买房需要知道的法律问题
来源：听讼网整理 2018-11-10 04:59
一、认购书及定金
认购书，是商品房生意时开发商供给的，在购房者交纳必定的金钱后缔结的，在约好时间内与开发商签定商品房生意合同的文书。认购书中往往约好，购房者应当交纳必定的金钱作为定金，假如购房者违约，定金将不予交还。
定金不予交还的约好是否合法呢?依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》(以下简称《解说》)的明确规则，假如因对合同条款内容怎样约好而达不成一致意见的，归于不行归责于任何一方的职责，定金应当交还。
可是，认购书具有《商品房出售管理办法》第十六条规则的商品房生意合同的主要内容的，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该认购书应当视为商品房生意合同，可是条件是开发商现已拿到预售证。
二、“五证”是否完全
“五证”即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《修建工程规划许可证》、《修建工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。
《国有土地运用权证》标明的是开发商是否享有该土地的运用权的法定证明，可以看出该土地运用权的年限及是否设定典当等他项权力;《建造用地规划许可证》是阐明该土地的规划用处是商业用地、工业用地仍是住所用地等;《建造工程规划许可证》是该开发项目经赞同的规划规划，规划等;《修建工程施工许可证》是依法施工的证明;《商品房预(销)售许可证》是该商品房可以进行预(销)售的法定证明。短少任何一个证明，都阐明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。
三、面积的构成及其差错处理
商品房面积包含修建面积、套内修建面积和公摊面积。实践中，最简单出现问题的是面积的差错及公摊面积的构成。
签定合一起，应当留意约好面积差错的处理办法是针对什么面积的，最好约好修建面积和套内修建面积谁的差错大就以谁为准。假如面积发作差错怎样办呢?合同有约好的，依照约好处理;合同没有约好或许约好不明确的，依照以下准则处理：
1、面积差错比绝对值在3%以内(含3%)，依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支撑;
2、面积差错比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同持续履行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出3%部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人;
房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
公摊面积的构成在合同中往往没有约好，就简单使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，然后危害购房者利益的工作发作。但凡专为本幢楼服务的设备，都可以计入公摊。假如是为多栋楼服务的设备，是不能计入摊的。
四、双倍补偿
商品房生意是否适用《顾客权益维护法》中的双倍补偿，有不同的观念。依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》的规则，商品房生意合同不适用双倍补偿，但有下列景象之一的，买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：
1、合同签定后，未将典当的现实奉告购房人的;
2、合同签定后，又将房子设定典当的;
3、成心隐秘没有《商品房预售许可证》或供给虚伪《商品房预售许可证》的;
4、成心隐秘所售房子现已典当的;
5、成心隐秘该房现已出售给第三人或该房为拆迁补偿安顿房子的。
五、“按揭”借款
一般签定合同是在处理“按揭”之前，即有3-10日的期间让有需求的购房者处理按揭。购房者在签定合一起必定要先问清楚是那个银行为本次生意做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只需依据自己的状况保证可以办得下来的才予以签定合同。一起还要问清楚，银行关于相关的保险费是怎样收取的，是按总房价呢仍是借款额为规范来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不相同，所以也要问清楚。一不当心这也是一笔大费用哟。
六、关于补充协议
签定商品房生意合一起，开发商往往预备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对规范合同的改变，假如补充协议中的约好与规范合同约好不一致的，应当以补充协议为准。假如补充协议有对购房者晦气的约好，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到维护，而许多补充协议是开发商在现已构成违约而购房者又没有发现的状况下采纳的一种补救措施，所以，购房者在签定补充协议时必定要多加当心。
认购书，是商品房生意时开发商供给的，在购房者交纳必定的金钱后缔结的，在约好时间内与开发商签定商品房生意合同的文书。认购书中往往约好，购房者应当交纳必定的金钱作为定金，假如购房者违约，定金将不予交还。
定金不予交还的约好是否合法呢?依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》(以下简称《解说》)的明确规则，假如因对合同条款内容怎样约好而达不成一致意见的，归于不行归责于任何一方的职责，定金应当交还。
可是，认购书具有《商品房出售管理办法》第十六条规则的商品房生意合同的主要内容的，而且出卖人现已依照约好收受购房款的，该认购书应当视为商品房生意合同，可是条件是开发商现已拿到预售证。
二、“五证”是否完全
“五证”即《国有土地运用权证》、《建造用地规划许可证》、《修建工程规划许可证》、《修建工程施工许可证》和《商品房预(销)售许可证》。
《国有土地运用权证》标明的是开发商是否享有该土地的运用权的法定证明，可以看出该土地运用权的年限及是否设定典当等他项权力;《建造用地规划许可证》是阐明该土地的规划用处是商业用地、工业用地仍是住所用地等;《建造工程规划许可证》是该开发项目经赞同的规划规划，规划等;《修建工程施工许可证》是依法施工的证明;《商品房预(销)售许可证》是该商品房可以进行预(销)售的法定证明。短少任何一个证明，都阐明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。
三、面积的构成及其差错处理
商品房面积包含修建面积、套内修建面积和公摊面积。实践中，最简单出现问题的是面积的差错及公摊面积的构成。
签定合一起，应当留意约好面积差错的处理办法是针对什么面积的，最好约好修建面积和套内修建面积谁的差错大就以谁为准。假如面积发作差错怎样办呢?合同有约好的，依照约好处理;合同没有约好或许约好不明确的，依照以下准则处理：
1、面积差错比绝对值在3%以内(含3%)，依照合同约好的价格据实结算，买受人恳求解除合同的，不予支撑;
2、面积差错比绝对值超出3%，买受人恳求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞同持续履行合同，房子实践面积大于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人依照约好的价格补足，面积差错比超出3%部分的房价款由出卖人承当，所有权归买受人;
房子实践面积小于合同约好面积的，面积差错比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积差错比超越3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
公摊面积的构成在合同中往往没有约好，就简单使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，然后危害购房者利益的工作发作。但凡专为本幢楼服务的设备，都可以计入公摊。假如是为多栋楼服务的设备，是不能计入摊的。
四、双倍补偿
商品房生意是否适用《顾客权益维护法》中的双倍补偿，有不同的观念。依据最高人民法院《关于审理商品房生意合同纠纷案件适用法律若干问题的解说》的规则，商品房生意合同不适用双倍补偿，但有下列景象之一的，买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、补偿损失，并可以恳求出卖人承当不超越已付购房款一倍的补偿职责：
1、合同签定后，未将典当的现实奉告购房人的;
2、合同签定后，又将房子设定典当的;
3、成心隐秘没有《商品房预售许可证》或供给虚伪《商品房预售许可证》的;
4、成心隐秘所售房子现已典当的;
5、成心隐秘该房现已出售给第三人或该房为拆迁补偿安顿房子的。
五、“按揭”借款
一般签定合同是在处理“按揭”之前，即有3-10日的期间让有需求的购房者处理按揭。购房者在签定合一起必定要先问清楚是那个银行为本次生意做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只需依据自己的状况保证可以办得下来的才予以签定合同。一起还要问清楚，银行关于相关的保险费是怎样收取的，是按总房价呢仍是借款额为规范来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不相同，所以也要问清楚。一不当心这也是一笔大费用哟。
六、关于补充协议
签定商品房生意合一起，开发商往往预备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对规范合同的改变，假如补充协议中的约好与规范合同约好不一致的，应当以补充协议为准。假如补充协议有对购房者晦气的约好，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到维护，而许多补充协议是开发商在现已构成违约而购房者又没有发现的状况下采纳的一种补救措施，所以，购房者在签定补充协议时必定要多加当心。