房地产开发项目过程的法律风险有什么
来源：听讼网整理 2018-06-21 03:41
面临杂乱多变的商场、面临越来越紧缩的法令、法规和方针，面临维权认识、法令认识越来越强的房产消费集体、面临日益兴旺的资讯媒体，房地产开发企业的法令危险可以说无处不在，但是，许多房地产企业并没有真实注重危险处理。下面和听讼网小编一同来看看有哪些法令危险吧。
一、房地产开发项目进程法令危险剖析
(一)土地运用权获得进程中的法令危险
房地产开发商土地运用权的获得办法包含出让(投标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收买房地产项目公司等。采纳这些办法获得土地运用权的危险首要包含：
1、土地运用权出让进程中的法令危险及应对办法
(1)方针及法令、法规改变的危险
比方出台的影响;前几年房产商场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的开展发作着影响。
应对办法：
(2)政府规划计划改变的危险;
汇金隆购物广场案子
应对办法：
(3)土地运用权出让合同对土地运用进行约束的危险
约束的内容包含规划方针(容积率、修建密度、绿化率等)、开发期限、转让、用处等的约束;
应对办法：
(4)招拍挂进程中的法令危险
万州土地出让金胶葛。
应对办法：
(5)房子及土地平整等相关问题的法令危险
拆迁延迟胶葛;“钉子户”。
应对办法：
(6)土地运用权被政府回收的法令危险
《中华人民共和国城市房地产转让处理规则》六条规则。
应对办法：
2、土地运用权转让进程中的法令危险及其应对办法
(1)土地运用权转让合同无效的法令危险
出让用于项目开发的土地运用权转让应契合的条件：
出让用于成片开发的土地运用权转让应契合的条件：
应对办法：
(2)土地运用权权属瑕疵的法令危险
存在典当等权力担保、共有及“一地数转”等问题，或许会被完成典当权、共有人不同意、合同签定无法获得土地运用权。
应对办法：
(3)土地运用权转让的税收法令危险
逃税避税的危险
应对办法：
(4)因土地运用权出让合同问题而导致的转让危险
应对办法：
(5)土地运用权转让改变挂号进程中的法令危险
3、土地运用权合作开发及收买房地产项意图法令危险及应对办法
前几年，房地产合作开发的胶葛特别多，近几年处理加强了、商场标准了，这类胶葛少了，但金融危机的发作及今后的房产商场或许会有必定时期的低迷，一些开发商为了处理资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收买发作，因为这种买卖的杂乱性及不确定性，将必定导致许多危险的发作。
(1)合作开发合同或股权转让合同被确定无效的法令危险
因为房地产的法令规则多、出资金额大、法令联系杂乱，稍有不小心，就或许面临合同无效的危险。
应对办法：
(2)土地提供方的土地运用权存在瑕疵的法令危险
如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在典当担保、存在权属争议正在发作胶葛等问题。
应对办法：
(3)房地产项目公司或有负债的法令危险
收买后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法令危险。
应对办法：
(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚伪出资的危险;
(5)房地产项目公司的税收危险;
(6)收买在建工程时发作的法令危险;
在建工程转让合同很杂乱，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很杂乱，有工期、质量、造价、施工部队、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里边反映出来，所以这个合同就要做的比较细心，要把好几个相关的法令联系在合同中表现进去。
一中院案子。
应对办法：
(7)被收买房地产项目或许欠政府行政规费的危险
收买时，一般简单疏忽包含土地运用费、土地闲置费、市政配套费等等。
应对办法：
(8)与被收买房地产项目原规划方针相关法令危险。
收买后原规划方针不契合预期开发方针、不契合出资商业意图而施行改变。
一项目改变胶葛。
应对办法：
(二)项目营建阶段面临的法令危险及其应对办法
1、房地产融资和资金方面的法令危险及其应对办法
(1)国家货币方针、信贷方针改变导致的法令危险
方针约束、银根紧缩，资金链断裂
(2)融资协议法令危险
不合法集资、违法假贷—尴尬重负
应对办法：
(3)运用虚伪文件融资的危险
合同诈骗被判十年案。
应对办法：
(4)盲目扩展出资导致资金链断裂的法令危险。
烂尾楼、对外拖欠各种金钱、公司无法运营乃至破产。
应对办法：
2、房地产项目施工方面的法令危险及其应对办法
(1)因为缺少严厉招投标处理制度而导致的选定总承包商、分包商、资料供货商等方面发作的法令危险
违背招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不行、挂靠、先出场后投标、先施工后处理施工答应
应对办法：
(2)因为勘测合同、规划合同、施工合同、资料设备收购合同签定而发作的法令危险
两个施工合同胶葛。
应对办法：
(3)因为规划过错、工期延误、质量问题等发作的法令危险
一项工程-十年诉讼。
应对办法：
(4)规划改变、签证和索赔发作的法令危险
私行改变、工程量添加、造价失控、赢利减缩、还或许造成对小业主的违约导致退房或承当其他违约职责
应对办法：
(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农人工工资等问题发作法令危险
合同无效、质量不合格、发作安全事故、拖欠农人工工资;
农人工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。
应对办法：
(6)因工程价款结算发作的法令危险;
视为条款的危险(未答复视为认可)、审价胶葛的发作、索赔、垫资等发作的胶葛。
应对办法：
(7)因中心检验、竣工检验及工程移送等问题发作法令危险;
施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由回绝交给工程。
应对办法：
(8)因工程质量保修发作的法令危险;
施工单位怠于实行保修职责。
应对办法：
(9)因施工合同胶葛诉讼导致的法令危险，
进程诉讼导致罢工丢失、乃至使工程成为烂尾楼，完成工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。
应对办法：
(10)是非合同发作的法令危险。
发作“是非合同”的首要原因是标后让利和躲避政府监管。
应对办法：
(三)项目出售阶段面临的法令危险及其应对办法
1、与出售中介公司相关的危险及其应对办法
(1)因出售署理合同签定及实行发作的法令危险
署理不抱负、半途解约、不移送资料起胶葛
应对办法：
(2)因出售署理公司及其职工虚伪许诺及不妥行为引起的法令危险
小业主诉开发商车库双倍补偿案子。
应对办法：
2、与广告策划相关的法令危险及其应对办法
(1)因广告策划合同签定及实行发作的法令危险
(2)因广告策划文字或图片侵略第三人的法令危险
华盖关于图片侵权的案。
应对办法：
(3)因虚伪广告带来的法令危险
行政处罚、违约职责承当
应对办法：
(4)因广告内容不妥的法令危险
应对办法：
3、与出售行为相关的法令危险及其应对办法
(1)违规出售发作的法令危险
应对办法：
(2)预售房款的收取和运用的相关法令危险
应对办法：
(3)促销计划的相关法令危险
售后包租和变相售后包租案。
应对办法：
(4)出售现场安置和样板房相关的法令危险;
样板房与交给房子共同的问题
应对办法：
(5)出售人员违规操作、私行修正认购书、购房合同发作的法令危险;
应对办法：
(6)认购书、购房合同书相关的法令危险。
订金、定金胶葛许多。
应对办法：
4、与购房者相关的法令危险及应对办法
(1)因房子质量问题发作的法令危险
(2)因延期交房、延期处理房地产证发作的法令危险
(3)因规划计划改变发作的法令危险
(4)因公共设施运用等相关问题的法令危险
(5)因按揭借款合同发作的危险
(四)物业处理阶段存在的法令危险及应对办法
1、前期物业处理合同签定的危险
2、开发商与其相关物业公司权力职责联系紊乱的法令危险
3、出售房子许诺赠送物业处理费的法令危险
4、未经竣工检验交给房子的法令危险
5、物业用房有关的法令危险
二、常见商品房交房胶葛类型剖析及应对战略
1、出售广告胶葛
广告不实、视为合同内容及组成部分
应对办法：
2、房子质量问题
质量问题也是商品房交给中对立的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是资料不合格、保温等节能环保不契合国家标准等胶葛。
一般质量问题
应对办法：
主体结构质量不合格问题、因房子质量问题严重影响正常寓居运用
应对办法：
3、改变规划、规划—争议多、危险大
(1)变电房是违章修建案
(2)层高达不到合同约好问题案
(3)房子不合理的梁柱设置案
(4)阳台、窗户规划改变案
(5)容积率、绿化率改变案
应对办法：
4、购房附赠胶葛—车位、花园、天台
卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析
应对办法：
5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房
应对办法：
6、在操控法令危险的一起，实践中处理胶葛应当掌握好以下准则：
勇于承当职责
长于运用战略
勇于面临业主
勤于搜集信息
做好各种预案
设置有用流程
三、构建企业法令危险防护系统
依据咱们多年的专业服务经历，在学习国际国内房地产开发企业法令危险防备成功经历的基础上，并经过对企业危险操控理论的系统剖析，咱们主张从如下几方面树立房地产开发企业的法令危险防护系统：
第一步：剖析长期以来公司存在的法令危险---了解排查诊病阶段
第二步：树立法令危险防护文件系统—开具处方树立应对预案
第三步：树立法令危险防护处理系统—施行计划将危险挡在防火墙之外
一、房地产开发项目进程法令危险剖析
(一)土地运用权获得进程中的法令危险
房地产开发商土地运用权的获得办法包含出让(投标、拍卖、挂牌)、转让、合作开发、收买房地产项目公司等。采纳这些办法获得土地运用权的危险首要包含：
1、土地运用权出让进程中的法令危险及应对办法
(1)方针及法令、法规改变的危险
比方出台的影响;前几年房产商场的宏观调控，都或多或少的对每一个房地产企业的开展发作着影响。
应对办法：
(2)政府规划计划改变的危险;
汇金隆购物广场案子
应对办法：
(3)土地运用权出让合同对土地运用进行约束的危险
约束的内容包含规划方针(容积率、修建密度、绿化率等)、开发期限、转让、用处等的约束;
应对办法：
(4)招拍挂进程中的法令危险
万州土地出让金胶葛。
应对办法：
(5)房子及土地平整等相关问题的法令危险
拆迁延迟胶葛;“钉子户”。
应对办法：
(6)土地运用权被政府回收的法令危险
《中华人民共和国城市房地产转让处理规则》六条规则。
应对办法：
2、土地运用权转让进程中的法令危险及其应对办法
(1)土地运用权转让合同无效的法令危险
出让用于项目开发的土地运用权转让应契合的条件：
出让用于成片开发的土地运用权转让应契合的条件：
应对办法：
(2)土地运用权权属瑕疵的法令危险
存在典当等权力担保、共有及“一地数转”等问题，或许会被完成典当权、共有人不同意、合同签定无法获得土地运用权。
应对办法：
(3)土地运用权转让的税收法令危险
逃税避税的危险
应对办法：
(4)因土地运用权出让合同问题而导致的转让危险
应对办法：
(5)土地运用权转让改变挂号进程中的法令危险
3、土地运用权合作开发及收买房地产项意图法令危险及应对办法
前几年，房地产合作开发的胶葛特别多，近几年处理加强了、商场标准了，这类胶葛少了，但金融危机的发作及今后的房产商场或许会有必定时期的低迷，一些开发商为了处理资金问题，就会有越来越多的合作开发及项目转让、项目收买发作，因为这种买卖的杂乱性及不确定性，将必定导致许多危险的发作。
(1)合作开发合同或股权转让合同被确定无效的法令危险
因为房地产的法令规则多、出资金额大、法令联系杂乱，稍有不小心，就或许面临合同无效的危险。
应对办法：
(2)土地提供方的土地运用权存在瑕疵的法令危险
如土地出让金、土地闲置费未交清、土地存在典当担保、存在权属争议正在发作胶葛等问题。
应对办法：
(3)房地产项目公司或有负债的法令危险
收买后发现项目公司存在一系列负债，这是最大的法令危险。
应对办法：
(4)房地产项目公司注册资金不到位、虚伪出资的危险;
(5)房地产项目公司的税收危险;
(6)收买在建工程时发作的法令危险;
在建工程转让合同很杂乱，除了土地问题、项目问题、还有工程问题，工程问题也很杂乱，有工期、质量、造价、施工部队、劳务工的问题等等，都会在在建工程合同里边反映出来，所以这个合同就要做的比较细心，要把好几个相关的法令联系在合同中表现进去。
一中院案子。
应对办法：
(7)被收买房地产项目或许欠政府行政规费的危险
收买时，一般简单疏忽包含土地运用费、土地闲置费、市政配套费等等。
应对办法：
(8)与被收买房地产项目原规划方针相关法令危险。
收买后原规划方针不契合预期开发方针、不契合出资商业意图而施行改变。
一项目改变胶葛。
应对办法：
(二)项目营建阶段面临的法令危险及其应对办法
1、房地产融资和资金方面的法令危险及其应对办法
(1)国家货币方针、信贷方针改变导致的法令危险
方针约束、银根紧缩，资金链断裂
(2)融资协议法令危险
不合法集资、违法假贷—尴尬重负
应对办法：
(3)运用虚伪文件融资的危险
合同诈骗被判十年案。
应对办法：
(4)盲目扩展出资导致资金链断裂的法令危险。
烂尾楼、对外拖欠各种金钱、公司无法运营乃至破产。
应对办法：
2、房地产项目施工方面的法令危险及其应对办法
(1)因为缺少严厉招投标处理制度而导致的选定总承包商、分包商、资料供货商等方面发作的法令危险
违背招投标法导致招投标无效、无资质或资质等级不行、挂靠、先出场后投标、先施工后处理施工答应
应对办法：
(2)因为勘测合同、规划合同、施工合同、资料设备收购合同签定而发作的法令危险
两个施工合同胶葛。
应对办法：
(3)因为规划过错、工期延误、质量问题等发作的法令危险
一项工程-十年诉讼。
应对办法：
(4)规划改变、签证和索赔发作的法令危险
私行改变、工程量添加、造价失控、赢利减缩、还或许造成对小业主的违约导致退房或承当其他违约职责
应对办法：
(5)因承包商违法分包、工程质量安全事故、农人工工资等问题发作法令危险
合同无效、质量不合格、发作安全事故、拖欠农人工工资;
农人工成了施工单位的敢死队、排头兵、马前卒。
应对办法：
(6)因工程价款结算发作的法令危险;
视为条款的危险(未答复视为认可)、审价胶葛的发作、索赔、垫资等发作的胶葛。
应对办法：
(7)因中心检验、竣工检验及工程移送等问题发作法令危险;
施工单位在工程竣工后以工程款拖欠为由回绝交给工程。
应对办法：
(8)因工程质量保修发作的法令危险;
施工单位怠于实行保修职责。
应对办法：
(9)因施工合同胶葛诉讼导致的法令危险，
进程诉讼导致罢工丢失、乃至使工程成为烂尾楼，完成工程款优先受偿权导致工程被拍卖等。
应对办法：
(10)是非合同发作的法令危险。
发作“是非合同”的首要原因是标后让利和躲避政府监管。
应对办法：
(三)项目出售阶段面临的法令危险及其应对办法
1、与出售中介公司相关的危险及其应对办法
(1)因出售署理合同签定及实行发作的法令危险
署理不抱负、半途解约、不移送资料起胶葛
应对办法：
(2)因出售署理公司及其职工虚伪许诺及不妥行为引起的法令危险
小业主诉开发商车库双倍补偿案子。
应对办法：
2、与广告策划相关的法令危险及其应对办法
(1)因广告策划合同签定及实行发作的法令危险
(2)因广告策划文字或图片侵略第三人的法令危险
华盖关于图片侵权的案。
应对办法：
(3)因虚伪广告带来的法令危险
行政处罚、违约职责承当
应对办法：
(4)因广告内容不妥的法令危险
应对办法：
3、与出售行为相关的法令危险及其应对办法
(1)违规出售发作的法令危险
应对办法：
(2)预售房款的收取和运用的相关法令危险
应对办法：
(3)促销计划的相关法令危险
售后包租和变相售后包租案。
应对办法：
(4)出售现场安置和样板房相关的法令危险;
样板房与交给房子共同的问题
应对办法：
(5)出售人员违规操作、私行修正认购书、购房合同发作的法令危险;
应对办法：
(6)认购书、购房合同书相关的法令危险。
订金、定金胶葛许多。
应对办法：
4、与购房者相关的法令危险及应对办法
(1)因房子质量问题发作的法令危险
(2)因延期交房、延期处理房地产证发作的法令危险
(3)因规划计划改变发作的法令危险
(4)因公共设施运用等相关问题的法令危险
(5)因按揭借款合同发作的危险
(四)物业处理阶段存在的法令危险及应对办法
1、前期物业处理合同签定的危险
2、开发商与其相关物业公司权力职责联系紊乱的法令危险
3、出售房子许诺赠送物业处理费的法令危险
4、未经竣工检验交给房子的法令危险
5、物业用房有关的法令危险
二、常见商品房交房胶葛类型剖析及应对战略
1、出售广告胶葛
广告不实、视为合同内容及组成部分
应对办法：
2、房子质量问题
质量问题也是商品房交给中对立的焦点，裂缝、空鼓、渗漏是经常出现的问题，现在又呈现出的是资料不合格、保温等节能环保不契合国家标准等胶葛。
一般质量问题
应对办法：
主体结构质量不合格问题、因房子质量问题严重影响正常寓居运用
应对办法：
3、改变规划、规划—争议多、危险大
(1)变电房是违章修建案
(2)层高达不到合同约好问题案
(3)房子不合理的梁柱设置案
(4)阳台、窗户规划改变案
(5)容积率、绿化率改变案
应对办法：
4、购房附赠胶葛—车位、花园、天台
卖豆腐原理与卖房原理的同一性解析
应对办法：
5、房价下降，业主断供、要求补偿、退房
应对办法：
6、在操控法令危险的一起，实践中处理胶葛应当掌握好以下准则：
勇于承当职责
长于运用战略
勇于面临业主
勤于搜集信息
做好各种预案
设置有用流程
三、构建企业法令危险防护系统
依据咱们多年的专业服务经历，在学习国际国内房地产开发企业法令危险防备成功经历的基础上，并经过对企业危险操控理论的系统剖析，咱们主张从如下几方面树立房地产开发企业的法令危险防护系统：
第一步：剖析长期以来公司存在的法令危险---了解排查诊病阶段
第二步：树立法令危险防护文件系统—开具处方树立应对预案
第三步：树立法令危险防护处理系统—施行计划将危险挡在防火墙之外