房屋租赁纠纷属于民事纠纷还是行政纠纷

   [案情]   1998年5月，某县房产公司（办理该县公产房的事业单位）对县城新民路81号公有房子进行改造后，与刘某签定房子租借协议，房产公司将店面租借给刘某运营，租借期限为一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500元。合同期限届满后，刘某持续运用该店面，每月仍付出500元租金给房产公司，但两边未续签合同。期间，刘某对店面进行室内装饰，房产公司得知也未提出异议。2001年10月该县进行机构改革，撤销了房产公司，建立了房产办理局。2004年元月16日，房产办理局决议对现有公产房选用投标方式确认新的承租人,刘某参加了81号店面的投标，但该店面被他人中标。次日，房产办理局以书面方式告诉刘某在元月20日前搬家，刘某以为自己对店面装饰的出资款未得到补偿，回绝搬家。元月24日，房产办理局向刘某送达了《行政处分事前奉告书》、《责令中止违法行为告诉书》、《行政处分听政奉告书》，刘某未进行申辩。2月13日，房产办理局对刘某进行行政处分:一、中止违章占用公有房子；二、从2004年元月17日起按现房子租金处五倍的罚款。刘某收到处分决议书后，未请求复议或提起诉讼，又未自觉实行，房产办理局遂向法院提起强制实行请求。
   [分析]
   法院能否受理房产办理局的实行请求，即该类胶葛是民事胶葛仍是行政胶葛？有两种不同的观念。
  第一种观念以为，该胶葛归于行政胶葛，法院应当受理房管局提出的行政非诉实行请求。我国建设部公布的《城市公有房子办理规则》第四十三条第三项明文规则，侵占公有房子的，责令其期限迁出，赔偿损失，应处以该房子侵占期间租金总额五倍以下的罚款。作为房地产行政办理功能部门，房产办理局在查明刘某侵占公有房子现实，实行奉告责任程序的基础上，适用该行政规章作出的行政处分于法有据。刘某在规则的期限未请求复议又未采纳司法救助办法，该行政处分决议书即发作法令效力。刘某不自觉实行，房产办理局向法院请求强制实行，法院就应当受理。
   第二种观念是，该胶葛归于民事胶葛性质，房产办理局作出的详细行政行为显着缺少根据，人民法院应判决不准予实行。理由是：
   一、房产办理局适用行政规章对刘某进行行政处分缺少法令根据。刘某与房产公司签定租借合同是相等主体之间的民事法令行为，由此发作的租借胶葛不归于行政法调整的领域，而应当适用《合同法》的相关规则进行处理。房产公司建议刘某搬家能否支撑，刘某的抗辩是否建立，两边应承当怎样的法令责任，应当经过裁决或诉讼加以解决，在两边的胶葛没有得到判决前，冒然确认刘某属侵占公有房子，难于令人心悦口服，所以说房产办理局适用行政规章对刘某进行处分于法无据。
   二、房产办理局确认刘某侵占公有房子与现实不符。刘某运营房产公司的店面缘由两边签定了房子租借合同，虽然租借期限届满，但刘某持续运用租借物，房产公司未提出异议且接受了刘某的租金，根据《合同法》第二百三十六之规则，原租借合同持续有用，但租借期为不定期。《合同法》第二百三十二条规则，对不定期合同，当事人能够随时免除，但出租人免除合同应当在合理期限内告诉承租人。就本案而言，房产办理局未尽告诉责任，也未明确提出免除租借合同，就以投标方式确认新的承租人明显与法相悖。刘某在租借物中持续运营是有法可依的，该行为不归于侵占公有房子的领域，所以房产办理局确认刘某侵占公有房子缺少现实根据。
   三、房产办理局对刘某进行处分在程序上存在严重瑕疵。房管局一方面既是行政执法机关，具有行政办理功能，另一方面又是公产房的办理部门，从事运营活动。其与刘某签定租借合同，收取租金是一种民事活动，两边发作民事法令关系。假如房管局在与承租人发作胶葛时却行使自己的行政办理职权来维护本身利益，就无法保证其作出的详细行政行为公平而无偏私，这与我国程序法设置的逃避准则各走各路。
   四、《城市公有房子办理规则》是在90年代初颁布的，其时的立法意图，法令的根本原则，所规则的根本法令准则和办法，都是以计划经济为布景确认的，在商场经济体制下，这些法令、法规现已日益显现不适应性，与现行法令相冲突的法规，咱们就不能参照实行，因而人民法院应当判决不准予实行，以标准商场，促进商场经济有序、健康地开展。