物业有哪些我们不知道的潜规则

其实，一个小区物业的好坏在必定程度上也能够成为咱们买房应该考虑的要素，那么，关于购房者来说，物业终究有哪些咱们不知道的潜规则呢?
1.开发商有时分相当于“上级部分”
现在比较遍及的物业分为独立和附归于开发商的物业公司两类。一位物业公司的司理说：“建立物业公司的门槛比较低，注册资金到达30万元，有中级职称的会计师及办理人员就能够了。”由此也形成物业公司水准良莠不齐，大部分状况下，它们都靠联系赢得小区项目。或许开发商直接托付“自己人”开的物业公司。
从法律联系上讲，业主与物业公司是直接的协作联系，签定托付办理合同，交纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期托付物业公司介入新建物业的办理工作。所以，与购房者的满意度比较，实际上它们更介意开发商的情绪，它们常说，会去和开发商交流，乃至诉苦开发商。想想看，某种状况下开发商相当于上级主官部分，巴结还来不及，陪你诉苦仅仅“缓兵之计”。
2.它们的身份有一半是“办理者”
尽管在2007年10月1日起实施的《物业办理条例》将“物业办理企业”修改为“物业服务企业”，这在实质将物业公司的功能由“办理”转变为为业主“服务”。但由于物业把握公共资源，了解小区状况，作为最高质量的三级服务等级还要求对业主根本信息、物业根底材料进行挂号办理，物业公司往往行使着居住区公共办理的大部分功能。是大街、社区的居民办理帮手。因而，物业公司能扎根下来，往往意味着它现已跟社区、大街搞好了联系。
所以，即便业主们建立了委员会，自助投标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和大街两大靠山，往往有方法让新来的物业自动撤离，“比方给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。
3.亏本是假的，毛利率一般在30%左右
物业公司应该算是轻财物公司中财物最轻的了，连工作场所都是免费的，当然，简直都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实状况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后自动脱离，油水可见一斑。
由于物业大多是先固定收费、再供给服务的形式，服务本钱越低赢利当然越丰盛。最常用的招数不外乎便是削减保护费用。一位前物业项目司理说，“把美化的洒水、修剪频率下降;削减电梯检修;有的物业收取高楼外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区能够几年不洗，这笔费用便是纯收益。”
4.你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了
新的《物权法》规则，电梯间、外墙等归于公共设备，产权归整体业主全部。这些共用场所要运营广告，首要需经业主委员会赞同，其收入也应归整体业主全部。据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即便在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，由于按规则它们应该用于弥补物业费的缺乏、业主的其他各项开支或划归房子的修理基金和房子公用设备专用基金，物业从中能够收取一些办理费。要害问题是，房子修理基金和公用设备基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又怎么被花掉的，业主们和物业公司之间就遍及存在着“信息不对称”。
5.你能享受的“免费保修期”很短
家里的东西坏了，物业人员上门修理常常会收取修理费，由于物业公司称，它们只担任保护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地上、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过开端日期是从工程竣工检验合格之日开端核算。有的免费修理，你乃至还没买到房子就现已过期了。防水、供热、各类管道等设备的保修期会长一些，一般在2至5年。
事实上，即便连电梯坏了你也可能是需求付钱的，物业公司的人说：“电梯的运用年限到了今后，能够启用公用设备基金来购买新电梯，费用缺乏的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字赞同。”
6.地下空间最挣钱
一般小区规划车位的产权归于开发商，这部分车位费也归于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费相似了。据一位前物业公司人员说，小区“最挣钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。关于小区里的会所、幼儿园等组织，这些原意是依照本钱运营、为业主供给服务的公共配套设备和场所，在绝大多数小区是把握在开发商手中的，物业只能帮忙办理，共享一笔根本的物业费收益。“而地下空间，全部权有的是归人民防空的，而人防有的区域是不收费的，有的区域则每年要提取办理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需求上缴30万元左右，假如物业将其改成车位或许直接租借，年收益能上百万。假如不追溯归属权，这当然也会变成物业的赢利来历。”
7.它们也在使用“免费保修期”省钱
这个“免费的保修期”指的它们不必真正为保护付什么钱的时期。关于一个新建小区，全部设备都是新的，第一年保护职责都在于设备厂商，这以后2至4年也不容易出毛病，这期间物业费有一半都被物业赚走。比方美化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但假如新小区的绿洲未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿洲建成后，美化费照收不误，仅美化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。假如小区的规划大，那物业公司仅美化费一项，赚个上百万元十分轻松。
鉴于如此种种，许多物业公司都爱接收新建小区，一位物业专家说，“而关于10年以上的小区，跟着堆集的问题日益露出，很少再有物业公司对它有爱好。”
8.物业办理费是能够洽谈的
物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些根本项目上，物业办理条例明确规则了收费规范，余下服务项目，如美化费、凹凸楼层费等，业主是能够与物业公司协商定价。根本根据是服务规范，“比方说要求门岗有必要2人，楼道玻璃一周擦拭多少遍。”一位物业司理举例。
假如物业公司提出物业费提价，理由可能是物价上浮，或许人力本钱添加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时分，你需求留意它们是否在减员吃空额。现在办理条例强制要求物业公司发布费用出入，业主有权对账目进行审计，“一条可行的计划是业主委员会用公共资金，延聘一个专门的审计组织，帮忙剖析物业费用出入状况。”一位物业专家说。
9.发作入室偷盗，它们有时需求补偿
物业公司的工作人员都喜爱着重，他们的职责从你的户门外开端，公共区域才是他们的服务范围。但假如发作入室偷盗，一位物业专家说，“物业是否要承当因办理过错导致的相应职责，要详细看物业办理合同中的安保职责。”比方是否有24小时3人巡查、摄像头装置有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否问询进入小区的陌生人。假如经查询司法机关确定偷盗是由保安的渎职行为引起的，那物业公司也要承当补偿职责。
小区内的摄像头记载是帮忙偷盗案侦破的最主要辅帮手法之一。鉴于关于隐私权的忧虑，能够要求物业做到只在公共空间装置、而且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播走漏等。
10.它们仅仅水电、燃气公司的传声筒
在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主经过银行向自来水、电力、燃气公司直接付出。尽管每逢有管道检修、约束供给等工作发作的时分，是物业出头粘贴告示或电话告诉，但它们仅仅个传声筒，你做出再多愤恨投诉，它们也不会代你向相关能源供给公司交涉。绝大多数时分，你敦促物业处理这类问题，都是没有用的。
只要一种状况，物业公司可能对水电、燃气公司有必定影响力。那便是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有协作协议。不过作用也是有限的，它们经过这项事务收取的服务费来自收款单位，而非业主。开罪了这些垄断行业的金主可欠好。