事履行程序中，法院依国家强制力履行债务人的产业，替代债务人的位置而行使对被履行产业的处分权。法院在拍卖被履行产业时，无需考虑优先购买权人的利益。并且，在强制履行实践中，法院经常会碰到不动产上存在共有人、承租人的状况，他们要求行使优先购买权，却又想以低于市场价的价格购买，弄得法官左右为难，无法及时结案;有些被履行人钻法令空子，在法院查封前乃至查封后，编造租借合同，搅扰法院履行工作的正常展开。根据这种观念，最高人民法院《关于审理生意合同案子若干问题的解说》(征求定见稿第二稿)第五十二条规则：“在根据强制履行程序(拍卖程序)或许破产程序出卖标的物时，优先购买权人建议优先购买权的，人民法院不予支撑。”该司法解说清晰否定了履行程序中关于优先购买权的维护。
另一种观念以为，优先购买权是法定权力，不管在当事人的自主生意活动仍是法院的强制拍卖程序中，都应当予以维护，不能随意掠夺。
笔者赞同第二种观念。理由是：民事履行以维护债权人的民事实体权力为任务，除了某些不适于履行的权力外，强制履行法都应当予以维护。优先购买权作为民商法上当事人的一种法定权力，在民事履行程序有取得维护的必要和或许。在大陆法系国家以及我国台湾地区，理论和立法上均供认强制履行程序中优先购买权的维护问题。杨与龄教授著《强制履行法论》中以为：“强制拍卖，亦为生意之一种，自不影响优先承买权人之权力……故不动产经拍定或交债权人接受时，履行法院知有优先接受权力人者，得依法告诉其于法定期限内表明愿否优先接受。无法定期限者，则应在履行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到告诉后，逾期未表明者，其优先权视为抛弃，履行法院得交由拍定人承买。”最高人民法院起草的《民事强制履行法(草案)》中也清晰规则了优先购买权的维护办法。
二、强制拍卖中维护优先购买权的两种办法
优先购买权的完成有必要具有两个要素：一是购买条件相同;二是根据相同的购买条件作出了乐意购买的表明。在法院拍卖程序中，理论和实践中关于优先购买权的维护有两种办法：一是“跟价法”，二是“询价法”。
“跟价法”是指由法院告诉优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一同竞价，实施价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因而，优先购买权人要行使和完成其优先购买权，有必要同其他竞买人相同，依照拍卖公告的要求，进行竞买挂号，交纳拍卖保证金，举牌竞买。
“询价法”是指由法院告诉优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待通过竞价发生最高应价者后，由拍卖师问询优先购买权人是否乐意购买。假如其不肯购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。假如其乐意购买，则拍卖师问询最高应价者是否乐意再加价，假如其不肯加价，则拍卖物由优先购买权人购得，假如其表明乐意，则在加价后再问询优先购买权人。如此重复，直至其间一人退出，拍卖才成交。
我国法令规则按份共有产业的每个共有人有权要求将自己的比例分出或许转让。但在出售时，其他共有人在平等条件下，有优先购买的权力。如还有其他疑问，欢迎在线咨询。