二手房转按揭步骤
来源：听讼网整理 2018-07-21 11:29
二手房转按揭具体分析
——“吃差价”将成前史名词
据介绍，在生意确保服务中，北京开太为生意两边在民生银行开设资金生意账号，生意房子一切的生意资金悉数进入该账号，并由北京开太、民生银行、担保中心三方进行联合监管该账户内每笔资金去向，确保生意两边生意资金的安全性。
开太公司表明，比照现行转按揭事务，该事务流程引入美国同类事务流程，在国内法令答应的前提下，经过民生银行、担保中心和北京开太三方联管、托付处理的方法确保借款资金专款专用，确保资金的运用安全，是国内首个真实意义上的“转按揭”事务，既能够承受中介公司，也能够承受个人托付。
以两边均有按揭为例，开太公司副总经理许磊具体叙述了转按揭事务的操作流程。
第一步，承认生意合同真实有效。
第二步，产权查询。持房产证，到房地产生意中心查询其是否具有上市资历，是真是伪，有没有其他债务联系。
然后去物业现场，对业主进行家访，承认其房子的真实情况，业主的共有人是否赞同出售，在房子中租住的人是否乐意搬出。
然后在现场拍两张相片，一张为楼体全景，一张为带门牌号的房子相片。
在小区物业公司了解物业欠费情况。
第三步，到公证处进行公证，公证内容为生意两边托付开太处理相关手续。
第四步，由开太公司从民生银行为买方请求借款，买方应预备相应的文件。民生银行在开太有驻点，能够现场和买方面签借款合同。
第五步，一般在两天内借款将取得赞同。这时候，开太将树立一个资金监管账号，要求买方将首付款打入该账号，再将民生银行的借款打入该账号。
第六步，在北京住宅公积金管理中心担保中心、民生银行和开太三方一起认可的前提下，将资金监管账号里的资金为卖方完结提早还款手续，免除典当挂号，拿出房产证，并在房产生意中心为两边处理过户手续，完结产权搬运。
第七步，把资金监管账号里的剩下房款结算给卖房人，一起为买房人做典当挂号。
注：开太相同为购买二手房的客户供给公积金借款担保。
二手房生意过程“七项留意”
留意事项一
防止中介公司的暗箱操作
其一，某些中介以个人买房名义现金收买业主房子，运用收买的方法赚取不正当差价;别的，业主名义上虽已出售了房子，取得房款，但实际上假如中介公司在出售中运用仍为业主名下的房产(没有过户)从事不法活动，业主依然脱不了关连。
其二，当业主与中介公司签定独家署理协议时，协议中或许存在“霸王条款”，主要是在署理协议中无署理出售时刻的约束及不能准时完结托付的赔付规范，可是假如业主不经过该中介售房，却要承当高金额的违约金。
其三，在生意过程中，大部分情况下，一切费用都须买方承当，但不法中介不清晰奉告买方在生意过程中需求交纳的费用，只奉告买方悉数买下标的房产需求的价款，实际上所谓的“全包价”比生意公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
留意事项二
房子自身情况
用于生意的房子是否为不合法修建或已被列入拆迁规模;
房子权属是否存有争议;
房子是否为共有，出卖人未经共有权人赞同;
房子是否已租借别人，出卖人未依规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的;
房子是否已典当，未经典当权人书面赞同转让的;
是否被依法查封或许被依法以其他方法约束房子权属转让;
生意房子是否存有质量瑕疵。
留意事项三
修理基金余额的结算与更名
生意两边一般都会在合同中约好修理基金的结算方法，但有时约好过于抽象，只写“送”或许“不送”。事实上，房子交代时还会遇到例外情况，即卖方没有缴付修理基金或修理基金部分现已运用。因为生意合同中约好不清晰，卖方能够以为修理基金是“送”的，未缴部分或缺乏部分当然由买方自行缴付;而买方也能够以为，卖方应当足额缴付后，再将修理基金移至买方名下。
因而，生意两边在签定合一起，应当清晰修理基金的结算数额。
留意事项四
水、电、物业管理费等费用
这类胶葛在房子生意中经常出现，因为两边忽略，没有在房子交代时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴很多费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认倒霉，补缴欠款。尽管相关于房价来说数额不大，但买方心理上依旧无法求得平衡。其实，这种情况完全能够防止，只要在交房当日结清上述金钱即可。
留意事项五
房子隶属设备、设备、装饰及附赠家电、家具的检验
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行检验，其间比较简单忽视的是下水道阻塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约好进行检验，主张在合同中清晰所赠家具、家电的数量和品牌，亦或许选用图像资料作为合同附件。
留意事项六
户口问题
依照一般的生意习气，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时因为暂无能够入住户口的房子或子女就学等原因，生意中卖方会要求推延户口迁出的时刻。关于这类情况，两边应书面约好户口迁出的时刻及违约责任。因为户口一般无法强制迁出，因而买方对户口推迟问题应当采纳稳重的情绪。
留意事项七
评价情况
二手房生意的重要一环是须对生意房子进行评价，在这个环节存在的危险便是房子评价价偏高或偏低，违背房子的商场价值。
高了卖不出去，低了将遭受丢失。
合同约好是否清晰
二手房的生意合同尽管无需像商品房生意合同那么全面，但关于一些细节问题还应约好清楚，如：合同主体、权力确保、房子价款、生意方法、违约责任、胶葛处理、签定日期等等问题均应全面考虑。生意两边在签定合一起，应当对上述问题进行清晰约好，防止胶葛的发作，即便发作胶葛也有章可循。假如两边约好的交房时刻坐落生意流程的最终环节，买方可预留一部分房款，在房子交代完结后再付出，这样能够进步卖方实行交房责任的主动性。房子交给后，两边应签定一份房子交代书，将交房中完结的事项写入其间，以书面方法承认两边关于房子交代事项的认可。特别是某些交房事项(如修理基金更名、户口迁出等)无法按期完结时，更应当签定房子交代书，将未完结事项以及何时完结写入其间，以便将来按期践约实行。
——“吃差价”将成前史名词
据介绍，在生意确保服务中，北京开太为生意两边在民生银行开设资金生意账号，生意房子一切的生意资金悉数进入该账号，并由北京开太、民生银行、担保中心三方进行联合监管该账户内每笔资金去向，确保生意两边生意资金的安全性。
开太公司表明，比照现行转按揭事务，该事务流程引入美国同类事务流程，在国内法令答应的前提下，经过民生银行、担保中心和北京开太三方联管、托付处理的方法确保借款资金专款专用，确保资金的运用安全，是国内首个真实意义上的“转按揭”事务，既能够承受中介公司，也能够承受个人托付。
以两边均有按揭为例，开太公司副总经理许磊具体叙述了转按揭事务的操作流程。
第一步，承认生意合同真实有效。
第二步，产权查询。持房产证，到房地产生意中心查询其是否具有上市资历，是真是伪，有没有其他债务联系。
然后去物业现场，对业主进行家访，承认其房子的真实情况，业主的共有人是否赞同出售，在房子中租住的人是否乐意搬出。
然后在现场拍两张相片，一张为楼体全景，一张为带门牌号的房子相片。
在小区物业公司了解物业欠费情况。
第三步，到公证处进行公证，公证内容为生意两边托付开太处理相关手续。
第四步，由开太公司从民生银行为买方请求借款，买方应预备相应的文件。民生银行在开太有驻点，能够现场和买方面签借款合同。
第五步，一般在两天内借款将取得赞同。这时候，开太将树立一个资金监管账号，要求买方将首付款打入该账号，再将民生银行的借款打入该账号。
第六步，在北京住宅公积金管理中心担保中心、民生银行和开太三方一起认可的前提下，将资金监管账号里的资金为卖方完结提早还款手续，免除典当挂号，拿出房产证，并在房产生意中心为两边处理过户手续，完结产权搬运。
第七步，把资金监管账号里的剩下房款结算给卖房人，一起为买房人做典当挂号。
注：开太相同为购买二手房的客户供给公积金借款担保。
二手房生意过程“七项留意”
留意事项一
防止中介公司的暗箱操作
其一，某些中介以个人买房名义现金收买业主房子，运用收买的方法赚取不正当差价;别的，业主名义上虽已出售了房子，取得房款，但实际上假如中介公司在出售中运用仍为业主名下的房产(没有过户)从事不法活动，业主依然脱不了关连。
其二，当业主与中介公司签定独家署理协议时，协议中或许存在“霸王条款”，主要是在署理协议中无署理出售时刻的约束及不能准时完结托付的赔付规范，可是假如业主不经过该中介售房，却要承当高金额的违约金。
其三，在生意过程中，大部分情况下，一切费用都须买方承当，但不法中介不清晰奉告买方在生意过程中需求交纳的费用，只奉告买方悉数买下标的房产需求的价款，实际上所谓的“全包价”比生意公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。
留意事项二
房子自身情况
用于生意的房子是否为不合法修建或已被列入拆迁规模;
房子权属是否存有争议;
房子是否为共有，出卖人未经共有权人赞同;
房子是否已租借别人，出卖人未依规则告诉承租人，损害承租人优先购买权等权益的;
房子是否已典当，未经典当权人书面赞同转让的;
是否被依法查封或许被依法以其他方法约束房子权属转让;
生意房子是否存有质量瑕疵。
留意事项三
修理基金余额的结算与更名
生意两边一般都会在合同中约好修理基金的结算方法，但有时约好过于抽象，只写“送”或许“不送”。事实上，房子交代时还会遇到例外情况，即卖方没有缴付修理基金或修理基金部分现已运用。因为生意合同中约好不清晰，卖方能够以为修理基金是“送”的，未缴部分或缺乏部分当然由买方自行缴付;而买方也能够以为，卖方应当足额缴付后，再将修理基金移至买方名下。
因而，生意两边在签定合一起，应当清晰修理基金的结算数额。
留意事项四
水、电、物业管理费等费用
这类胶葛在房子生意中经常出现，因为两边忽略，没有在房子交代时对日常生活费用进行结算，等买方入住后，收到上述账单时，才发现卖方欠缴很多费用，再回头找其结算时，房东早已音讯全无，只好自认倒霉，补缴欠款。尽管相关于房价来说数额不大，但买方心理上依旧无法求得平衡。其实，这种情况完全能够防止，只要在交房当日结清上述金钱即可。
留意事项五
房子隶属设备、设备、装饰及附赠家电、家具的检验
一般来讲，买方在交房时都会对上述事项进行检验，其间比较简单忽视的是下水道阻塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约好进行检验，主张在合同中清晰所赠家具、家电的数量和品牌，亦或许选用图像资料作为合同附件。
留意事项六
户口问题
依照一般的生意习气，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时因为暂无能够入住户口的房子或子女就学等原因，生意中卖方会要求推延户口迁出的时刻。关于这类情况，两边应书面约好户口迁出的时刻及违约责任。因为户口一般无法强制迁出，因而买方对户口推迟问题应当采纳稳重的情绪。
留意事项七
评价情况
二手房生意的重要一环是须对生意房子进行评价，在这个环节存在的危险便是房子评价价偏高或偏低，违背房子的商场价值。
高了卖不出去，低了将遭受丢失。
合同约好是否清晰
二手房的生意合同尽管无需像商品房生意合同那么全面，但关于一些细节问题还应约好清楚，如：合同主体、权力确保、房子价款、生意方法、违约责任、胶葛处理、签定日期等等问题均应全面考虑。生意两边在签定合一起，应当对上述问题进行清晰约好，防止胶葛的发作，即便发作胶葛也有章可循。假如两边约好的交房时刻坐落生意流程的最终环节，买方可预留一部分房款，在房子交代完结后再付出，这样能够进步卖方实行交房责任的主动性。房子交给后，两边应签定一份房子交代书，将交房中完结的事项写入其间，以书面方法承认两边关于房子交代事项的认可。特别是某些交房事项(如修理基金更名、户口迁出等)无法按期完结时，更应当签定房子交代书，将未完结事项以及何时完结写入其间，以便将来按期践约实行。