擅自提高容积率引发商品房买卖合同纠纷案

【案情简介】
原告：成某、陶某、陈某等147人
被告：重庆银昌房地产开发有限公司（以下简称银昌公司）
147名原告别离与被告签定《商品房买卖合同》，约好：147名原告别离购买被告开发的坐落重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住所，该楼盘总层数为26层。
后被告私行进步该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，合计添加48套住所。
2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告银昌公司作出处分决议，决议对私行改变建造工程规划答应超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处分，实行罚款并完善相关手续后，予以处理永久规划答应手续。但被告银昌公司超建部分未经过规划检验。
2008年3月31日，原告接房后发现被告违背合同约好，私行改变建造工程规划答应证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，形成小区容积率大幅度进步，人均实践占有的共有空间缩水，运用环境、日子舒适度变差，寓居条件、日子质量严峻下降，专有部分房子价值降低。
147名原告依据各自购买的房子面积不同（三种不同类型的户型），别离提出索赔恳求，其间成某等73名原告恳求人民法院判令被告补偿丢失1万元；陶某等26名原告恳求人民法院判令被告补偿丢失1.5万元；陈某等48名原告恳求人民法院判令被告补偿丢失2万元。
被告辩称，1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚（2007）第0497号处分决议书现已具有法律效力，规划行政主管部分现已同意规划改变。2、原告对其提出的丢失和丢失金额，没有供给任何依据，应承当举证不能的职责。故恳求法院驳回原告的诉讼恳求。
【裁判】
法院以为，银昌公司违背两边当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约好，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住所，归于违约行为。该行为导致原告所购房子的寓居环境和日子舒适度变差，房子价值相对下降，给原告形成了丢失。银昌公司的行为违背了诚笃信用原则，依法应当予以补偿。关于原告的丢失数额，应当归纳考虑原告遭受危害的程度、被告违约超建或许取得的利益等要素，酌情确认。据此，法院判定被告重庆银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房子面积巨细，别离补偿三类原告丢失6000元、9000元、12000元。
【争议焦点】
1、规划部分有关 “实行罚款后予以处理永久规划答应手续”的行政处分决议，是否表明晰被告超建4层现已得到了规划行政主管部分的同意？
2、被告的违约行为，是否给原告形成了丢失？原告丢失额怎么核算？
【法理分析】
本案是一原因房地产开发公司私行进步容积率引起的特别的商品房买卖合同纠纷案。该案具有必定的新颖性和代表性。商品房买卖合同对违约职责的规则，一般仅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告建议被告存在的违约行为，是被告私行进步容积率，对此违约职责，商品房买卖合同中没有触及。房地产开发商超规划进步容积率而被业主以违约提起诉讼，这在重庆仍是榜首例。在当下房地产商场存在种种不标准的情况下，该案具有必定的代表性。对这一类型案子的稳当处理，在必定程度上能够起到标准房地产商场秩序、维护买卖安全、维护购房人合法权益的效果。
房地产开发商私行进步容积率，不但要承当行政职责，还要承当违约职责。
所谓“容积率”，是指一个小区的总修建面积与用地面积的比率。关于发展商来说，容积率决议地价本钱在房子中占的份额，而关于住户来说，容积率直接触及到寓居的舒适度。容积率较低，修建密度一般也就较低，发展商可用于收回资金的面积就越少，而住户就越舒畅。