房地产企业,置换另一家工业企业的工业厂房
来源：听讼网整理 2018-12-31 06:02
【问题】
我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税别离怎么处理?
【回答】
1.契税：
《中华人民共和国契税暂行法令》第一条规则，在中华人民共和国境内搬运土地、房子权属，接受的单位和个人为契税的交税人，应当依照本法令的法规交纳契税。第三条规则：契税税率为3%～5%.第四条契税的计税依据规则，土地使用权交流、房子交流，为所交流的土地使用权、房子的价格的差额。前款成交价格显着低于市场价格而且无正当理由的，或许所交流土地使用权、房子的价格的差额显着不合理而且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《中华人民共和国契税暂行法令细则》第十条规则，土地使用权交流、房子交流，交流价格不持平的，由多交给钱银、什物、无形财物或许其他经济利益的一方交交税款。交流价格持平的，免征契税。
依据上述规则，上述置换事务，应依照交流价格差额乘以规则税率交纳契税，假如交流价格持平则免征契税，但所交流房子的价格的差额显着不合理而且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
2.营业税：
《中华人民共和国营业税暂行法令》第一条规则，在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形财物或许出售不动产的单位和个人，为营业税的交税人，应当依照本法令交纳营业税。
第四条规则，交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产，依照营业额和规则的税率核算应交税额。
第七条规则，交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
《中华人民共和国营业税暂行法令施行细则》第三条第二款规则：“前款所称有偿，是指获得钱银、货品或许其他经济利益。”依据上述文件的规则，贵公司上述买卖归于获得了其他经济利益，应按规则交纳营业税。一起依照规则税(费)率交纳城建税及教育费附加。
3.土地增值税：
《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第二条规则，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的交税义务人(以下简称交税人)，应依照本法令交纳土地增值税。
第三条规则，土地增值税依照交税人转让房地产所获得的增值额和本法令第七条法规的税率核算征收。
第四条规则，交税人转让房地产所获得的收入减除本法令第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条规则，交税人转让房地产所获得的收入，包含钱银收入、什物收入和其他收入。
第六条规则：核算增值额的扣除项目：(一)获得土地使用权所付出的金额;(二)开发土地的本钱、费用;(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财务部法规的其他扣除项目。
第七条规则，土地增值税施行四级超率累进税率：增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%.增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%.增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%.增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%.依据规则，贵公司置换事务应依照住宅楼的增值额乘以规则税率交纳土地增值税，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条非直接出售和自用房地产的收入承认规则：(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交流其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
企业之前置换房产需要按上述规则计征土地增值税，只要契合《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)规则的，对个人之间交流自有寓居用房地产的，经当地税务机关核实，能够免征土地增值税。
4.企业所得税：
《中华人民共和国企业所得税法》第一条规则，在中华人民共和国境内，企业和其他获得收入的安排(以下总称企业)为企业所得税的交税人，依照本法的规则交纳企业所得税。
第五条规则，企业每一交税年度的收入总额，减除不交税收入、免税收入、各项扣除以及答应补偿的以前年度亏本后的余额，为应交税所得额。
《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第十三条规则，企业所得税法第六条所称企业以非钱银方式获得的收入，应当依照公允价值承认收入额。
第二十五条规则，企业发作非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许利润分配等用处的，应当视同出售货品、转让产业或许供给劳务，但国务院财务、税务主管部门还有规则的在外。
依据上述规则，贵公司置换事务，应视同出售，核算所得，与本企业全年其他事务所得同时核算交纳企业所得税。
我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税别离怎么处理?
【回答】
1.契税：
《中华人民共和国契税暂行法令》第一条规则，在中华人民共和国境内搬运土地、房子权属，接受的单位和个人为契税的交税人，应当依照本法令的法规交纳契税。第三条规则：契税税率为3%～5%.第四条契税的计税依据规则，土地使用权交流、房子交流，为所交流的土地使用权、房子的价格的差额。前款成交价格显着低于市场价格而且无正当理由的，或许所交流土地使用权、房子的价格的差额显着不合理而且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《中华人民共和国契税暂行法令细则》第十条规则，土地使用权交流、房子交流，交流价格不持平的，由多交给钱银、什物、无形财物或许其他经济利益的一方交交税款。交流价格持平的，免征契税。
依据上述规则，上述置换事务，应依照交流价格差额乘以规则税率交纳契税，假如交流价格持平则免征契税，但所交流房子的价格的差额显着不合理而且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
2.营业税：
《中华人民共和国营业税暂行法令》第一条规则，在中华人民共和国境内供给本法令规则的劳务、转让无形财物或许出售不动产的单位和个人，为营业税的交税人，应当依照本法令交纳营业税。
第四条规则，交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产，依照营业额和规则的税率核算应交税额。
第七条规则，交税人供给应税劳务、转让无形财物或许出售不动产的价格显着偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
《中华人民共和国营业税暂行法令施行细则》第三条第二款规则：“前款所称有偿，是指获得钱银、货品或许其他经济利益。”依据上述文件的规则，贵公司上述买卖归于获得了其他经济利益，应按规则交纳营业税。一起依照规则税(费)率交纳城建税及教育费附加。
3.土地增值税：
《中华人民共和国土地增值税暂行法令》第二条规则，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并获得收入的单位和个人，为土地增值税的交税义务人(以下简称交税人)，应依照本法令交纳土地增值税。
第三条规则，土地增值税依照交税人转让房地产所获得的增值额和本法令第七条法规的税率核算征收。
第四条规则，交税人转让房地产所获得的收入减除本法令第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条规则，交税人转让房地产所获得的收入，包含钱银收入、什物收入和其他收入。
第六条规则：核算增值额的扣除项目：(一)获得土地使用权所付出的金额;(二)开发土地的本钱、费用;(三)新建房及配套设备的本钱、费用，或许旧房及建筑物的评价价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财务部法规的其他扣除项目。
第七条规则，土地增值税施行四级超率累进税率：增值额未超越扣除项目金额50%的部分，税率为30%.增值额超越扣除项目金额50%、未超越扣除项目金额100%的部分，税率为40%.增值额超越扣除项目金额100%、未超越扣除项目金额200%的部分，税率为50%.增值额超越扣除项目金额200%的部分，税率为60%.依据规则，贵公司置换事务应依照住宅楼的增值额乘以规则税率交纳土地增值税，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算办理有关问题的告诉》(国税发[2006]187号)第三条非直接出售和自用房地产的收入承认规则：(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交流其他单位和个人的非钱银性财物等，发作所有权搬运时应视同出售房地产，其收入按下列办法和次序承认：1.按本企业在同一区域、同一年度出售的同类房地产的平均价格承认;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价价值承认。
企业之前置换房产需要按上述规则计征土地增值税，只要契合《财务部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规则的告诉》(财税字[1995]48号)规则的，对个人之间交流自有寓居用房地产的，经当地税务机关核实，能够免征土地增值税。
4.企业所得税：
《中华人民共和国企业所得税法》第一条规则，在中华人民共和国境内，企业和其他获得收入的安排(以下总称企业)为企业所得税的交税人，依照本法的规则交纳企业所得税。
第五条规则，企业每一交税年度的收入总额，减除不交税收入、免税收入、各项扣除以及答应补偿的以前年度亏本后的余额，为应交税所得额。
《中华人民共和国企业所得税法施行法令》第十三条规则，企业所得税法第六条所称企业以非钱银方式获得的收入，应当依照公允价值承认收入额。
第二十五条规则，企业发作非钱银性财物交流，以及将货品、产业、劳务用于捐献、偿债、资助、集资、广告、样品、职工福利或许利润分配等用处的，应当视同出售货品、转让产业或许供给劳务，但国务院财务、税务主管部门还有规则的在外。
依据上述规则，贵公司置换事务，应视同出售，核算所得，与本企业全年其他事务所得同时核算交纳企业所得税。