律师谈几种情形房产的分割问题
来源：听讼网整理 2018-09-10 02:45
离婚案子傍边涉及到房产的切割是一起产业切割的首要组成部分，针对大多数家庭而言，房产是最首要的产业。在当今社会时期，承租、运用公房跟着“房改”的进行，现已逐步退出了房子商场，私有房产成为家庭房产的首要方法。私有住宅中按揭购房成为了获得房产的首要方法。在离婚案子的审理、署理过程中，按揭房产的切割尚存在许多难点，理论界、什物界都还没有构成一起，多种分配方法也存在许多争议。本文测验对离婚案子中的私有房产，特别是按揭房产切割问题作出讨论，请业界同仁纠正。
按揭购房一般要通过签定房子买卖合同，交给首付款、获得房子一切权证书、归还按揭告贷等几个环节。当事人有可能在上述各个阶段提出离婚诉讼，而且出资方法的不同(两边出资、独自出资、混淆出资、第三人参加出资等)均会导致不同的法令结果，因而，本文依照出资方法、离婚诉讼提起时刻的不同，作出相应的剖析。
一、夫妻两边婚后一次性出资，获得房子产权证书后离婚的
此种方法最便于处理。依据《婚姻法》第十七条的规则，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的产业，归夫妻一起一切”。只需夫妻间没有事前关于房产清晰约好产权归归于其间一方，不管购房合同或许房子一切权证书上面的购房人或许房子一切权人是哪一方，不管购房合同或许房子一切权证书上面是否载明共有人，不管夫妻双房的出资比例多少，该房产均归于夫妻两边一起共有。该房产作为一起产业由夫妻两边分配。
分配房产价值。依据现在郑州市以及全省的房地产价格走势，在能够预见的时期内，房子价格将一起上涨。离婚时分房子的价值一般都会高于购房时分的合同价值，有的甚至会到达合同价值的数倍。假如依照房子的合同价值进行切割，势必会危害其间没有实践得到房子乙方的利益。因而，笔者以为应当依照房子的实践价值进行切割，才干更好的维护当事人的权益。
房子分配。当事人之间假如能够对涉案房产的价值及由哪一方实践获得房产构成一起的，则应当依照两边所认可的价值，由其间一方获得房子产权，付出其间另一方房子价值的一半。假如两边不能形第成一起，或许虽然能够达到一起可是两边均不乐意获得房子的，或许两边均要求获得房子的，则应当依照2003年12月27日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解说(二)第二十条，“(一)两边均建议房子一切权而且赞同竞价获得的，应当允许;(二)一方建议房子一切权的，由评价组织按商场价格对房子作出评价，获得房子一切权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)两边均不建议房子一切权的，依据当事人的请求拍卖房子，就所得价款进行切割”履行。
二、夫妻两边婚后一起出资，以按揭告贷方法获得房子产权证书后离婚的
在房子价格飞涨的今日，夫妻两边具有一次性全额交纳购房款实力的究竟仍是少量，大多数都是采纳商业按揭告贷的方法购买房子。商业按揭告贷大都要阅历交纳首付，银行付出开发商剩下房款，处理房子产权证书，业主归还悉数告贷之后从银行手里获得产权证等过程。假如当事人是在悉数归还银行的告贷之后提起离婚诉讼，此种法令关系笔较简略，能够直接运用第一种方法切割房产。
实践中大多数事例呈现在交纳首付款，按揭告贷之后，没有悉数归还告贷之后的环节。因为业主还应当归还银行的告贷，在归还告贷之前，虽然现已处理了房子一切权证书，可是业主并不实践把握房产证，该房产证被抵押在银行手里。也便是说，该房产还存在抵押权。切割按揭产业时分存在首付款、现已归还告贷、没有归还告贷、房子实践增值等四个组成部分。实践上房子的合同价值便是现已付出房款与剩下告贷本息的总和。
关于切割按揭房产，因为还存在持续归还银行银行告贷的问题，因而不能简略的切割房子合同价值。房子的实践价值(合同价值与房子增值之和)减去没有归还的银行告贷后的剩下价值才是两边的分配目标。由其间的一方获得房产，持续向银行归还告贷本金、利息，一起向另一方付出房子价值的一半。
假如房子的实践价值低于首付款、现已归还告贷、还应持续归还告贷之总和的(实践中很少呈现)，则应当由其间一方获得房产，持续向银行归还告贷本金、利息，一起另一方向其付出房子价值差额部分的一半。
三、一方婚前付清房款并获得房产证书后离婚的
此种状况下的法令关系最简略。既然是两边在处理成婚登记之前就现已获得房产证，而且是一方独自出资，该房产应当是归于个人产业，离婚时作为婚前个人产业直接归归于一方一切。该房产并不跟着夫妻关系的建立、连续而主动转化为夫妻一起产业，除非是夫妻两边由清晰的书面约好，不然对方不得提出切割。
四、一方婚前按揭购房并获得房产证，婚后归还告贷期间离婚的
婚前获得房产证书，就意味着获得了房子的一切权。离婚时房产直接归归于其间一方，可是这并不影响夫妻关系存续期间的产业增加部分作为一起产业切割。房子一切权与房子价值并不完同等。因为婚后归还告贷要素以及房子增值要素的介入，就房子的价值而言，离婚时分的房产价格(房子实践价值减去没有归还告贷后的差额)肯定大于成婚时分的价格(房子的实践价值减去成婚时分没有归还的告贷差额)。此种状况下，两种价格之间的差额部分是否构成夫妻两边该南通一起产业，应当区别不同状况来挑选。
假如能够证明归还告贷的资金悉数是由购房一方的婚前个人产业付出的，那么该房产归于一方的个人产业，直接归属其自己，除非是两边书面约好该房产作为两边的一起产业。
假如不能证明归还告贷的资金悉数是由购房一方的婚前个人产业付出的，则应当视为夫妻两边一起归还的按揭告贷。不管是两边归还告贷的资金来源、或许是两边归还告贷的比例，均不影响夫妻两边一起归还告贷的性质。此种状况下房产归签定购房合同的一方一切，可是房子两种价格差额部分作为夫妻两边一起产业分配。
五、一方婚前购房，婚后一起归还告贷并获得房产证书的
此种状况下笔者以为房子一切权应当归归于婚前购房的一方，可是婚前产业部分、婚后一起产业部分应当区别对待。婚前一方付出的房产价款应当归于个人产业，切割房产价值的时分应当首要予以扣除。婚后归还的告贷、房子的增值部分作为夫妻两边一起产业。夫妻两边切割的一起产业应当是房子实践价值减去婚前付出部分、没有归还告贷后的差额部分。
六、离婚时没有获得房产证书的
因为《商品房买卖合同》规则，由开发商代为处理房子一切权证书，一起房产证的处理并不是短时刻内能够顺利完成的。因而有一部分房子在夫妻两边离婚时还没有及时处理。关于此种状况，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解说(二)第二十一条清晰规则，“离婚时两边对没有获得一切权或许没有获得彻底一切权的房子有争议且洽谈不成的，人民法院不宜判定房子一切权的归属，应当依据实践状况判定由当事人运用。当事人就前款规则的房子获得彻底一切权后，有争议的，能够另行向人民法院提起诉讼。”所以本文不做进一步讨论。
七、爸爸妈妈参加出资并获得房产证书后离婚的
假如是夫妻两边成婚前爸爸妈妈出资购买房产的，一般视为对自己子女个人的赠与，爸爸妈妈不得索回。一起该部分财物作为一方的婚前个人产业在切割房产价值重应当予以扣除。可是爸爸妈妈在婚前清晰声明是对夫妻两边的一起赠与的在外。
假如是夫妻两边婚后出资购买房产的，一般视为对夫妻两边的赠与，爸爸妈妈不得索回。该部分财物作为夫妻两边一起产业予以切割。可是爸爸妈妈在赠与时分清晰声明是对夫妻其间一方的赠予的在外。
假如是爸爸妈妈对子女的出资为告贷，婚前告贷的作为一方的个人债款，婚后一起告贷的，作为婚后一起债款。当关于爸爸妈妈出资不能证明是赠与仍是告贷的，推定为赠与。
按揭购房一般要通过签定房子买卖合同，交给首付款、获得房子一切权证书、归还按揭告贷等几个环节。当事人有可能在上述各个阶段提出离婚诉讼，而且出资方法的不同(两边出资、独自出资、混淆出资、第三人参加出资等)均会导致不同的法令结果，因而，本文依照出资方法、离婚诉讼提起时刻的不同，作出相应的剖析。
一、夫妻两边婚后一次性出资，获得房子产权证书后离婚的
此种方法最便于处理。依据《婚姻法》第十七条的规则，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的产业，归夫妻一起一切”。只需夫妻间没有事前关于房产清晰约好产权归归于其间一方，不管购房合同或许房子一切权证书上面的购房人或许房子一切权人是哪一方，不管购房合同或许房子一切权证书上面是否载明共有人，不管夫妻双房的出资比例多少，该房产均归于夫妻两边一起共有。该房产作为一起产业由夫妻两边分配。
分配房产价值。依据现在郑州市以及全省的房地产价格走势，在能够预见的时期内，房子价格将一起上涨。离婚时分房子的价值一般都会高于购房时分的合同价值，有的甚至会到达合同价值的数倍。假如依照房子的合同价值进行切割，势必会危害其间没有实践得到房子乙方的利益。因而，笔者以为应当依照房子的实践价值进行切割，才干更好的维护当事人的权益。
房子分配。当事人之间假如能够对涉案房产的价值及由哪一方实践获得房产构成一起的，则应当依照两边所认可的价值，由其间一方获得房子产权，付出其间另一方房子价值的一半。假如两边不能形第成一起，或许虽然能够达到一起可是两边均不乐意获得房子的，或许两边均要求获得房子的，则应当依照2003年12月27日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解说(二)第二十条，“(一)两边均建议房子一切权而且赞同竞价获得的，应当允许;(二)一方建议房子一切权的，由评价组织按商场价格对房子作出评价，获得房子一切权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)两边均不建议房子一切权的，依据当事人的请求拍卖房子，就所得价款进行切割”履行。
二、夫妻两边婚后一起出资，以按揭告贷方法获得房子产权证书后离婚的
在房子价格飞涨的今日，夫妻两边具有一次性全额交纳购房款实力的究竟仍是少量，大多数都是采纳商业按揭告贷的方法购买房子。商业按揭告贷大都要阅历交纳首付，银行付出开发商剩下房款，处理房子产权证书，业主归还悉数告贷之后从银行手里获得产权证等过程。假如当事人是在悉数归还银行的告贷之后提起离婚诉讼，此种法令关系笔较简略，能够直接运用第一种方法切割房产。
实践中大多数事例呈现在交纳首付款，按揭告贷之后，没有悉数归还告贷之后的环节。因为业主还应当归还银行的告贷，在归还告贷之前，虽然现已处理了房子一切权证书，可是业主并不实践把握房产证，该房产证被抵押在银行手里。也便是说，该房产还存在抵押权。切割按揭产业时分存在首付款、现已归还告贷、没有归还告贷、房子实践增值等四个组成部分。实践上房子的合同价值便是现已付出房款与剩下告贷本息的总和。
关于切割按揭房产，因为还存在持续归还银行银行告贷的问题，因而不能简略的切割房子合同价值。房子的实践价值(合同价值与房子增值之和)减去没有归还的银行告贷后的剩下价值才是两边的分配目标。由其间的一方获得房产，持续向银行归还告贷本金、利息，一起向另一方付出房子价值的一半。
假如房子的实践价值低于首付款、现已归还告贷、还应持续归还告贷之总和的(实践中很少呈现)，则应当由其间一方获得房产，持续向银行归还告贷本金、利息，一起另一方向其付出房子价值差额部分的一半。
三、一方婚前付清房款并获得房产证书后离婚的
此种状况下的法令关系最简略。既然是两边在处理成婚登记之前就现已获得房产证，而且是一方独自出资，该房产应当是归于个人产业，离婚时作为婚前个人产业直接归归于一方一切。该房产并不跟着夫妻关系的建立、连续而主动转化为夫妻一起产业，除非是夫妻两边由清晰的书面约好，不然对方不得提出切割。
四、一方婚前按揭购房并获得房产证，婚后归还告贷期间离婚的
婚前获得房产证书，就意味着获得了房子的一切权。离婚时房产直接归归于其间一方，可是这并不影响夫妻关系存续期间的产业增加部分作为一起产业切割。房子一切权与房子价值并不完同等。因为婚后归还告贷要素以及房子增值要素的介入，就房子的价值而言，离婚时分的房产价格(房子实践价值减去没有归还告贷后的差额)肯定大于成婚时分的价格(房子的实践价值减去成婚时分没有归还的告贷差额)。此种状况下，两种价格之间的差额部分是否构成夫妻两边该南通一起产业，应当区别不同状况来挑选。
假如能够证明归还告贷的资金悉数是由购房一方的婚前个人产业付出的，那么该房产归于一方的个人产业，直接归属其自己，除非是两边书面约好该房产作为两边的一起产业。
假如不能证明归还告贷的资金悉数是由购房一方的婚前个人产业付出的，则应当视为夫妻两边一起归还的按揭告贷。不管是两边归还告贷的资金来源、或许是两边归还告贷的比例，均不影响夫妻两边一起归还告贷的性质。此种状况下房产归签定购房合同的一方一切，可是房子两种价格差额部分作为夫妻两边一起产业分配。
五、一方婚前购房，婚后一起归还告贷并获得房产证书的
此种状况下笔者以为房子一切权应当归归于婚前购房的一方，可是婚前产业部分、婚后一起产业部分应当区别对待。婚前一方付出的房产价款应当归于个人产业，切割房产价值的时分应当首要予以扣除。婚后归还的告贷、房子的增值部分作为夫妻两边一起产业。夫妻两边切割的一起产业应当是房子实践价值减去婚前付出部分、没有归还告贷后的差额部分。
六、离婚时没有获得房产证书的
因为《商品房买卖合同》规则，由开发商代为处理房子一切权证书，一起房产证的处理并不是短时刻内能够顺利完成的。因而有一部分房子在夫妻两边离婚时还没有及时处理。关于此种状况，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解说(二)第二十一条清晰规则，“离婚时两边对没有获得一切权或许没有获得彻底一切权的房子有争议且洽谈不成的，人民法院不宜判定房子一切权的归属，应当依据实践状况判定由当事人运用。当事人就前款规则的房子获得彻底一切权后，有争议的，能够另行向人民法院提起诉讼。”所以本文不做进一步讨论。
七、爸爸妈妈参加出资并获得房产证书后离婚的
假如是夫妻两边成婚前爸爸妈妈出资购买房产的，一般视为对自己子女个人的赠与，爸爸妈妈不得索回。一起该部分财物作为一方的婚前个人产业在切割房产价值重应当予以扣除。可是爸爸妈妈在婚前清晰声明是对夫妻两边的一起赠与的在外。
假如是夫妻两边婚后出资购买房产的，一般视为对夫妻两边的赠与，爸爸妈妈不得索回。该部分财物作为夫妻两边一起产业予以切割。可是爸爸妈妈在赠与时分清晰声明是对夫妻其间一方的赠予的在外。
假如是爸爸妈妈对子女的出资为告贷，婚前告贷的作为一方的个人债款，婚后一起告贷的，作为婚后一起债款。当关于爸爸妈妈出资不能证明是赠与仍是告贷的，推定为赠与。