什么是农村宅基地,农村宅基地可以买卖吗

一、什么是乡村宅基地?
乡村宅基地是仅限本团体经济组织内部符合规则的成员，依照法令法规规则规范享用运用，用于缔造自己寓居房子的乡村土地。乡村乡民建住所需求运用宅基地的，应向本团体经济组织提出请求，并在本团体经济组织或乡民小组张榜发布。发布期满无异议的，报经乡(镇)审阅后，报县(市)批阅。经依法同意的宅基地，乡村团体经济组织或乡民小组应及时将批阅成果张榜发布。
二、生意宅基当地面的房子，是否连宅基地一同购买?
根据宅基地运用权随房子搬运的准则。乡村房子发作生意、承继、赠与等法令事由的，其所占宅基地的运用权随房子一切权而搬运。
1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事方针法令若干问题的定见》中规则：“公民在乡镇依法生意房子时，该房子宅基地的运用权应随房子一切权一同转归新房主运用。”关于处理乡村房子宅基地运用权搬运手续问题，实践中应留意把握一个时间边界，即在1982年《村镇建房用地办理法令》发布之前，乡村房子生意中宅基地运用权均随房搬运，无须处理同意手续;但自该《法令》之后，宅基地运用权须通过请求同意后方可随房搬运。
未经审查同意，宅基地运用权不能随房搬运给买方，房子生意亦无效，但买主可将房子拆走。乡民迁居或许撤除房子后腾出的宅基地，由团体回收运用，另作统一安排。但在乡村合法承继的房子，其宅基地运用权能够随房子一切权而搬运。
由上述内容能够看出，乡村宅基地一般都是制止生意的。那为何社会上还会呈现这么多乡村房子或许乡村宅基地生意的现象呢?其间的原因有多种，要害仍是咱们的农人不懂法，短少法令知识，咱们的法令知识宣扬才能还缺乏。
三、现已进行的乡村房子生意是否有用呢?
学者们对此有两种不同的观念：
一种观念以为乡村房子生意合同无效。
理由是：
其一，根据《土地办理法》第62条及其他条款的规则，乡村宅基地归于农人团体经济组织一切，能享有宅基地运用权的有必要是团体经济组织的成员，且一户只能享有一处。假如答应乡村房子出售给团体经济组织以外的人，将导致房子项下的宅基地运用权一起转让，这必然导致宅基地运用权享用主体的扩大化，违背《土地办理法》中关于宅基地运用权身份约束的规则。
其二，《土地办理法》第63条规则：“乡村团体一切的土地的运用权不得出让、转让或许租借用于非农业建造。”假如农人的房子答应自在生意，便是将与房子相连接的宅基地运用权作为标的物出卖了，实质上便是对农人团体一切的土地运用权进行非农业建造，因而为该规则所制止。
其三，1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让办理制止炒卖土地告诉》第二条第二款规则：“农人的住所不得向城市居民出售，也不得同意城市居民占用农人团体土地建住所，有关部门不得为违法修建和购买的住所发放土地运用证和房产证。”
另一种观念以为乡村房子生意合同有用。
理由是：
其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题作一些补充规则的告诉》第二项规则：“社员有生意房子的权力。房子出卖后，宅基地的运用权即随之搬运给房主，但宅基地的一切权仍归团体一切。”这一规则，清晰了农人具有生意房子的权力，而且房子生意完成后，宅基地的运用权也随之搬运。
其二，最高法院〔1992〕民他字第8号批复以为：乡村房子生意按约好交给房款以及办理房子的生意有用。
定论：根据法无明文不为禁的准则，乡村房子生意行为理应有用。
根据：《合同法》第五十二条第五项规则，违背法令、行政法规强制性规则的合同无效。
1、国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让办理制止土地炒卖的告诉》，不是行政法规，不能作为确定合同无效的根据。
2、把《土地办理法》第62、63条结合起来剖析，《土地办理法》的立法原意是，制止乡村团体土地运用权独自转让，但在乡村房子一切权发作流通的情况下，其项下的宅基地运用权转让并不制止，仅仅出卖之后不行再请求宅基地罢了。
3、一切权的占有、运用、收益、处置四项权能中，最中心的权能是处置权，处置权是一切权的标志。假如将乡村房子的处置权予以约束，则很难称之谓对其房子享有一切权了。
4、《承继法》规则乡村房子能够承继，意味着乡村房子项下的宅基地也能够承继。阐明现行法令并不否定乡村宅基地运用权随房子一切权的转让而转让。乡村宅基地运用权随房一体的可承继性，决议了其权力享用主体的可变性。假如说乡村宅基地运用权在原始获得阶段是与团体经济组织成员权力严密相连的话，那么跟着一些法令现实的改变，其权力享用主体的身份将不是原封不动的，而是能够发作变化的。阐明乡村宅基地运用权享用主体限于本村团体经济组织成员的规则，仅仅是原始获得乡村宅基地运用权时对享用主体的约束。
5、乡村房子转让后，新的房子一切权人一起成为宅基地运用权的享有者，其法令含义仅在于特定方位、特定面积的乡村宅基地运用权享用主体发作了变化。在权力特点上，没有不坚定乡村土地的团体一切性质。